如何预防开发商擅自改变小区规划

专家支招： 把小区规划图标清楚 　　把楼书广告写进合同 　　把违约责任定高一些 　　对变更行为及时举报 　　如何防止 　　开发商擅自变更小区规划？在日前本报刊出“规划变更成为商品房预售纠纷新焦点”的消息后，不少读者来电、来函咨询该问题。为此，记者走访了房地资源管理部门和专业律师事务所。针对当前常见的规划变更纠纷，房产法律专家向购房者推荐如下四招： 　　第一招：把小区规划图标清楚。目前，购房者前去签订预售合同时，开发商基本上已在预售合同附件四（小区规划栏）贴了一张复印好的小区规划“模糊图”，不仅绿化、道路不清，甚至连小区大门都找不着。一旦发生纠纷，购房者往往会因为拿不出证据而败诉。为此，签合同时，购房者一定要将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房及地面车库等情况，用不同颜色的笔标示清楚。 　　第二招：把楼书、广告写进合同。如果购房者是被楼书或广告中的规划，如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去。尽管去年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，若开发商在销售广告和宣传资料中就小区开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对开发商具有合同上约束力。但从司法实践来看，根据此条规定判购房者在规划变更纠纷中胜诉的并不多。因此，力争把广告、楼书中的规划内容写进预售合同，对购房者来说还是非常必要的。 　　第三招：把变更规划的违约责任约定得高一些。目前本市采用的商品房预售合同示范文本第九条明确，开发商不得擅自变更已经与购房者约定的小区平面布局（附件四），确需变更的应当征得购房者书面同意。开发商未征得购房者同意变更小区的平面布局，购房者有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向购房者支付总房价款的＿＿＿＿％违约金。对此，购房者要尽量争取把违约金比例约定得高一些。这样一来可对开发商变更规划有一定的威慑力，二来万一发生纠纷，购房者也可以获得较高数额的赔偿。 　　第四招：发现开发商变更规划及时举报。就本市目前的规定看，罚款和拆除是规划部门处理开发商变更规划的主要方式。如果开发商规划变更“完工”后，如在原来应是绿地的空地上造了房子，规划部门绝大多数只能选择罚款的处罚方式。因此，购房者一旦发现开发商有变更规划的举动，就及时向管理部门举报，千万别等到木已成舟才去找开发商论理。