房产优先购买权的司法保护

　　何谓房产优先购买权，是指在房产交易过程中依照法律、法规的规定，特定人(包括公民、法人或其他经济组织)在同等条件下，优先于其他人购买出卖人房产的权利。它是民商法上一项较为重要的法律制度，我国现行的《民法通则》、《合同法》等法律以及相关行政法规、司法解释中，就共有人和承租人的优先购买权作了相应的规定，但由于立法上过于原则，司法实践中对优先购买权的保护有限，由此引发了很多纠纷。近年来，法学界有一些对优先购买权理论研究，但涉及司法保护的不多。本文试从房产优先购买权司法保护中存在的问题进行探讨，以寻求确保优先购买权人权利实现的思路。

　　一、房产优先购买权人的几种情况

　　在房产买卖关系中，我国现行的法律制度规定了以下五种优先购买权。

　　1.房产共有人的优先购买权。早在国务院1983年12月颁布的《城市私有房屋管理条例》第10条就规定，“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”此后，我国《民法通则》第78条第3款也规定。“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的分额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”房产共有人的优先购买权，通常是指按份共有人。这里包括合伙人、有限责任公司股东、继承权人。而对共同共有人，只有在某种特定身份关系解除后，才对有关房产进行分割，进而对该房产取按份共有权。这里的特定身份关系主要是指婚姻关系。而法律之所以赋予共有人优先购买权，又是鉴于房屋通常是在结构相连的一间或几间，是不可分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，更有利于消除矛盾，符合情理。

　　2.房产承租人的优先购买权。1983 年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。同等条件下，承租人有优先购买权。”此后，我国《民法通则》虽未明确规定优先购买权，但1988年4月2日，最高人民法院“关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)”第 118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这一规定，一直是人民法院处理承租人优先购买权纠纷案件的法律依据。1998年10月1日实施的《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此，在立法上进一步确认了房产承租人的优先购买权。

　　3.出售公有住房原住户。这部分优先购买权群体是我国城镇居民住房改革政策实施后出现的，其法律依据仍来源于承租人的优先购买权。长期以来，我国城镇居民住房一直实行的是福利分房，适当交租。租金多少国家一直管得较死，限制得较低。但不管租金多少，原住户都是实际承租人，与本单位其他职工相比，原住户理应享有优先购买权。这一优先购买权与我国现行房改政策鼓励个人购买公房的规定是一致的。

　　4.原产权单位的优先购买权。这一权利源于我国全面启动城镇居民住房改革所作的政策性规定，其目的在于维护原产权单位的管理权。由于长期以来，单位建房一直是福利分房的主要来源。在物业管理尚未完全到位的情况下，为便于原产权单位集中管理，在单位与职工个人签订的个人购买的公房的协议上，一般都约定：“房改房进入市场后，个人在出售、转让时，原产权单位享有优先购买权”。这种约定，不违反法律，同进也符合国家政策的规定，因而也成为优先购买权的一种特殊情况。

　　5.单位职工的优先购买权。现阶段，我国企、事业单位产权制度的改革正在不断深入。在国有资产、集体财产向社会前出售、转让时，作为原企、事业单位的职工应享有优先购买权。这里的优先购买权自然包括国有资产、集体财产中的相关房产。此项权利的规定出自于体改政策。但由于单位职工优先购买权主体上存在不是单一主体的问题，因而这一优先购买权的实现又有其特殊性。如何保护单位职工均平等享有优先购买权，法律对此尚没有明文规定，各地体制改革过程中做法不一，但通常情况下，一系列的改制方案都要在广泛听取单位职工意见后，进行修改完善，并经全体职工会议或职工代表大会集体讨论通过。在这样前提条件，单位职工的优先购买权还是能够得到公正有效的保护。

　　二、司法实践中出现的房产优先购买权冲突

　　1.共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突。

　　审判实践中这种优先购买权的争议较多。如何解决这一争议，笔者认为，根据物权优于债权的原则，物权可以对抗债权，物权产生的权利可以对抗债权产生的权利。共有是属于物权关系，租赁则是一种债权关系。法律之所以赋予共有人优先购买权，是基于共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。在一切财产关系中，对所在权的法律保护具有最高效惫。共有人按照各自的份额对共有物行使权利，承担义务。其中权利虽包括按份占有、使用、收益。但不得对共有物行使处分权。就其本人份额的处分，还应受到其他共有人优先购买权的限制。法律这样规定的目的是为了更好地保护其他共有人对共有物行使所有权。

　　从国外立法情况来看，如法国《民法通则》就规定“如数个共有人行使期限买权，除有相反约定外，该数个共有人被视为按各自在共有财产中所占有的比例取得出卖部分”。德国《民法典》规定，“共同继承人出卖其应有部分与第三人时，其他共有继承人有优先承买权”。尽管进入20世纪后，各国民法大都对租凭权加以物要化，并采取了“买卖不得击破租赁”的原则对承租人加以保护，其目的仍在于鼓励和监督所有人对物的利用，以充分发挥物的效用。实现物权从抽象的支配到具体的利用过程，承租人的优先购买权也正体现了这一法制思想原则，因此，从根本上说，债权是所有权实现的结果，债权的发生必须以物权为基础，两种权利发生冲突时，法官应遵循“两利相权取其重”的原则，确认共有人优先购买权更为优先。

　　2.拍卖与优先购买权的冲突。

　　拍卖，又称“竞买”。它是指通过中介组织，以公开竞价的形式，将特定的物品或财产权利出售给最高尖价者的一种买卖方式。从法律角度讲，拍卖是在主体平等、公正、公开的基础上订立竞买契约的行为，体现了最大限度地实现出卖物价值的特征。而优先购买权与拍卖是不相容的，拍卖不能体现同等条件优先购买的性质。由此产生了房产拍卖与房产优先购买权之间的冲突。如何解决这一冲突，法律没有明文规定，提请拍卖公司拍卖是房产所有权人依法应当享有的权利。而一旦房产交由拍卖公司拍卖，优先购买权人必将丧失优先购买权。优先购买权人的权利如何保护似乎成了一道难题。笔者认为，提请拍卖仍然是产权人出卖租赁房的一种具体行为。依照《合同法》规定，产权人作为出租人在提请拍卖前仍应当在合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件优先购买的权利。这里的同等条件就是不得高于《拍卖法》第 50条规定的拍卖标的物的保留价。否则就不能体现优先购买权。该条规定，“当竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖。” 产权人变更保留价时，则应当通知优先购卖权人，优先购买权人对此仍享有优先购买权。

　　3.原产权单位优先购买权与承租人优先购买权的冲突。

　　随着房改的不断深入，人们生活水平的不断提高，房改房进入市场流通已成为必然。随之而来的原产权单位优先购买权与承租人的优先购买权冲突也出现了不少。笔者认为，两种均基于合同而存在的优先购买权，应采取权利取得时间先后顺序来界定，显然，原产权单位的优先购买权因权利约定时间在先而优于承租人的优先购买权。

　　三、人民法院在房产优先购买权司法保护中存在的缺陷

　　1.人民法院对优先购买权人实体权利保护不力。房屋买卖本身是建立在自愿合法基础之上的，优先购买权的介入，只是房屋买卖合法性审查一个环节。人民法院在审理优先购买权案件过程中，支持权利人的实体判决一般都是确信之诉，即宣告产权人与第三人之间买卖关系无效，确认权利人依法享有优先购买权。而事实上，法律所保护的这种优先购买权对权利人来说，仍然是 “水中月，镜中花”，法院并强制产权人按与第三人约定的价格和条件将房产出卖给优先购买权人。实践中，法院判决后，产权人即抬高房价和条件，甚至与第三人串通，迫使优先购买权人放弃优先购买权，从而侵犯优先购买权人的利益。这样，原产权人不仅既得利益不会受到影响，甚至还可能获得更多利益，原产权人更不会为其本身过错行为承担任何民事责任。而由此产生的负面影响则是可想而知的。

　　2.人民法院执行过程中的拍卖、变卖忽视优先购买权的存在。我国《民事诉讼法》第223条规定，“被执行人未按执行通知履约法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”这里财产也包括被执行人共有、出租等存在优先购买权的房产。审判实践中，人民法院在处分被执行人出租房产时，很少考虑优先购买权。一方面，人民法院执行有严格的时间期限规定，另一方面人民法院处分被执行人财产不同于产权人出卖房产，具有一定的强制性。因此，即使优先购买权人想主张权利，那也是告状无门。那么这种情况下，优先购买权是不是就不受法律保护呢?笔者认为这种情况下，优先购买权仍应当受到法律保护，人民法院在处分被执行人房产时，可以采取通知优先购买权人的办法，来确保优先购买权人权利的行使。但给予的期限不宜太长，这是基于人民法院执行时限的特殊性规定，且不违反《合同法》的规定，仍属合理期限特例范围。

　　3.人民法院对体改过程中单位职工优先购买权的司法保护缺乏法律依据，出现的问题较多。在企、副业单位产权制度改革过程中，国有资有、集体资产在向社会公开出售、转让时，必然涉及到单位房产，而单位职工优先购买权只定在体改政策中有类似的规定，但国家的法律、法规没有明文规定，审判实践中出现了无法保护的问题。在体改过程中，我们一方面要确保国有资有、集体资产实现最高价值，不使国有资产、集体资产流失，另一方面又要保证单位职工享有优先购买权，实现体制改革的真正目的。事实上，这是一对矛盾，如何处理好这一矛盾，本身就是我国体制改革过程中一直在研究的问题。因而人民法院如何处理由此引发的纠纷，确实面临很大困难。笔者认为，企事业单位产权制度改革，不仅是政府的事，更是关系每一位单位职工个人利益的大事。任何一项重大体改方案，都要经过职工大会或职工代表大会集体讨论通过，只有在这一原则和前提之下，才能在不损害国家利益前提下，更好地维护单位职工合法权益。

　　四、房产优先购买权司法保护的二点建议

　　房产优先购买权是法律赋予的权利，人民法院作为司法机关，有责任也有义务保护房产优先购买权人权利的行使和实现。因此，笔者有两点建议：

　　1.针对优先购买权纠纷案件裁判过程中存在的问题，要求人民法院在审理优先购买权纠纷时，对优先购买权人主张取代第三人获得争议房产的，应作出相应实体处理。即在优先购买权得到确认前提条件下，除了确认原产权人与第三人房产买卖无效外，同时应当判决优先购买权人直接取代第三人地位，在支付相应价款后取该争议房产所有权。从而确保优先购买权的真正实现。这样处理符合优先购买权保护原则。对产权人来说，其已出售房产的价格等条件未变，没有影响其对财产的处分权;对优先购买权人来说，其真正享受到优先购买权的同等条件下的优先待遇;对第三人来说，虽然有解除合同的损失，但其有权向有过错的原产权人索赔。这种做法，符合减少诉累、节约诉讼成本的原则，更方便了人民群众。

　　2.针对执行过程对优先购买权保护不力的问题，规定人民法院在执行过程中处理涉及优先购买权房产时，要求执行人员及时通知优先购买权人，告知相应房产评估价格和购买时限。明确逾期主张则视为放弃优先购买权。这样处理，是在不侵犯原产权人利益的前提下，既保护了优先购买权人的合法权益，也确保了人民法院及时依法执行。这种做法有利于克服人民法院的特权思想，切实维护法律的尊严。