买卖二手房要交多少税费？

随着2010年二手房交易计税基价及两城区和金阳新区普通住房享受税收优惠政策的相继出台，加上二手房交易营业税两年优惠期限恢复到五年等政策变化，现在买卖一套二手房究竟要交多少税成为消费者关注的话题？记者近日采访了市房屋产权交易中心有关人士。
　　
　　契税：普通住宅按1.5%交纳非普通住宅按3%交纳
　　
　　在二手房交易中，契税是需要交纳的税费中金额相对较大的一个税种。
　　
　　根据《贵州省财政厅关于调整房地产交易环节契税政策有关问题的通知》、财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》、《贵阳市人民政府关于贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见》等文件精神，普通住宅在交易过程中契税减半收取，即按1.5%交纳契税，非普通住宅则按3%交纳契税。
　　
　　我市普通住房的标准需要同时满足3个条件：1、住宅小区建设容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
　　
　　根据相关政策，个人首次购买90平方米(含90平方米)以下的普通住房，房产交易契税按1%收取。否则就不能享受1%的契税优惠，而是按1.5%交纳。
　　
　　个人购买90平方米—144平方米(含144平方米)的普通住房，房产交易契税按1.5%收取，购买144平方米以上的非普通住房则按3%收取。
　　
　　市住建局会同市物价局对2009年下半年两城区和金阳新区住房平均交易价格进行了测算，出台了2010年两城区和金阳新区享受税收优惠政策普通住房的价格标准，如下表：
　　
　　营业税：购房超5年免征
　　
　　根据财政部、国家税务总局《关于个人住房转让营业税政策的通知》，我市从2009年1月1日起至12月31日止执行营业税新政，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。一年的优惠期过去后，免征营业税的时间从2年恢复至5年。
　　
　　今年营业税的征收政策为：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　
　　据了解，我市营业税的征收标准为5.65%，购房时间的确定以办理产权证的时间为准。
　　
　　个人所得税：5年以上免征
　　
　　根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题的通知》、《国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税的有关问题的通知》、《贵阳市地方税务局关于个人住房转让所得提高核定征收税率的通知》等文件精神，无论普通住宅还是非普通住宅，转让5年以上(含５年)且是家庭唯一生活用房的,免征个人所得税，不符合条件的按应纳税所得额的20%或售房收入核定征收2%。购房时间的确认以办理产权证的时间为准。
　　
　　印花税和土地增值税：暂免
　　
　　目前个人购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　
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　　为了减少我市二手房交易中以低价合同逃税等情况，有关职能部门按照共同测算的两城区、金阳新区二手房交易计税基价，对成交价低于计税基价的，按计税基价进行征收，成交价高于计税基价的，按成交价进行征收。
　　
　　据介绍，考虑房屋的折旧因素，以计税基价为标准，每年可按2%扣减，最高不超过30%。由于目前金阳新区没有非住房类的二手房交易，因此，非住房交易计税基价以销售合同登记价格为准。
　　
　　那么，在二手房在交易时，代征税机关如何计算和收取相关税费呢？以两套二手房为例。
　　
　　一套是位于解放路的7层楼房，建成于1997年，建筑面积为63.02平方米，合同成交价为10万元。卖方有两处房产，买方为首次购房。那么，该套房屋应交哪些税费呢？
　　
　　1.成交价低于计税基价的，按计税基价征收，成交价高于计税基价的，按成交价征收。考虑房屋的折旧因素，以计税基价为标准，每年可按2%扣减，最高不超过30%。
　　
　　该房屋位于解放路，根据土地分类为三类地段，而该房为7层楼房，住宅类别为中高层建筑，按照两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为3175元/平方米。该房屋的竣工时间为1997年，房龄有13年，折旧年限为13年，按每年2%折旧计算，折旧比例为26%，折旧后的计税单价为：3175-3175×26%＝2349.5元/平方米，该房建筑面积为63.02平方米，计税指导价为：2349.5×63.02=148065元。该房买卖双方的合同成交价为10万元，低于计税指导价，相关税费收取时按148065元征收。
　　
　　2.该房属于普通住房。
　　
　　该房满足我市普通住房的3个标准，1、住宅小区建设容积率在1.2以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
　　
　　3.卖方需要交纳的税费：
　　
　　A、营业税和附加。该房1997年购买，已经购买5年以上，免征营业税和附加。
　　
　　B、个人所得税。该房购买年限已经超过了5年，但由于卖房人在我市还购置有其他住房，因此该房不属于其唯一生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：148065×2%＝2961元。
　　
　　C、手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即63.02×3=189.06元。
　　
　　D、土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　
　　4.买方需要交纳的税费：
　　
　　A、契税。该房为90平方米以下的普通住房，购房人是首次购买，契税按1%收取。即148065×1%=1480.65元。
　　
　　B、印花税：5元。目前个人购买住房暂免征收印花税
　　
　　C、登记费：80元
　　
　　D、手续费：住宅收取标准为3元/平方米，即63.02×3=189.06元。
　　
　　5.所有税费共计4899.77元，其中卖方需要交纳个人所得税2961元、手续费189.06元，共计3150.06元，买方需要交纳契税1480.65元、登记费80元、手续费189.06元，共计1749.71元。

　　
　　另一套房屋是位于蟠桃宫的7层楼房，建成于2000年，产权证办理时间为2003年，建筑面积99.56平方米，合同成交价为27万元。卖方在我市有两处房产，买方为首次购房。该套房屋应交哪些税费呢？