逾期付房款应怎样承担违约责任

律师点评：并不是买方一逾期付款卖方就可以随意解除合同，还要看逾期付款的比例
　　条款六：“买方逾期付款的：1.逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日，卖方有权要求买方支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起两年内解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的10％向卖方支付违约金，卖方有权从买方支付的购房款中直接扣除上述违约金；买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。”

　　“卖方逾期交房的：1.逾期在90日之内（含90日），自约定的应付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起四个月内解除合同。买方解除合同的，卖方应当在房地产解除预售备案之日起10日内退还全部已付购房款，同时按累计已付购房款的5％向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之一的违约金。”

　　【典型案例】

　　李先生在某楼盘看中了一套住房，于是按照售楼小姐指引，签订了认购书，交纳了2万元定金，等到签订合同的时候，李先生发现合同附件五第二条约定：“买方逾期付款的：．．．．．．”“卖方逾期交房的．．．．．．”（条款如上）

　　李先生认为该条款明显地违约责任不对等，对自己的违约责任过重，要求修改条款，或退房退定金。开发商却以认购书上已注明的本人已经阅读过购房合同并同意该合同的字样为由，拒绝李先生的要求。为此，李先生找到市消委会。

　　经消委会工作人员认真做工作，开发商同意李先生的退房要求，并退回定金2万元。

　　【点评意见】

　　1、这是关于买方逾期付款与卖方逾期交房违约责任的约定。首先，在合同解除上，开发商设置了不公平的合同解除条款。根据《合同法》第167条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”

　　而《深圳市房地产买卖合同》第7条关于【买方逾期付款的违约责任】中也规定得非常清楚：“逾期超过90日，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同。”

　　因此并不是买方一逾期付款卖方就可以随意解除合同，还要看逾期付款的比例。即当买方未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一之时，卖方才有权解除合同。卖方如此规定，是对法律规定的合同解除条件断章取义，加大了买方的风险与责任。

　　2、买卖双方的违约责任不对等，严重背离了民事主体地位平等和权利义务相一致的原则。例如，同样是违约，买方要按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，卖方却只要按日向买方支付本房地产总价款万分之一的违约金。附件五的这一格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，双方承担的违约金数额相差悬殊。其实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。类似的条款在很多开发商的房地产买卖合同附件五都有规定，在实践中也是受到很多投诉的霸王条款。