《房屋登记办法》解读二——所有权登记

《房屋登记办法》细化了《物权法》的规定，具体规定了房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记及注销登记的具体情形。其中，第三十条、三十一条规定了房屋所有权初始登记。第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要的材料申请登记。值得注意的是办法第三十一条规定了房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。这就明确了住宅小区的公共设施、公共场所及公共用房的登记问题。《房屋登记办法》第三十二条至三十五条规定了房屋所有权转移登记的情形。第三十二条规定，在房屋发生买卖，互换，赠与，继承、受遗赠，房屋分割、合并导致所有权发生转移的，以房屋出资入股，法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的等情形，当事人应当申请房屋所有权转移登记。第三十三条规定了转移登记应当提交的材料。第三十四条规定了房屋抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请转移登记的，除提供办法三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明和抵押权人同意转让的书面文件、他项权利证书。这可以防止抵押人擅自转让抵押房产，有利于保护抵押权人的权益。另外需要注意的是，虽然《物权法》第二十八条、二十九条、三十条规定了因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权无须登记即能发生不动产物权变动效力，但《房屋登记办法》第三十五条规定在上述三种情形下取得房屋所有权的，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，仍应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理所有权转移或者抵押权设立登记；另外依据办法第十二条规定，在上述三种情形下取得房屋所有权的，权利人可单方申请房屋登记。办法第三十六条、三十七条规定了房屋所有权变更登记的情形。第三十八条、三十九条规定了房屋所有权注销登记的情形。办法第四十条还特别规定了，经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。该条规定保护了对房屋拥有其他权利的权利人的利益。