2011最新二手房交易流程大全

　　本文介绍二手房交易流程，包括简略和详细流程，二手房交易流程图，二手房贷款流程以及二手房交易注意事项等内容。为你解决二手房交易中会碰到的各种难题。懂得二手房交易常识，有助于更快买到好的房子。

二手房交易流程

　　简略流程

　　1、买方看房;2、买方进行产权调查;3、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任;买方交付立约定金;4、买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》;5、买方交付首期房款或履约定金;6、买卖双方与贷款银行签订转按揭合同;7、卖方提前偿还银行贷款;8、卖方注销房地产抵押登记;9、买方申请公积金、商业贷款;10、买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同11、买卖双方到房地产交易中心申请过户，并取得收件收据;12、买方支付二期房款(视合同约定);13、卖方将房屋交付给买方(具体时间可在合同中约定);14、银行放款(具体时间买卖双方可在合同中约定，由买方通知银行);15、买方领取方地产权证;16、买方支付末期房款(视合同约定)。

　　详细流程

　　二手房交易流程第一步：前期准备

　　了解行情、政策不花冤枉钱

　　在您决定买房子后就应该开始关注当地房产市场行情，了解其销售状况及价格趋势;另外对当前房产相关政策的了解也相当重要，避免因为对政策的不了解而上当受骗。

　　评估个人购房能力

　　购房能力的评估也是买房前必须提前考虑的，一般来说月供一般不超过家庭收入50%，这些您都计算过吗?只有做好充足的资金准备才能避免买房后由于经济压力过大而引起的烦恼。

　　寻找房源

　　寻找房源看上去是最简单的事情，但确保房源的真实安全却是二手房交易中相当重要的一环，在通过各种途径获得房源的过程中，都有可能存在风险，损害消费者的利益和权益。因此消费者在查找房源的过程中，应该保持清醒的头脑，具备强烈的防范意识;同时，也不要因为贪图一时的省钱而导致全盘损失惨重，而应将维权意识落实到每一天和每一个细节。

　　二手房交易第二步：选房、看房

　　量身选房

　　冷静地根据自身经济状况，以及工作外出等需求选择适合自己以及家人的房产，才能避免日后后悔。

　　实地看房 不放过任何小细节

　　实地看房是购房第一步的重中之重，其过程中不能放过任何小细节，因为这关系到你下面的抉择，到底是买还是不买，因此笔者提醒购房者在此过程中要慎重，注意屋内屋外每个细节，彻底把对象看真切。

　　选择心仪户型

　　面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺?什么是好户型、什么样的户型最适合自己?要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。

　　二手房交易流程第三步：产权调查

　　不容忽视的二手房产权知识 产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分。

　　红色：集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。

　　黄色：以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。

　　绿色：完全产权。分无任何附加权属、无抵押(可顺畅流通);以及有抵押(即有贷款)，必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。

　　二手房交易第四步：议房价 付定金

　　购买二手房议价巧作准备

　　购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局?

　　下定金四步骤 确保定金合同有效成立

　　1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。

　　2、与中介公司签订书面的中介协议。

　　3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

　　4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。

　　警惕定金小陷阱

　　如何才能在二手房交易中保证定金的安全?一笔三五万元左右的购房定金，虽然相对房款来说不是很多，但对于普通的工薪家庭来说也不是小数目。保证定金的安全成为购房者非常关心的现实问题。

　　二手房交易第五步：签订合同

　　二手房合同如何签

　　首先，买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。

　　其次，买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。

　　再次，卖方应注意维护自身权益。

　　合同不规范是二手房买卖纠纷发生的一个主要原因。可以说，签订规范的合同已成为防止二手房买卖纠纷一个关键的措施。

　　一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：(一)交房时间、(二)房屋面积、(三)质量问题、(四)违约条款、(四)违约条款。

　　二手房交易流程第六步：交付首期

　　一次性付款利与弊

　　一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。

　　利：一般都能得到房价款5%左右优惠，如是现房则能很快获得房屋产权，如是期房则这种付款方式价格最低。

　　二手房交易第七步：卖方注销房产抵押登记

　　如何注销房产证抵押登记

　　注销房产证抵押登记需要带的证件：

　　结清还款的证明、他项权证、身份证原件及复印件到房管局抵押办办理。

　　如果房产证还没办理，再带齐购房合同或备案信息表，如果已经办过房产证，再带上房产证。

　　房管局收了你的他项权证，注销证明之后，在你的合同或发票上盖上注销章就可以了。

　　二手房交易第八步：买方申请贷款

　　程序当事人平均时间申请买卖双方 (第一次来银行)律师1个工作日调查及审批律师 银行10个工作日存首付款

　　签代款合同买方 (第二次来银行)银行 律师1个工作日房交过户卖方 律师 房管部门各区、县房管部门规定不同抵押登记律师 房管部门各区、县房管部门规定不同银行发贷买卖双方 银行

　　二手房交易第九步：签订贷款合同

　　贷款合同要细看

　　在办理房屋贷款的过程中，总要与银行签订房屋贷款合同，这是一种格式条款。所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　买卖合同和签署涉及很多问题，买卖双方不论是通知经纪公司还是自行成交，相互之间不是很了解，双方在交涉过程中一定要将各项事宜尽量落实到合同上，最好咨询一下专业人士，以免在日后产生很多不必要的麻烦。

　　二手房交易流程第十步：申请过户

　　二手房过户要分八步走

　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件。

　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金。

　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

　　4、立契。

　　5、缴纳税费。

　　6、办理产权转移过户手续。

　　7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信。

　　8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　二手房交易流程第十一步：房屋交付

　　二手房交房验收七大攻略

　　交房前如果没有专家陪同，普通购房者往往会不知所措，怎么验收房子、交房手续、流程是什么、甚至什么才是房子质量问题。易居臣信购房智囊团的专家提醒，要随身携带好小工具。

　　购房第十二步：领取房产权证

　　8种识别方法辨别《房屋所有权证》的真伪

　　1、看封皮。2、看团花。3、看权证用纸。4、看防伪底纹。5、看微缩文字。6、看建房注册号。7、看发证机关印章。8、看流水编号。

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下罚款;非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万—3万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　二手房交易税费

　　目前二手房交易所交税费的最新标准。具体如下：

　　营业税：购买房屋不足5年转手交易的，按其售房收入全额5%征收营业税，超过5年(含5年)免征营业税。

　　登记费：住宅：每套80元，非住宅：100平方米以下65元，超过100平方米，每平方米加收0.3元。

　　手续费：每平方米6元

　　契税：购买普通住宅税率为1.5%，非普通住宅税率为3%，购买非住宅税率为5%。

　　个人所得税：个人转让自用5年以上的唯一生活用房的免征个人所得税，如能提供房产原值的合法有效凭证的，对其转让所得(转让收入额减去房产原值及转让过程中的税费和合理费用后的余额)按20%税率征收个人所得税;不能提供房产原值的，根据转让房产的收入额按1%的计征率征收个人所得税。

　　印花税：万分之五收取。

　　二手房交易税费

　　契税

　　符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

　　印花税

　　买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

　　营业税

　　购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

　　城建税

　　营业税的7%

　　教育费附加税

　　营业税的3%

　　个人所得税

　　普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

　　提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。

　　二手房贷款流程

　　贷款流程

　　所需资料(1)借款人身份证、户口簿或有效居留证明以及婚姻状况证明的原件及复印件;(2)借款人收入及财产证明(如工资卡、存折、存单、税单、有价证券、房产等);(3)财产共有情况;(4)家庭月收入情况;(5)购房合同原件;(6)购房***(首期款)原件及复印件;(7)贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。3.贷款额度

　　二手房贷款最高额度不超过房屋评估价格的70%，其中个人住房公积金贷款最高额度不超过10万元，补充公积金贷款最高额度不超过3万元。4.贷款期限

　　贷款期限最长不超过30年，借款人最高年龄限制为70岁。二手房公积金贷款期限最长不超过15年，二手房贷款期限加房龄最长不超过50年。

　　二手房贷款的费用：

　　A、服务费：贷款额×2%(最低1000元);

　　B、评估费：评估价×5‰(最低收费400元);

　　C、公证费：贷款额×1‰;

　　D、抵押登记费：80元;

　　E、保险费：(贷款本息和与房价之比)的最低值×0.5‰×系数(贷款年限+1)。

　　二手房交易注意事项

　　一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。在进行二手房交易流程时，如卖方是否有房产证，产权是否清晰;还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

　　二、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。

　　三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

　　四、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。

　　五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

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