本案房屋出卖人应如何履行房屋交付义务－－兼谈房屋重复买卖后均未办理权属登记时的法律适用

[案情]
　　李某于2004年10月、11月分别与张某、王某签定房屋买卖合同一份，将其一处房屋出售给张某、王某。李某与张某、王某均未办理房屋产权变更登记。张某与王某于2005年1月先后诉至法院，均要求李某履行交付房屋的义务。
　　[分歧]
　　一种意见认为,在此种情况下应确认后买卖合同无效而保护第一个买受人的权利。理由是出卖人在明知其所有的房屋已出卖给他人的情况下仍为后出卖行为,违背了诚实信用原则,故应确认后买卖合同无效。
另一种意见认为，此种情况下,应视后买受人与出卖人之间有无恶意串通而确定后买卖合同的效力。若存在恶意串通,应确认后买卖合同无效,反之,则不能仅以出卖人之“恶意”而确认后买卖合同无效。此时应赋予出卖人选择权,如出卖人选择向其中一买受人交付房屋,则须向其他买受人承担违约责任或损害赔偿责任。
　　[评析]
　　一、李某与张某、王某签订的房屋买卖合同合同效力
　　判断房屋重复买卖的情况下数个合同的效力，须联系不同国家和地区的物权变动模式。大陆法系比较有代表性的物权变动模式有三种。第一，以法国为代表的债权意思主义。认为买卖合同成立，标的物的所有权即发生转移，登记只是对抗第三人的要件。在债权意思主义的物权变动模式下，房屋重复买卖的合同系出卖他人之物的合同，是无效的，无论出卖人以后再就该房屋订立多少个买卖合同，这些买卖合同均为无效。第二，以德国为代表的物权形式主义。认为在债权合同之外存在一个专门引起物权变动的物权合同，债权合同与物权相结合才能发生物权变动的法律效果。在物权形式主义的物权变动模式之下，出卖人是否享有房屋的所有权并不对房屋买卖合同的效力产生影响，不论是否借助物权合同将房屋所有权转移给该买受人，出卖人与其他买受人订立的房屋买卖合同都是有效的。第三，债权形式主义。不承认存在物权合同，当事人之间的债权合同结合交付或登记就能发生物权变动的法律效果。交付和登记不是合同的生效要件，而是物权变动的公示方法。根据我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条的规定，我国是典型的采债权形式主义物权变动模式的国家。在债权形式主义的物权变动模式下，房屋买卖合同的生效与房屋所有权的变动得以区分。买卖合同发生债的效力，登记发生所有权转移效力。买卖合同效力的发生并不直接引起房屋所有权的变动，房屋所有权的转移须以生效的房屋买卖合同与登记行为相结合为基础。因此，房屋买卖合同中，房屋所有权能否转移给买受人，是出卖人能否依约履行合同的问题，不能因为出卖人无法履行合同义务就认为房屋买卖合同是无效的，出卖人与其他买受人订立的房屋重复买卖合同均为有效合同。因此，本案中当出卖人李某与第一买受人张某订立了房屋买卖合同后如未办理转移房屋所有权的登记手续，因出卖人李某仍为房屋的所有权人，其再与第二买受人王某订立房屋买卖合同仍?Φ笔巧?У暮贤??
　　若出卖人李某与第二买受人王某存在恶意串通,则应确认后买卖合同无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10 条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”这一规定与《合同法》第52 条第(二) 项之规定“恶意串通损害第三人利益的?贤?扌А毕辔呛?,学理上称为侵害债权责任。即后买受人以故意使先买受人受到损害为目的,采用违法的、违背善良风俗的方法而致先买受人债权受到侵害,构成侵害先买受人债权的侵权责任。此时出卖人应与后买受人负共同侵害债权责任。因为此时后买受人购买已经出售给他人的某物,目的在于使他人因不能得到该物而受到损害,则后买受人已滥用了其享有的交易自由,构成了侵害债权的真正恶意。根据此条规定,此种恶意还须与出卖人相互串通,才会发生先买受人确认合同无效之请求权。因此只要后买卖合同与先买卖合同一样具备前述之合同生效要件,就应确认先、后买卖合同均为有效合同。
　　二、李某应向张某还是王某交付房屋
　　本案中，房屋重复买卖合同均为有效，且出卖人又未移转标的物所有权给任一买受人时，买受人张某和王某同时向法院起诉要出卖人履行交付房屋的义务，有人主张应以权利确立的先后顺序为标准，李某应向张某交付房屋，即遵循“成立在先，取得在先”这一原则。但根据债原理，上述主张法理上是讲不通的，数个买受人享有的债权具有平等性、无位序关系，不因成立先后而异其效力。根据“债务人任意履行规则”，作为债务人的出卖人向哪个债权人（买受人）履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志，出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人履行债务交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无需也无权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则，也有利于提高财产的利用价值。无法取得房屋的买受人可享有要求出卖人承担违约责任或损害赔偿责任请求权。实践中也存在出卖人将房屋重复卖与多个买受人后，卷款而逃，不知去向，无法确定其移转标的物所有权的意思表示或出卖人出于各种原因不愿作出此种意思表示，在这种情况下，为解决问题，可以“成立在先，取得在先”为原则来确定房屋所有权的归属。
　　在某些特定情形下，对出卖人的重复买卖行为应予以限制。如在出卖人将房屋交付于某一买受人占有使用或将房屋产权证交付于某一买受人持有，虽然并不发生房屋所有权变动的法律效果，但此时买受人基于买卖合同事实上管理该房屋，形成一种有权占有，这种占有应受到法律保护。合法占有的存在形成对出卖人所有权的一种限制，其不能再选择将房屋的所有权转移给占有人之外的其他买受人，应当由占有人取得房屋的所有权。德国民法典对此有相关规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证书交付给相对人时，也同样具有约束力。这样可以促使出卖人诚实守信，促成合同的履行；另一方面，也可使登记机关的审查活动不致因出卖人的随意而中断，减少社会成本。德国民法的这种规定可资借鉴。
文章出处：泗阳县人民法院

文章作者：李前康