《房屋登记办法》解读三——房屋预告登记

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 《物权法》中预告登记制度的规定，弥补了我国民事立法上的空白。 预告登记制度起源于普鲁士，在德国、瑞士、日本等大陆法系国家的民法典中均有明确规定，是不动产物权制度中不可或缺的组成部分。预告登记主要是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记是不动产登记的特殊类型，其他登记类型都是对现实的不动产物权进行的登记，而预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权，其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。 预告登记具有以下效力：一是保全效力，即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力；二是保存顺位的效力，即通过预告登记，被保全的权利与顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定；三是破产保护的效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人而实现保全请求权的目的。 《房屋登记办法》对房屋预告登记作出了更具体的规定，明确了申请房屋预告登记的范围，房屋预告登记的效力，预告登记失效的情形以及申请房屋预告登记应当提交的材料。 其中，《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。这项规定明确了可以申请房屋预告登记的范围，相对于物权法原则性规定而言更具有操作性。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。另外，《房屋登记办法》六十九条还规定了预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记的情形。这就为预售人违约不作为时，预购人单方申请预告登记提供依据，极大的保护了预购人的权利。但需要注意的是购房者进行单方面预告登记有两个前提条件一是项目取得了预售许可证，二是当事人有同意预告登记的约定。同时办法还规定了申请预购商品房预告登记以及申请预购商品房抵押权预告登记、申请房屋所有权转移预告登记、申请房屋抵押权预告登记应当提交的材料，更具有操作性、指引性。