中国房价实际在跌

正文：中国房价实际在跌


可以从几个案例来看一下，都再说房价在涨，大家也在怀疑中国住房市场房价是不是发生了巨大的调整，从5月份公布的数字来看，同比是下降的，环比是上涨的。如果拿三个月以前房价来看，可以在国际市场买20多桶石油，如果拿今天全国的平均房价来看，大概在国际市场只能买8桶石油，下降了3倍。所以从石油情况来看，我们房价不是涨还是跌了，跌的很凶，有人说你能不能用跌价的方式来评价房价是涨还是跌。中国的CPI和PPI在下降，而全世界几乎所有国家的PPI和CPI都是下降，而且GDP也是下降的，因此在最近一段时间4月份全国做生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亚洲前10个国家里面，北京和上海仅排在日本、新加坡等城市之后，始终排在香港前面，在别的国家物价下跌，我们的物价也下跌，我们生活指数是在上升的，紧随其后是中国其它几个城市，亚洲除了日本、香港和新加坡，剩下排在前10名都是中国的城市，排在前30名的城市中中国已经占到90%。既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价还是在下跌，房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要看你的参照物。

美国20年代到90年代包括这次房价下跌，几乎每次房价上涨都来自于政策的管制，当某一周出现了分期的法治和对租赁市场进行管制的时候，这个地区房价就开始迅速的上涨，中国也不排除。自2003年开始对土地和信贷进行严格管制之后，在开始出现了房价的剧烈性变化，而此前每年房价增长比例大概只有2%左右，而这个和工资收入9.5%平均增长率来比是极低的，当政府短期政策对市场产生巨大影响的时候，于是房屋的价格就产生了巨大的变化。我们可以看看最近出台的抑制股市的泡沫和房市泡沫的说法，在计划经济回归的时候，政策性的影响必然对市场产生巨大的影响，比如说中钢协在铁矿石谈判的时候认为铁矿石不能作为一种商品来炒卖。外贸在国家要稳定外贸出口政策下实行大量出口退税，中国可以用出口退税来稳定外贸出口和生产，但是永远不可能稳定国外的消费需求，美国人的消费需求并不因为中国的减税而增加，所以不管是否减税，从前几次减税情况来看，大幅度减税几个行业并没有增加外贸出口。

如果将外贸出口减免税率放在住房市场中个人所得税上，我相信中国住房市场一定会有长期政策的预期，一定会比现在增长倍数要高多的多。大概估算一下如果有8000亿购房个人所得税退税的话，可以带动9万亿消费增率，远远超过4万亿投资拉动效益。但恰恰中国政府并不愿意对住房市场给予这样的特殊优惠，他们在迎合游戏当中不是消费者多得，就是开发商多得，其实不是迎合游戏，开发商降价表面老百姓得到更便宜的房子，实际上受到更多损失是政府土地收益和税收，而且拥有大量住房资产的人会贬值，而这部分人损失并没有在购房者的受惠当中得到反省。所以有没有一个长期的住房政策对中国影响是巨大的。

刚才哈博士特别强调了有关通胀的问题，我们也一直在看中国的贵金属是否和通胀在发生变化，1—4月份的时候白银销售量增长40%，远远超过工业生产所需的白银用量，大多数的人开始搞白银当做现货存在家里面。中国黄金储备今天早上我跟哈博士还在交流，哈博士认为中国黄金储备发生重大变化是因为外汇储备高的原因，做了外汇储备结构调整，但是增长速度发生很大的变化，02年12月份以前大概有1900多盎司，约合600多吨黄金，近两年发生巨大的变化尤其是07年之后，已经增加到3389万盎司，就是增长到了1460万吨的黄金，在原来基础上增加75%，黄金储备已经进入了千吨级以上，进入到世界第五位。而我们从零储备到600吨大概用了55年的时间，而从600吨上升到1460吨用了不到四年的时间，可想而知，不但我们可能在预计出现巨大的通胀，中国政府早就知道出现巨大的通胀。所以从黄金和白银两项储备变化可以看到，所有人都在预期我们要抵制可能出现的巨大通胀，钞票不能发的太多。

而在所有票子增发过程当中，房地产市场还没有看到巨大的价格变化，有人说房地产市场最近销售增长是因为大家预期可能会出现巨大的通胀，而房子、股票、金融资产、黄金都可能是抵抗通胀重要的方面，所以更多人在用买房子来抵抗通胀，我不知道这个通胀可能在什么时候产生。从目前来看，CPI和PPI下降，也许在8个月或者更长一段时间还不会出现高通胀的现象，但是不排除在未来发展过程当中，可能会形成第二波的变化，目前我们已经看到土地的销售在增长，但是很多经济学家也在预测，4万亿用完了以后怎么办？是不是还会有下一波的下降，如果这种现象出现，今年买的土地到明年就下降了，如果这种现象不出现，从今年新开工的面积大幅度下降，很多人都在预计，也许这种销售增长会在明年年初，或者一、二季度就出现了，而这一系列的原因都在于我们没有长期的预期，没有稳定性的政策，而稳定性的政策才能决定未来的经济走向，仅仅靠现在已经出台的短期政策对房地产市场的刺激作用是一定会出现更大的危险，比如在09年12月31号以后是不是还要出台相关的一些政策。