美国女专家被迫寓居五星酒店 房东买单

来自美国女专家NKM与房东陆女士夫妇签订了为期1年的租赁协议。岂料，入住后因楼上邻居水阀未关导致渗漏到NKM入住的房屋，无奈她只得借住附近五星级大酒店，饲养的宠物小狗也寄宿宠物沙龙，为租赁事宜双方对簿公堂。近日，上海市静安区人民法院判决由陆女士归还NKM女士租赁保证金20367元，赔偿NKM女士酒店住宿费损失5676元、宠物寄宿费损失2000元及卫星电视费用1200元，对上述费用陆女士丈夫承担连带责任；另由NKM女士支付陆女士6月18日至6月30日的房租5633元及公用事业费753.75元；对双方的其余之诉，法院均判决不予支持。

来自美国女专家NKM受上海东方传媒集团有限公司邀请，担任上海电视台语言顾问。为解决生活和工作上的便利，她看中了距离电视台附近的一处高档住宅区，与房东陆女士夫妇签订了为期1年的租赁合同，租赁期限从2010年3月18日至2011年3月17日，月租金为1.3万元，应于每月18日前支付下月租金。双方还对违约赔偿等作出约定。合同签订当日，NKM女士支付租赁保证金2.6万元、1个月的租金1.3万元、卫星电视费用1800元及加热器费用600元。陆女士向NKM女士交付了房屋，并将卫星电视费用1800元支付给了主管通讯公司。之后，NKM女士又分别两次支付了2010年4月18日至6月17日的租金。

2010年7月1日凌晨，因该出租房楼上邻居卫生间热水阀门未关引起渗漏，造成NKM女士入住的房屋进门处卫生间顶部电线管渗水，顶面起壳、滴水，南阳台、主卧顶面渗水，需对该房屋顶面及墙体整体进行粉刷修复。

2010年7月1日至7月10日，因该房屋无法居住，NKM女士入住附近的上海中凯豪生酒店，发生住宿费9450元。NKM女士携带来沪的宠物小狗无法进入酒店，而暂时寄宿在上海某宠物沙龙，发生寄宿费用2000元。房屋渗水事件发生后，NKM女士致电房东陆女士要求解除租赁合同，但未得到对方的同意。7月9日，NKM女士留便条在该房屋内，告知该房屋还处在被损坏的情况下不能入住，吸入这样的气味是危险的，要求解除双方的租赁合同。

同月26日，陆女士收到NKM女士交还的信箱、房门钥匙及门禁卡、煤气与水的智能卡。2010年10月20日，NKM女士委托律师致函陆女士要求尽快退还租赁保证金及赔偿相关损失。因双方交涉不成，NKM女士起诉到法院。

NKm女士在起诉中称，自己受上海电视台邀请于2010年3月至上海工作的美国专家，为便于工作承租了位于附近的一处高级公寓，月租金人民币1.3万元由合同为凭。但遗憾的是入住仅3个多月就发生了屋内渗水无法居住，考虑到重新装修后马上入住会有损健康，双方解除了租赁合同，但房东陆女士至今尚未退还租赁保证金，遂请求法院判令归还租赁保证金20367元，赔偿入住酒店住宿费9450元及爱犬寄宿费用2300元，赔偿本人衣物损坏费3000元，退还卫星电视费用1600元。

法庭上，陆女士夫妇对该房屋渗水没有异议，但辩称双方的《房屋租赁合同》并未解除，NKM女士拖欠2个月的房租未付。而NKM女士在未经协商的情况下，擅自入住五星级酒店扩大了损失，对此不予认可。涉及养犬问题，双方没有约定也不同意承担。衣物损失没有依据，而卫星电视费用，不是直接交给房东，是NKM女士要看卫星电视向相关单位支付的。

陆女士夫妇还反诉称，NKM女士没有按时继续交纳房租及在租赁期间产生的电信及水电煤等费用计753.75元。还称依据租赁协议解除合同须按月租金的双倍支付违约金。要求房客支付房租16774元，违约金2.6万元及公用事业费753.75元。

面对反诉，NKM女士也辩称，已向房东陆女士支付租金至2010年6月17日。后发生7月1日的房屋渗水，在此期间13天的租金及公用事业费愿意承担，可在返还的保证金中予以扣除。还说双方签订《房屋租赁合同》中租金支付方式在合同中文版上约定每月18日支付下个月的租金，但在英文版本上没有约定支付租金时间。自己是美国人不懂中文，故应按英文版本操作。另外，2010年4月、5月的租金也是月底支付的。

案件的争议焦点：

一、该房屋租赁合同是否已经解除？

法院认为合同是否已经解除，要通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除两方面进行分析。首先，NKM女士是否具有合同解除权？

《上海市房屋租赁条例》规定，房屋交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金；危及承租人安全的，承租人可以随时解除租赁合同。而在NKM女士与陆女士签署的《房屋租赁合同》也有类似约定。本案漏水事件造成房屋墙面多处起壳、渗水，需要对房屋顶面及墙体整体进行修复。即使是建材市场上质量较好、气味较小的乳胶漆，其散发的有毒气味仍然会危及人体健康。该房屋即便在2010年7月9日修复，马上入住也将对租客身体健康产生潜在的危害，故NKM女士有权解除租赁合同。

其次，NKM女士是否正确行使了合同解除权？

法院认为，一方当事人确有解除权，有解除权一方的通知，到达对方时解除权即产生效力合同解除。庭审中，陆女士辩称房屋漏水后，NKM女士通过电话与她协商，但陆女士不同意解除租赁合同。2010年7月9日，NKM女士留下便条后离开。据此法院以为，NKM女士自房屋渗水当天7月1日起，就向陆女士提出了解除租赁合同的要求，但因当时房屋如何修复，是否会危及NKM女士安全并不确定，此时NKM女士不具有合同解除权。7月9日，NKM女士知晓了该房屋墙面进行了整体粉刷，马上入住将会危及自己的安全，此时NKM女士拥有了合同解除权。虽然NKM女士留便条给陆女士，但解除通知何时到达陆女士处尚不确定。直到同月26日，NKM女士向陆女士交接房门钥匙等物品，陆女士签字确认收到。据此法院有理由相信，陆女士对NKM女士不再租住该房屋不持异议。NKM女士的解除通知已确定到达了陆女士处，双方的租赁合同解除。

二、涉案相关费用的认定及处理？

鉴于NKM女士与陆女士的房屋租赁合同，于2010年7月26日解除，因房屋漏水需对墙体进行整体粉刷，导致该房屋完全不能使用，则在2010年7月1日至7月26日期间的租金，NKM女士可以不付，但NKM女士仍需支付6月18日至6月30日期间的房租5633元。

法院认为，NKM女士与陆女士间《房屋租赁合同》中文版本，虽定每月18日支付下个月租金，但英文版本未作相应的约定，且综观租赁期间NKM女士支付租金情况，也未严格按照中文版本约定的付款期限履行，陆女士也未对此主张过异议。现陆女士以NKM女士未依照合同约定方式解除合同，拒绝归还租赁保证金，则不予采信。对NKM女士入住附近五星级酒店，发生住宿费9450元之事，法院考虑到涉案租赁房屋地处市中心的高档住宅，交通便利靠近NKM女士工作单位，而漏水事件事出突然，又值世博会召开期间，入住该五星级酒店并不存在恶意扩大损失的情形，且NKM在事发后积极寻找房源，此费用支付法院予以确认，但费用应在扣除租赁房屋租金后的差额部分，才属于NKM女士的实际损失，陆女士应赔偿NKM女士酒店住宿费5676元。

涉及NKM女士饲养从美国带来的宠物小狗，因无法进入酒店暂时寄宿在上海某宠物沙龙，发生寄宿费用2000元。虽双方在合同中对饲养宠物未作约定，但陆女士对NKM女士饲养宠物，在入住时便知晓，且未有异议。现因系争房屋不能居住，NKM为此额外支付宠物寄宿费属于实际损失，陆女士应予以赔偿。因现有凭证只有2000元，遂法院认定饲养费为2000元。

另外，NKM女士入住该房屋时，为收看卫星电视向陆女士支付的1年费用，已由陆女士一次性支付给了主管单位按月分摊，但该房屋自7月1日起即无法居住，之前的卫星电视费NKM女士应予承担。现NKM女士表示自愿分摊600元符合法律规定，而余款1200元陆女士应作返还。尽管陆女士声称主管单位拒绝返还剩余款项，但法院仍认定陆女士是该房屋的产权人，即使就返还卫星电视费用与主管单位交涉，也应由陆女士提出主张。当然，NKM女士主张的衣物损坏费3000元，同样缺乏相关证据予以佐证，法院也无法认同支持。