“一房二卖罚则”是否适用 应以开发商恶意为前提？

　　A公司开发了某地某小区楼盘，于2012年1月29日取得预售许可。2012年2月25日，甲与A公司签订《商品房买卖协议书》。

　　2012 年2月-4月，甲先后向A公司支付50万元、20万元、20万元、50万元。此后，一直未付款。A公司于2012年5月向甲发函要求其前来签订正式商品房买卖合同，同时按照约定付款。该函件在邮政投递系统中显示为已签收。2012年7月，A公司向甲发函要求解除《商品房买卖协议书》。该函件因无人签收被退回(退回后A公司一直未拆开该快件)。

　　2012年10月，A公司将该房屋卖给乙，并签订《商品房买卖合同》(备案)。该小区也于2014年3月交房。

　　2014 年5月，甲向人民法院起诉要求(1)解除其与A公司签订的《商品房买卖协议书》;(2)A公司返还自己已付的140万元房款及该140万元自2012年4 月6日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息;(3)A公司向其支付惩罚性赔偿140万元。

　　庭审

　　甲认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”A公司在与其签订协议书的情况下，又以同一房屋与乙签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付给乙，导致甲无法取得涉案房屋的情况符合《商品房买卖合同解释》第 8条的规定，应当承担相应的责任。

　　A公司辩称，第一，甲违约在先。《商品房买卖协议》约定，甲应当于2012年4月25日前支付房款150 万元，2012年12月30日前付清余款21.53万元。但是甲未完全履行这一付款义务。同时，甲也未按照约定在2012年5月1日前与A公司签订可备案的正式商品房买卖合同。因此，返还甲应付的140万元房款予以认可，但是不应当附利息。第二，A公司已多次发函、电话催促甲付款，并且也以发函、电话等形式通知其解除《商品房买卖协议书》，并要求其尽快来售楼部办理退款手续，但是甲一直未予理睬。所以A公司并非恶意违约，不构成“一房二卖”，不应当向甲支付140万元的惩罚性赔偿。

　　法院判决认为，一、A公司未与甲解除《商品房买卖协议书》。二、A公司的行为构成《商品房买卖合同解释》第8条规定的“一房二卖”情形。最后判决A公司向甲返还已付房款140万元及该140万元自2012年4月6日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息;A公司向甲赔偿100万元。

　　律师评析

　　一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。

　　本案中，A公司在甲违约的情况下，为何还要承担如此沉重的责任?究其原因，在于《商品房买卖合同解释》第8条的适用并不以房屋出卖人恶意为前提。最高人民法院公报案例中，审判法官曾明确指出：“只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。”

　　其实，A公司完全可以避免出现这种“一房二卖”的情况。A公司称自己已于2012年7月1日发函通知解除合同并协商退款事宜，但是快件被退回。A公司也辩称销售工作人员在快件被退回后也以电话形式通知了甲。在这种情况下，A公司确实很难拿出证据来证明自己曾经通知过甲解除合同。根据《合同法》，解除合同的，享有解除权的一方应当向对方发出解除通知，合同自通知到达时解除。但是恰恰，A公司只是发出了通知，却无法证明通知到达了甲。在这种情况下，A公司完全可以通过报纸公告的方式来作为通知的手段，从而控制法律风险。