物业管理步入法制化发展阶段亟待解决的问题

物业管理步入法制化发展阶段亟待解决的问题

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　国务院颁布并已实施一年的《物业管理条例》（以下简称《条例》），是我国第一部物业管理行政法规，为我国物业管理行业指明了发展的方向，同时又提出了许多现阶段亟待研究解决的新课题。

一、构建适合我国国情的物业管理体制。

　　行业的管理体制取决于国家的经济体制。改革开放后，我国已逐步建立社会主义的市场经济体制，随着住房制度的进一步深化改革，构建适合我国国情的物业管理体制，是《条例》颁布实施后面临的首要课题，也是物业管理行业健康发展的基础和前提。

　　1、转变政府职能。政府的主要任务是为物业管理活动提供和维护正常运作所需的平等竞争的市场环境，培育和完善发达的物业管理市场制度体系，只有当出现市场缺陷、不正当竞争和危机时才进行直接的干预。

　　2、构建完善的行业自律机制。首先是要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。

　　3、构建完善的业主自律机制。业主公约显然是业主自治自律最重要的合约性文件，因此，完善业主自律机制的重点，在于规范业主公约的制定、实施、以及违反公约的处理等问题。其一，在前期物业管理阶段，由建设单位负责制定业主临时公约，虽然《条例》明确规定业主临时公约不能损害物业买受人的合法权益，但是，业主临时公约毕竟由建设单位一方制订，是否需要审查？由谁审查？其二，目前我国法律、法规并没有赋予任何机构对违反业主公约的业主或物业使用人予以追究其责任的权利。其三，要解决物业服务合同当事人“不对称”的问题。签约的业主委员会没有独立的法律人格，而具独立的法律人格的业主并不签约。这就产生了合同当事人“不对称”矛盾，若物业管理企业违约，要承担民事责任很容易，而业主违约，却不能认定为业主委员会违约，也不能认定为业主大会违约，只能追究违约的业主个人，实际上物业管理企业面对的是众多的业主个体，这里的权利义务存在着明显的不对等。

二、进一步完善物业管理经营机制。

　　深入贯彻《条例》，促进物业管理健康发展，必须进一步完善物业管理经营机制，主要是市场准入机制、竞争机制和监督机制。

　　1、完善市场准入机制。《条例》第32条对从事物业管理活动的企业设置了两道门槛：第一道门槛是要求从事物业管理的企业必须具有独立法人资格，这是市场准入最基本的要求。第二道门槛是对物业管理企业实行资质管理制度，不同资质的物业管理企业，只能在相应的地域范围和相应的物业规模内从事物业管理活动。

　　优胜劣汰，进退自如是一个行业成熟的重要标志，因此完整的市场准入机制应包括市场准入和市场退出两方面的制度。目前物业管理行业重点是加强市场退出制度的建设。第一，要切实贯彻《条例》第32条的规定，对尚不具备独立法人资格的物业管理组织进行清理，限期完成公司化改组，这对于彻底解决“建管不分”的老大难问题也具有重要的意义；第二，完善业主大会的运作，落实业主大会依法选聘、解聘物业管理企业的权利；第三，继续完善物业管理企业资质的动态管理，每年进行资质年审，每两年进行资质评定，严格按标准审核，资质等级该升则升、该降则降；第四，建立完整的监督机制，充分发挥行政监督、行业监督、社会监督、司法监督、业主监督职能，出现法定降级条件或清退条件的及时降级或清退。

　　2、完善物业管理市场竞争机制竞争是市场经济的基本特征，竞争的最大优点是可以最大限度地实现社会资源的优化配置。引入市场竞争机制最重要的是完善和落实物业管理招投标，从物业管理市场招投标的现状看，我国的物业管理招投标制度仍需继续深化和完善。首先，目前大多数住宅小区均由开发建设单位下属的物业管理企业管理，成立业主大会及业主委员会的寥寥无几，如何贯彻落实《条例》第24条尚有大量的工作可做；其次，对物业管理招标代理机构要纳入行业管理，并对物业管理招投标的每个环节，如信息公布公正、公平、公开的市场竞争环境，大力整顿物业管理招投标中的“黑箱作业”和其他方物业管理协会，在政府主管部门的指导下，完全有能力承担起物业管理招投标代理的职能，所建立的专家评委库的专家，也能承担起专业技术评定的工作；最后，要切实发挥物业管理行业协会和招投标专家评委的作用。

　　3、完善物业管理监督机制。我国目前正处在社会主义社会的初级阶段，已经建立起来的广义的法律监督体制，是一个多系统、多层次、多结构的监督体系。它由法律监督、纪律监督、社会监督三个子系统组成，从结构上可分为三大类九个要素，即政党的监督、国家监督（包括各级人大及其常委会的监督）、行政机关的监督、检察机关的监督、审判机关的监督、民主党派的监督、社会团体的监督、社会舆论的监督和人民群众的监督。

　　物业管理法律监督体制的结构也应该包括上述三大类九个要素，只是在社会团体的监督中更突出业主委员会、物业管理企业、居民委员会、物业管理行业协会和消费者协会的监督作用；在人民群众的监督中更突出业主、物业使用人、物业管理企业员工的监督作用；在行政机关的监督中明确了政府房地产行政主管部门的归口管理和监督作用。

三、亟待理顺物业管理的各种接口问题。

　　物业管理活动涉及的法律关系较其他民事活动更为复杂，理顺这些关系是一个庞大的系统工程，也是保证物业管理行业健康发展的必由之路。

　　1、理顺商品房销售与物业管理的衔接。

　　首先，要采取有效措施避免建设单位制订《业主临时公约》时侵犯物业买受人的合法权益；其次，要明确《前期物业服务合同》的备案制度；再次，要制定切实可行的措施，确保物业买卖合同包含前期物业服务合同的内容。《条例》第21条并未强制性地要求建设单位在物业销售前必须选聘物业管理企业，如果没有选聘物业管理企业时，物业买卖合同则无法包含前期物业服务合同的内容，这将不利于保护业主和物业管理企业的合法权益；最后，要具体明确建设单位在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示的方式以及物业买受人对《业主临时公约》予以承诺的方式，如果把《业主临时公约》纳入到物业买卖合同中的话，则必须修改物业买卖合同范本。

　　2、理顺公共事业单位与物业管理的衔接。

　　物业管理与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位关系密切，理顺和解决物业管理与这些公共事业单位的关系，是摆在我们面前很现实的课题。通常情况下，物业区域内的共用设施设备的所有权为全体业主共有，但物业内也有部分共用设施（主要是市政设施）为国家所有。区分共用设施设备所有权对物业管理活动有着重要的意义，不仅可以划分国有资产的界限，同时也能划清管理职责。目前我国法律对供电设施、煤气管道、自来水管道、电信管线、供暖管线等的界定不清，这就使操作上碰到困难，不仅容易引起纠纷，也加重了物业管理企业的负担。

　　3、理顺物业管理行业自身的法律规范体系。

　　在《条例》颁行以前，各地的物业管理立法很不一致，甚至互相矛盾。《条例》颁行以后，各地应该以《条例》为准则，对不适应或与《条例》规定相矛盾的部门规章、地方法规和地方规章进行全面的修改，并对《条例》授权的事项予以明确，形成以我国民事法律和《条例》为中心的物业管理法律规范体系。

　　4、开展物业服务合同性质的研究。

　　对于物业服务合同的性质，向来众说纷纭，尤以“委托合同”为主流。但是，如果适用《合同法》关于委托合同的规定，将不难发现，受托人（物业管理企业）需以委托人的名义从事委托事务，受托人在委托范围内的所有行为的后果将由委托人自己来承受，同时，委托人可以就相同的事项再委托其他人处理。这些都不符合物业管理行业的实际情况。很明显，物业服务合同不是委托性质，不能适用《合同法》关于委托合同的规定。因此，物业服务合同如何适用我国《合同法》，值得深入研究。

　　5、开展业主委员会性质及法律地位的研究。

　　这个问题在行业内曾经和正在进行深入的讨论，业主委员会的性质和法律地位的不清晰，将直接影响到业主自治自律机制的建立和物业管理活动的正常进行。

　　6、理顺共用场地、设施、设备的所有权问题。

　　建筑物区分所有权的问题是物权法讨论中的难点问题和由此派生的关于专项维修资金的筹集、使用和监管的主体应如何明确的问题都属于物权法要解决的问题，在物权法还未出台之前，物业管理行业如何处理，确实值得我们去深入研究。

作者系广州粤华物业管理有限公司总经理