廖传铭 ：前期物业管理中的三大要素

摘 要：本文从物业管理前期如何介入为出发点，认真分析了前期物业管理的购房合同、业主临时公约、服务协议三大要素，阐述了处理前期物业管理中三大要素应该注意的问题。

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1671-8089（2007）01-0072-02

物业管理中的矛盾和纠纷，往往产生于前期物业管理，或由前期物业管理中的不完善、不协调而产生。从一些物业管理的个案来看，产生矛盾和纠纷的原因主要有：购买商品房的合同与实际交付不符；业主临时公约中三方的权利和义务不实；服务协议履行过程中业主的不满。

前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。它由“购房合同、业主临时公约、服务协议”三大要素构成。它对业主委员会成立后的物业管理起着承前启后的重要作用。前期物业管理，既可以由开发商自行实施，也可以由开发商委托物管企业为业主提供前期服务。

要素之一：购房合同

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利等关系的协议。购房合同，则是在商品房买卖过程中，买受人与开发商就房屋所有权、房屋的质量、面积、交付等有关方面达成的协议。合同是否能如期、全部兑现，是做好前期物业管理的先决条件。

作为开发商在购房合同中，应该遵守平等互利、诚实守信的原则，并在购房合同中作以下承诺：1、房屋的设计要合理；2、产权登记中的面积要准确；3、计价方式与价款要公平；4、交付期限要合理，交接要及时；5、保修责任要到位。

作为买受人在签订购房合同前，应该对开发商有一个基本的了解，一要看证。看开发商的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《工程开工证》、《销售许可证》等证件是否齐全；二要看图。看开发商的商品房规划和平面图，以及设计的户型是否满意；三要看房。在买受人与开发商兑现购房合同时，要看房屋是否按图施工，工程质量是否合格。

由于购房合同的不实，买受人与开发商产生矛盾的现象较为突出，诉诸法院之事也常见诸报端。与其让买受人被动地接受合同，倒不如开发商主动地履行合同，把签订合同形成的买卖关系，转化为友好的互信关系，为今后的物业管理奠定一个良好的基础。

要素之二：业主临时公约

公约是在公共场合下人们应当共同遵守的章程。业主临时公约，则是业主与物业管理企业之间签订，由开发商在不侵占业主合法权益基础上形成的，经业主签署承诺的，共同遵守的章程。之所以是临时公约，是指未经业主大会讨论通过，但在前期物业管理中必须共同遵守的章程。业主临时公约，虽然是经业主与物业管理企业双方签订的，但它要规范的是开发商、业主、物业管理企业三方之间的权利和义务，这也是前期物业管理中的不可缺少的条件之一。

在业主临时公约里，物业管理企业的免责事项也是不可忽视的问题，这并不是物业管理企业在推卸责任，而是规范物业管理的一种行为。免责事项包括自然灾害、意外事故、房屋质量、盗窃抢劫以及人为因素等造成的损失，物业管理企业可免责。由于上述一些现象的发生，尽管物业管理企业从中与开发商、建筑商等有关方面进行协调，帮助业主解决一些问题，也仍然会遭到一些业主的不理解，为此产生矛盾和纠纷现象的较为普遍。

在这里，开发商、业主、物业管理企业三方都要对自己的权利义务负责。开发商要对房屋质量的及时处理、保修的到位负责业主要对入住前的装修、装饰的行为进行承诺；物业管理企业要对业主提供优质的服务，使之能够规范装修、尽早入住。把握好三者之间的关系，使之前期物业管理在平稳中过渡。

要素之三：服务协议

协议是谈判、协商后达成的一致意见。服务协议，则是业主与物业管理企业就物业管理服务达成的一致意见。该服务协议主要包括双方的权利和义务，但侧重在物业管理的服务内容和服务质量上。该服务协议实施是否顺利，取决于物业管理企业的服务质量，这不仅对前期物业管理有着积极的意义，对业主委员会成立后，物业管理的承前启后，也有着重要的影响。

如何为业主服务，不是一纸协议就能解决的。要靠物业管理企业的整体素质，要有为业主服务的一片诚心。由于我国物业管理作为一个行业，起步较晚，专门的物业管理人才匮乏，物业管理的法律法规也不够完善，这些都有待于国家加快法制建设的步伐，有待于政府行业部门的积极指导和监督，有待于物业管理企业在实践中摸索提高，有待于业主的全力配合。为业主服务，就要视业主为“上帝”，想业主之所难，帮业主之所需。就要用先进的管理理念指导物业管理，“以人为本、以客为先、精心管理、全心呵护”。通过优质的服务，让业主真正体会到大家庭的温暖。

笔者认为：购房合同、业主临时公约、服务协议是前期物业管理中的三大要素。如果开发商诚实守信，给业主提供优质的商品房；如果业主遵守承诺，爱护公共设施和履行义务；如果物业管理企业热情周到，给业主提供人性化、亲情化的服务，在我们的前期物业管理中，矛盾和纠纷都可以解决在萌芽状态，大家亲如一家，和睦相处。呈现在我们面前的，必然是一个和谐平安的新型小区，它将为我们和谐的社会增添一道靓丽的风景线！