房地产调控

刚刚出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）与2005至2007年的政策方向是一致的。将这次调控与2005年、2006年及2007年的房地产调控进行比较可以看出，“国十一条”有不少新意。

新意之一：出台时间与以前历次调控不一样

“国十一条”是2010年1月10日出台的，而酝酿该政策的时间可以追溯到去年12月14日的国务院常务会议，那次会议专门研究了房地产调控政策。无论是1月10日政策正式出台，还是去年12月14日的国务院常务会议的召开，都是相当超预期的，因为中央经济工作会议并没有对房地产市场调控有什么明显提示，甚至连暗示的话都没有。中央经济工作会议是为2010年的经济工作作总体安排，在中央经济工作会议上没有提及对房地产的调控，市场预期中央不会对房地产市场采取调控措施，因此，中央经济工作会议的精神一公布，地产股出现明显上涨。

从过去的经验看，房地产调控政策的出台一般都在3月份两会之后。2005年、2006年及2007年的房地产调控政策都是在3月份之后出台的，在年末出台房地产调控政策这还是第一次。

为什么房地产调控政策会不期而至?笔者认为主要有以下两点原因：一是迪拜世界债务违约事件，二是去年11月份房价上涨过快。

　　新意之二：以前的调控主要注重抑制住房需求，这次调控在抑制住房需求的同时积极增加住房供给，进行双向调节

在以前的几次抑制性房地产调控过程中，都是从抑制需求入手。比如，对普通住宅和非普通住宅实行有差别的税收政策和房地产金融政策等，但在抑制需求的同时也控制供给的增加，通常的手段是控制土地和信贷“两个闸门”。在供不应求的格局下，压缩供给的结果当然是价格的继续上涨了。这就是2005年至2007年间房价越调越高的重要原因之一。

之所以在2005年至2007年间的房地产调控要控制住房供给的增长，有其特定的宏观经济环境，当时的背景是经济过热，必须控制房地产投资增长速度，压缩房地产投资是宏观调控的总体要求。

本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异，宏观经济不存在过热的问题，政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手，可以在增加供给（增加普通住房的供给）的同时抑制需求的膨胀（实行差别化的信贷政策）。因此，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。因此，我们看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。

笔者相信，只要这些措施基本得到落实，控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

　　新意之三：更加注重房地产市场的长期制度建设

去年底温总理接受新华社记者采访时就明确提出，要出台长期性的政策来确保房地产市场健康稳定发展。从这次文件看，有不少新的提法，这些新的提法都与房地产的长期政策有关。

比如，第一次提出了“要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。按照笔者的理解，这不是权宜之计，它表明社会上一直呼声很高的“二次房改”的提议的部分内容已经被政府采纳，这表明中央在住房制度上有重大调整。

第一次提出“要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。显然，社会上广泛关注的物业税已经提上了议事日程，离正式出台的时间越来越近了。