“住改商”不仅仅是一个法律问题

　　前不久，最高人民法院发布司法解释，规定“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。该文件公布后，赞者弹者各执一词。赞者认为，全体一致同意的要求基本上堵死了“住改商”的口子，不用再担心由此带来的烦恼；而弹者则认为，全体一致同意的要求太苛刻，这种一刀切式的规定可能在一些情况下会损害多数人的利益。可以说，双方的看法都有一定道理，争论恐怕还会继续。在很大程度上讲，“住改商”不仅仅是一个法律问题，甚至可以说，“住改商”是一个很难依赖法律解决的问题。

　　很多人痛恨“住改商”的理由是，它擅自改变了房屋的居住目的和用途，并会给“利害关系人”的生活带来不利影响。但问题是，一间房屋的目的和用途并不是天然的，并非房屋性质本身决定了它的目的和用途，相反，房屋的目的和用途是由其主人决定并可以发生改变的，所有的房屋都既可用来居住也可用来经商。如果一幢住宅楼里的所有业主都愿意将其房屋用来经商，这个住宅楼立即就变成了经商楼。可见，改变房屋的目的和用途并不是反对“住改商”的合适理由。况且，要想在“居住”和“经商”之间划一条清晰的界限并非易事。比如，将自己的房屋租给他人居住算不算“经商”？如果说租给一两个人或者一家人不像“经商”的话，那么将一间房屋租给十几个甚至几十个人居住算否“经商”？还有，在家里进行纯粹的电话或者网络交易算不算“经商”？看似简单的问题，其实不易回答。

　　再来看看“利害关系人”的界定。最高法院的司法解释将“本栋建筑物内的其他业主”都视为“有利害关系的业主”。不能不说，这是一种省事儿的招数，因为“本栋建筑物的其他业主”并不一定都与“住改商”的业主有“利害关系”，如果我们对“利害关系”作实质性而非形式意义理解的话。试想，如果一栋高二三十层、分为十几个单元的住宅楼里某个单元一层的业主将其房屋改为经营性用房，对于住在其他单元二十层的业主算有“利害关系”吗？前者对后者造成的影响恐怕远远不如其对另一栋毗邻住宅楼里的一层住户严重。因此，将同一栋建筑物内的业主都视为“住改商”者的利害关系人并不合理。那么，该如何界定“利害关系人”呢？回答是，那些受到“住改商”影响的人。但这种回答帮助不大，因为在每一个“住改商”情景中，受到影响的人都不相同。

　　还有，司法解释要求一栋建筑物内业主“全体一致同意”，“住改商”才能获得批准。如果一栋建筑物内大部分业主都不打算进行“住改商”的话，这种要求也许还有一定道理，但如果一栋建筑物内大部分业主都打算进行“住改商”，只有极少部分业主甚至只有一位业主反对，这种要求的合理性恐怕就会大打折扣。也许有人会说，哪怕只有一位业主反对，一栋住宅楼内的其他业主也不能进行“住改商”，因为前者的财产权是一种基本权利，不应受制于多数决定。这种说法的问题在于，“住改商”并不一定会对其他业主的财产权带来影响或者构成侵犯，并且，更重要的是，“住改商”的业主也是在行使自己的财产权。在双方都在行使自己财产权的情况下，只有当一方权利的行使侵犯了另一方的权利时，才能对侵权者进行干预。也就是说，即便是某位业主进行了“住改商”，如果其行为并未对其他业主造成不利影响，阻止其“住改商”就缺乏正当性。进一步，界定什么样的行为构成“不利影响”同样十分困难。即便私法上存在“相邻关系”原则，认定某位业主的行为对其他业主构成了“不利影响”，也没有清晰的标准可资借鉴。

　　从这个意义上讲，“住改商”问题很难依靠法律得到解决，试图用一刀切式的规定来解决更是一个错误的思路，因为每一个小区乃至每一栋楼的情形都具有独特性。根本而言，“住改商”问题的有效解决应当依赖于生活在某个小区乃至某栋楼的居民，只有他们最清楚本小区或者本栋楼的情况以及自己的利益。也就是说，“住改商”这种棘手的问题，主要应由拥有“地方性知识”的居民，在互相宽容和谅解的基础上，通过自治的方式解决。（中国政法大学·王建勋）

　　出处:《南方都市报》