山东局部物业管理现状

一、现状

1、山东的物业市场还处在初级阶段，有些地方政府部门的行为和市场有一段距离。特别是开发商“自建自管”的现象相当严重，使居民无法享受到高质量的物业管理服务。

2、大型物业集团入住

　　目前已有相当一部分大型物业集团入住山东，如：世界一流物管集团--仲量联行、深圳国贸物业、莲花物业等，说明山东“城市居民正进入物业公司统治时代”，然而，正并不能表明山东的物业管理进入高速发展时期，相反，这是“由外而内”的变革，在看好山东物业市场巨大潜力的同时，现状也让人担忧。

3、费用难以收缴

　　物业管理企业要生存，就要营利，物业公司的收入主要依靠管理费的收缴，（多种经营目前很难成为主业）然而，现实告诉我们，物业管理费是很难收缴的，人们的思想不可能在一夜之间发生翻天覆地的变化，这需要“外来的和尚“灌输先进的现代城市思想，让缴纳管理费成为理所当然的事情，这是一场没有硝烟的“战争”，或者叫“思想上的圈地运动”。

4、政府介入过深

　　最让物业公司头疼的是物业竞争“明招暗定”。目前物业管理方面的法律法规尚不完善，许多地级市则各自出台了一些物业管理办法，其中包括保障公平投标的若干规定。可真到投标之时，往往形式上做得像那么回事，实际上早就内定了。

　　“明招暗定”最大的害处是使许多资质不够的物业公司混入物业市场，特别是开发商“自建自管”的现象相当严重，使居民无法享受到高质量的物业管理服务。“自建自管”物业公司和房地产公司是“儿子”和“父亲”的关系，常常交接不清，遗留下住宅质量等诸多问题。居民入住后，物业公司不是去维护消费者的权益，而是想方设法为房地产公司开脱，有时则“踢皮球”，让消费者夹在中间受气。

5、民众意识有待提高

　　除了物业费用的收缴外，民众对物业管理的意义和价值的认识还有待提高，民众只能看到“站岗的保安”、“扫地的清洁工”、“收费的服务人员”，物业管理的增值和潜在价值很难看到，这许多人认为不值得交钱，因为在他们看来“物业公司并没有做什么”。

　　把物业管理的潜在价值有效地呈现出来，这是让民众接受的必然选择，也是物业公司介入的前提，如果物业顾问能实现这个目标，那也是成功的保障。

6、法律逐步完善

　　山东近几年，比较重视法律的建设，随着国家的《物业管理条例》的出台，也制定了《山东物业管理条例》，各市、地区也出台了细则，这是好的一面；但法律的执行是有其滞后性的，加上地方政府的干预，法律所能起到的作用相对减弱了。

7、物业质量有待提高

　　房地产行业的发展，使物业管理出现了前所未有的热潮，但房地产开发的粗制滥造，也影响了物业管理的健康发展，民众经常把开发商的问题归罪于物业公司，这也难怪，因为人家每个月交钱给物业公司，每天见到的也是物业公司，不找物业公司找谁呢？

　　由于给予把房子建好，没有充分考虑到物业的位置、采光、隔音、绿化、交通的问题，物业本身存在“先天不足”，特别是公共设施的配套，也会存在一些问题。

8、地方发展区域差异

　　山东的物业发展受地域影响，可以说是参差不起，比如青岛、济南、烟台、临沂等城市物业的发展要相对好一些，但物业管理费用标准相对也较低。全委物业公司运作经常受到管理费收缴难的影响，甚至，像莲花物业公司（山东分公司）也面临着亏损。我没有详细查阅资料，但直觉告诉我，作顾问比较划算，省去了很多管理成本，或者驻场代管也可以，前提是一定要把品牌做好、打响。树立一两个形象工程还是很有必要的。

二、未来发展

1、把鞋子卖给“不穿鞋”的人

　　物业管理的不成熟，也正预示着潜在的巨大市场空间，谁能在这块处女地上率先争得一席之地，谁就是赢家。把鞋子卖给“不穿鞋”的人，把梳子卖给和尚，这些营销策略都可以在山东这块文化胜地施展手脚。说起文化，大家都知道，山东自古以来是文化胜地，孔子便是最好的代表了。这种文化底蕴，也许可以成为我们开拓市场的一个切入口。

2、存在即为合理

　　存在有存在的道理，前边说的颇具负面，但这些都是道理，都是我们可以发挥的空间；[山东]大连物业管理协会、聊城市物业管理协会、济南物业管理行业协会都是在最近一两年才成立（网上新闻查证），说明物业行业发展的薄弱，但反过来说，正是如此才更加需要权威的物业品牌介入，保利物业的成功介入，是一个良好的开端，以顾问的身份介入，更说明树立专业品牌的必要和重要性。

3、行业发展呼唤－物业顾问

　　正像中国咨询管理行业的发展一样，之所以如火如荼，是因为企业如雨后春笋般成立，却不知道如何更好的运作，大家都想更快、更好的发展壮大，所以咨询管理顾问应运而生。

　　同样，在物业行业，成立、生存还不算特别难，但要想更好、更快的发展，树立江湖地位就没那么容易，赢得业主的青睐更是不容易。靠经验摸爬滚打的时代悄然过去了，现在人们需要的是能快速的复制成功经验，最好能“克隆”，快速的呈现给业主一个完美的杰作，物业顾问的介入无疑是顺应民意，顺乎天意，物业模式的输出、复制，是一个“教学相长”的过程，在教会了别的同时，我们也会相得益彰。

4、打铁还须自身硬

　　这有两层意思：首先，对于山东众多物业公司，自身的成长很重要；其次，对于物业顾问公司，要把经验恰如其分的移植，要能相互“匹配”，根据实际情况的不同有所变通，而不能“刻舟求剑”。

　　我们要把自身的经验加以总结，边总结边输出，让我们的模式成为行业的典范，成为行业的领头羊！