店面房购买者能否对抗建筑商优先权

正文：　最高人民法院法释[2002]16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，消费者交付购买商品房或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。在这样一个简单的批复中，不少人对如何理解“消费者”产生了很大的争议。

　　一种观点认为，只有购买住宅用房的消费者才能对抗建筑承包商的优先，因为我国消法只对生活消费予以保护。另一种观点认为不仅对购买住宅用房的消费者，而且对于购买营业用房从事经营活动的消费者同样适用，因合同法上的消费者不同于消法上的消费者，其适用范围应当更广泛。其实产生这两种观点的主要原因，在于如何区分合同法的消费者和消费者权益保护法上的消费者。我们认为，第二种观点符合法律适用的一般原则，应予以支持。

　　一是日常生活中的消费者范围要广于消法上的消费者。大家知道，消费是指为了满足生产、生活需要而有偿地消耗物质财富。因此，日常生活中为满足生产、生活需要而有偿地消耗物质财富的人员和单位，都是消费者。消法上的消费者，是指为生活消费需要而购买、使用商品或接受服务的个人和单位。其具有以下几个基本的法律特征：1、消费者的消费性质属于生活消费而非生产消费；2、消费者的消费客体的商品和服务，即与生活消费有关的生活消费品和盈利性服务，但法律禁止消费的商品和服务不包括在内；3、消费者消费方式包括购买、使用商品和接受服务；4、消费者的主体包括公民个人和进行生活消费的单位。因而，日常生活中的消费不仅包括生活消费而且包括生产消费，不象消法的消费者只包括生活消费。

　　二是除消法保护的消费者外，其它消费者的权利同样需要法律调整。生活消费往往直接关系消费者的人身和财产安全，并且消费者与经营者相比较，常常处于较弱势的一方，因而需要采取特别的法律保护措施，才能将经营者和消费者权利与义务关系调整到相对平衡的状态。19世纪以来，西方法律发达国家逐步出台了类似我国消法的法律。1993年，我国出台《中华人民共和国消费者权益保护法》实际上是适应了国际上法律发展潮流的产物。消法的出台，并不意味生产性消费的消费者的权益不受法律的调整保护。范围广泛的生产性消费如果没有法律调整，那是不可想象的。消法第2条就明确规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”因此，消费者为生活需要而购买住房适用消法调整；而为经营购买房屋的则可适用《民法通则》、《合同法》等其他法律法规进行调整。

　　三是《批复》是针对合同法第286条作出的，其中的消费者应当视为广义的消费者。最高院《批复》原文为：“上海市高级人民法院：你院沪高法 [2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。……”建设部办公厅在向各省、自治区建设厅、直辖市建委转发最高院《批复》的通知中，明确指出：“现将《批复》转发给你们。请你们认真对《中华人民共和国合同法》和《批复》进行学习、宣传和贯彻，不断增强建筑市场各方主体的法制意识，积极引导建筑业用法律手段解决拖欠工程款问题，维护自身合法权益。”因此，上海高院是针对合同法的条文适用请示的，最高院也是针对合同法的条文适用批复的。其法律适用主体范围，应与合同法相对应。同时，消费者权益保护法与合同法之间显然是特别法与普通法的关系，在未特别明确适用特别法时，从法理学上而言应适用普通法。从最高院批复的全文来看，其并未注明其中的“消费者”只适用消法上的概念，故这里的消费应指合同法上的消费者，也就是广义的消费者，而不仅局限于消法上消费者。因而，我们认为购买营业性用房的消费者，在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其同样有权对抗建筑承包商对该商品房享有的工程价款优先受偿权。

本文关键词：店面房购买者能否对抗建筑商优先权