楼宇间土地使用权归属

案例一：某住宅小区，购房者刚入住，开发商在楼座间原规划的绿地上又动工建造商业用房。消费者诉开发商于法庭。开发商辩称，绿地的土地使用权属于开发商，开发商有处置权；规划的调整经过合法批准程序，且调整后的住宅小区总的绿地指标没有违背原批准的规划的规定。

　　案例二：某住宅小区，地下供水管线需要维修，而工程早已超过保修期限。住户认为维修费用应当由政府或开发商承担；开发商认为基础设施维修是政府的责任，且卖房的合同中并未约定开发商这方面的责任；政府有关部门认为政府只承担住宅小区外的地下管线的维修责任。

　　这两个案例，形式上表现了商品房买卖的约定不清，从而产生权利和责任的歧义，但实质上是楼宇间土地使用权归属的法律问题。

　　开发商在取得了国有土地的使用权后才能从事房地产开发。对一个住宅小区项目，建设初始状态的国有土地使用权被开发商所取得。随着商品房的逐步出售，开发商所拥有的国有土地使用权也逐步转移。实际上，项目的销售中，独立式住宅（别墅）的出售，其财产权的让渡包括了房屋的所有权和周边院子的土地使用权；而集合式住宅（楼房）分单元出售，按照现行的一般做法，购房者取得了所购买住房的所有权以及楼座所占土地的使用权的相应份额，其权利并不包括享有楼座之间的国有土地使用权。

　　住宅小区销售完毕后，楼座所占的土地的使用权分割让渡于购房者，楼座间的土地使用权并未完成分割或转移，实际上一部分开发商项目销售完毕就撤离，放弃了未分割的土地的使用权，形成国有土地使用权人的实际空缺；而形式上土地使用权仍滞留在开发商手中，也会有一些开发商利用仍占有的土地使用权谋取利益。由楼座间国有土地使用权人不确定，也连带地产生地下设施权属不清问题。

　　国外的城市土地绝大部分是私有的，住宅用地的所有权与房屋的所有权的权利主体高度一致，每一幅土地的所有权的地理边界是确定的。我国宪法规定城市土地属国家所有，土地使用者只依法拥有国有土地的使用权。在土地所有权与使用权相分离的状态下，如何界定房屋所有权人所拥有的土地使用权的边界，没有国外成熟的经验可供借鉴。尤其是我国城市住宅建设绝大多数是集合式住宅，按现行习惯的做法开发商只分割转让楼座所占土地的国有土地使用权，住宅小区其余的国有土地使用权归属以及相关联的物权，随着民众财产权利意识的逐步增强，会越来越成为有争议的法律问题。建筑物区分所有权的法律制度只解决一幢建筑物内财产所有权人的共同利益的法律关系，尚不能解决财产权利人关于楼座间土地使用权的法律关系。

　　楼座间土地使用权界定的法律问题，不仅仅表现在新建住宅小区中，也表现在旧住宅小区中。随着城镇住房制度改革的不断深化，大部分城镇公有住房已出售给住户，住房的所有权为住户所拥有，住户所获得的国有土地使用权也界定于楼座所占土地的相应份额，目前虽然尚未发生楼座间土地使用权争议的案例，但地下设施的维修责任是一个悬而未决的问题。单位已经将住房出售了，其维修资金已经无法像住房公有制度下的方法提取，单位的财务预算也不可能列支设施的维修费用，而公房出售所提取的维修基金无法支撑长期的地下设施的维修、改造所需的费用。

　　我国土地的所有制只有国有和集体所有两种形式。在城市土地国有的法律制度下，土地所有权的流动是单向不可逆的，即只有农村集体土地被国家征用转化为国有土地，而国有土地并不向集体土地转化。这种单向不可逆转化形式，使国有土地的数量越来越多，国有土地使用权界定的法律问题将越来越多。同时，由住房建设的形态所决定，国有土地使用权界定对财产权利的影响也越来越重要。国有土地的使用权是一种特殊形态的物权，在物权法律制度的完善中，有必要重视楼座间土地使用权的界定。

　　住宅小区楼座间的土地，其使用状况以两种不同的形式而存在。

　　一是附着于地面或地下的建筑物或构筑物，按照权利主体一致的原则，国有土地的使用权人应当与建筑物、构筑物的所有权人相一致，国有土地的使用权随着建筑物或构筑物的转移而转移。如果开发商在商品住宅的销售中，某些建筑物或构筑物的所有权按份额依附于住宅分摊出售，则相应的国有土地使用权也应当按份额转移给购房者。如果开发商声明保留部分或全部非住宅建筑物、构筑物的所有权，则相应的国有土地使用权应当由开发商拥有。由此，财产权利的法律关系则是明确的。

　　二是地面或地下均没有建筑物、构筑物，通常以住宅小区里道路、绿地、广场的形式存在，而地下则铺设有供水、排水、供热等管网的楼宇间的土地，其国有土地使用权的法律意义，不仅表现于国有土地使用权人有权依法利用、转让，而且表现于国有土地使用权人对地下设施所有权的拥有。这部分土地，其使用权成立的本质属性依存于整个住宅小区的房屋所有权。就其使用形态而言，是为整个住宅小区的房屋所有权人服务的；就其价值形态而言，是整个住宅小区全部房屋的价值组成部分。商品房的房价的构成包括了楼宇间土地的使用权部分，开发商把土地出让金打入了房价中，这也是商品房价高于经济适用房的价格的重要因素；同时，地下铺设的供水、排水、供热等管网是构成房屋使用功能的必不可少的组成部分，房屋的价值中包括了这些设施的价值，因此这部分土地的使用权当然地应归买楼人所有。因此，这部分国有土地的使用权，应当随着房屋所有权的转移而转移，开发商不应当独立地占有这部分土地的使用权，而应当由住宅小区内房屋所有权人共同拥有。