透视二手房买卖——规避买房风险

近些年我国房地产市场蓬勃发展，与其相对应的房价也是一路飞涨。虽然部分城市的房价已出现所谓的“拐点”，但整体房屋价格还是居高不下。据笔者观察，城市的中产阶级在谈及买房这一问题时，也普遍表示很难承受目前的房屋价格。而作为二手房自然就以其价格优势取得一定的市场地位，受到部分房屋买售者的青睐。然而在二手房的买卖过程当中所出现的一系列法律问题又不得不引起人们的重视。本文主要针对时下二手房买卖过程中应当注意的一些法律问题及可以通过合理注意排除的法律风险做一分析，希望对各位朋友有所帮助。

一、选好中介公司，签好中介合同

在大城市中很多人不知道谁要卖房子，同样也有很多人不知道谁要买房子。因此很大一部分买房人是通过中介公司购买的。中介公司在房屋买卖过程中扮演着中间人的角色。其收集卖房者的信息，并通过向买房人提供其整合的房源信息、帮助签订房屋买卖合同赚取中介费用。在与中介公司的交往过程中往往要与其签订一份合同，也就是我们平常所说的“居间合同”或“委托合同”，对中介公司以及房屋买售人的权利、义务做出约定。一般中介公司往往会要求买方人先预交一部分买方订金如三万、两万才能让其看房，中介公司也绝不会让买方与卖方直接接触并达成协议，即避免双方脱离其进行交易而得不到中介费用。

在这个过程中，买房人主要应当注意的问题是预交订金的问题。买房人应当避免先交订金以避免不必要的损失。具体可通过以下几个途径来解决：

第一，力争不交订金，约定中介费用。通过这样一种形式签定居间合同，使中介人有既得利益又避免买房人不必要的损失。

第二，提存房款，各位朋友在买房过程中可以与中介人商定把房屋总价款提存于第三方，待房屋成交后再把全不价款提出，这样做的一个好处是可以避免提前交款的风险。有很多“一房二卖”、“合同欺诈”就是在提前交款后发生的。

风险最大的是把房款完全交给中介公司，而中介公司一旦不把房款叫给卖房人则买房人必然遭到巨大的损失。对于出卖人则要在收到全部房款时才可以把产权过户给买房人。

二、签好房屋买卖合同前注意的几点问题

买方在买房过程中主要应当注意以下几个方面：

第一，要产看房屋所有权是否完整，现在有不少出卖的房屋产权并不完整。要看产权是否完整、可靠。要确认产权的完整性，看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性；要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留有优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让；对标准价购买的公房，确认是否已经按成本价补足费用或者与原单位协商按比例分成。一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让有一些公房，公房一般是要先买给单位的。

第二，要查看出卖人是否已经结婚，根据我国法律规定：婚后购买的房屋为夫妻共同财产。而如果一方未经房屋共有权人的允许单独处分房产，这样的合同是可以撤消的。有类似的案例，即夫妻处于分居状态，男方私自处分房产。过后房屋涨价又让其妻子以不知其处分房产为由主张撤消买卖合同。一旦房屋买卖合同被撤消，将给买房人带来很大的经济损失。不但失去了已经到手的房屋，也错过了购房的时机。

第三，要查看待出卖的房屋是否为经济适用房，因为绝大多数城市都是有规定的，即经济适用房是几年内不能买卖的，对其转让几个也是有约定的。而根据我国法律相关规定：一旦房屋买卖合同违法法律规定将被认定为无效合同。无效合同对于付款方损失最大。

第四，要查看待出卖房屋是否为贷款买的，如果是的话，则要看是否已经付清银行贷款。因为这类买卖是涉及到银行的，银行的参与性决定了买卖是否能够顺利进行。如果银行的参与性很差这势必影响买房人提前还款，更有甚者，如果银行不同意上一个买房人提前还款也是很麻烦的。本来可能一两个星期交接的房产则要拖上几个月甚至更长。

第五，要查看待出售房屋是否为已经被抵押，抵押给谁。如果仅抵押给银行，则银行放弃抵押权就好办了。如果是在一个房屋上有多个抵押权则将使房产交易难度加大。房屋的买卖过程不是即时付清的过程，在房屋产权证没有过户到买房人名下之前，在法律意义上，房屋所有权始终处于出卖人的控制之下。房屋就不属于买房人。

三、签订房屋买卖合同过程中应当注意的问题

第一，注意房屋结构：因为买房人是要根据这些内容交各种费用的。要弄清房屋的面积、结构、装修状况。要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符；要观察房屋的内部结构、户型是否合理等问题。

第二，注意物业管理：是考察房屋的市政配套、物业管理水平。水电气的费用如何收取，三表是否出户，电梯的多少、品牌、速度及管理，公共楼道的布局、管理，小区是否封闭，保安水平和责任心怎样，小区绿化情况，物业管理提供的其它服务等，

第三，房屋历史：要了解房屋历史与邻里关系。要了解该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，是何背景，何种用途；是否欠管理公司的费用以及水、电、煤气等费用；

第四，房屋价值：要通过市场比较判断该房屋的实际价值。自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估；要弄清该房屋以后能否做二手房按揭贷款；银行提供按揭时合作保值评估，这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

第五，产权过户：必须经过国家房管部们（房交所）办理产权变更手续，才算真正完成过户。此时你才真正意义上拥有了房屋，成为房屋的主人。

另外还要注意的是银行贷款抵押合同。如果是即时结清的则无所谓了。贷款银行是要付出一部分贷款给买售人，名义上是给出卖人，有时候出卖人收不到而是付给了出卖人的贷款银行。这个时候就要让出卖人的贷款银行给出卖人出一份文件，即放弃抵押权，贷款债务清偿完毕。这样出卖人就获得了房屋的完整所有权。然后出卖人和买售人签订一个房屋买卖合同，买售人再以这个合同为基础再和贷款银行为基础签一个抵押贷款合同。此合同涉及多方参与者，因此增加了合同的复杂性。

四、屋买卖过程的谈判

房屋买卖过程的谈判实为一场博弈，谁有谈判技巧谁就能获得最大的利益。你的对手不仅仅是出卖人或买售人，还有中介人。很多买房人或卖房人对谈判的主体定位不准确，认为中介人是和自己站在一起的，其实不然。中介人是居间合同的主体，其赚取的是中介费用。房屋成交价格的高低决定了他的收入。在这种情况下，其是既得利益者。也是参与谈判获取利益的一个主体。

因此，我在此建议大家在买房之前进行充分的调查，可以到当地的房屋产权交易中心观察交易情况，纠纷解决情况。在房屋买卖过程中一定要审时度势、掌控局面不要轻信中介人，力争在合理的价格买下自己心仪的房屋。必要时也可以请专业人事帮助买房。

五、付款、交付房屋、过户产权证

之前已经提到，大家最好是把房款付到一个中间人那里（如公证处）进行提存。这样可以避免提前交款的风险。再房屋交付后建议大家在签定合同后就入住，然后付房租，如果最后达成交易则房租可抵扣房款，如果交易不能达成对出卖人也没有损失。之所以这样，让大家可以全方位的了解房屋的情况，因此比较好的方式是先租后买。最后在办理产权证的时候希望大家到当地房屋产权办理部门做一定的了解。

此为本人针对二手房买卖过程中应当注意的一些基本问题的意见，仅供大家参考。希望大家能充分的保护自己的权益。祝各位朋友能买到自己称心如意的房子。