二手房交易流程须注意的法律知识

　　本文主要介绍了二手房交易过程中需要防范的问题，因这些问题往往一起二手房交易纠纷，导致购房者的利益受到损害，那么掌握必要的二手房交易法律常识是必要。本文主要针对二手房买卖过程中应当注意的一些法律问题进行分析并提出防范的措施，希望对各位朋友有所帮助。

　　一、谨慎选择房产中介，防止掉入陷阱

　　在二手房买卖过程中，很多购房者都是通过房产中介来操作。由于国内房产中介机构鱼龙混杂，有的房产中介不具备代理资格、有的中介超越代理权限，有的中介虚假承诺，从而侵害购房者的合法权益。因此，购房者一定要选好合法的中介机构，验证中介机构的合法代理身份。一个合法的中介需要齐备“两证”，即营业执照和资质证书，从业人员也须具备经纪资格证书。

　　同时，在与房产中介打交道的过程中，还要注意防止掉入陷阱：一是防止业主与中介串通，骗取购房者佣金或者定金后，编造种种理由致使交易不成;二是防止定金欺诈，要在中介合同(承诺书)中明确定金条款。比较常见的情形是，有的房产中介明知道房屋权属不清或者房屋质量有问题，仍然向购房者介绍，最后导致房屋买卖无法交易，然后就以购房者“单方违反合同(承诺书)”为由拒不退还定金;三是要防止中介吃差价，中介以低于与购房人谈妥的购买房屋，从中收取房屋买卖双方不知晓的差价，损害买卖双方的利益。

　　因此购房者在签订合同、交纳佣金或定金之前要仔细阅读中介合同，注意其中的模糊用语，合同中要对房屋的明确情况，中介不成、退还收费和押金等进行详细约定，并妥善保存相应的凭据。

　　二、查清房屋真实情况，把握买卖合同条款

　　1、注意房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本，注意注意卖房人是否与房产证上的权属人为同一个人，最好到房管部门查询产权证的真实性;

　　2、查看房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产，在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖，这样的购房合同是可撤销的合同。在实际中最常见的情况就是房屋为夫妻共同财产，夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋，另一方主张因不知情而申请撤销合同，这对买房者来说是很大的损失。

　　3、确认出卖房屋是否存在银行贷款，以及是否已经付清银行贷款。如果尚未付清银行贷款，银行对该房屋享有抵押权，通常房地产开发商也银贷款承担连带责任。根据我国法律规定，处分该抵押房屋应该征得银行的同意，否则该房屋买卖行为是无效的，银行可以追究购房人以及开发商的责任。通常的处理方法是卖房人先将银行贷款还清，将设在房屋上的抵押权解除，同时解除与开发商的担保合同关系，然后买房人再向银行贷款支付剩余房款，办理产权过户手续。

　　4、查看房屋买卖是否存在优先购买权的情况。我国合同法规定，房屋承租人对出租房屋具有优先购买权。如果该房产已经出租，则需要买房者提供该房屋的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。而且，因房屋承租人承租在先，虽然房主已经发生变更，但承租人有权继续租赁该出卖房屋，这对为了自己居住而买房的购房者来说会造成较大影响。

　　5、要查看房屋是否存在抵押的情形。前述提及到，抵押人在处分抵押物时须征得抵押权人同意，否则转让行为无效。因此应该查清楚该房屋是否还处在银行以外的其他抵押人。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　在签订购房合同时，应当把以上所述需查清的房屋的真实情况在购房合同中明确说明，确保房屋能干净、顺利的交到购房者手中。

　　同时，购房合同除了对房屋的面积、质量、权利保证、房屋价款、交房以及违约责任等重要条款作出明确的约定之外，还要注意以下细节方面的约定，避免日后起纠纷：一是确保合同写明的卖方情况应与房产证上的权属人情况一致;二是对结构、户型和物业管理，公共配套等问题进行详细约定，三是要对房屋的物业管理费以及水、电、煤气等费用是否已经交清作出明确说明;四是对房屋是否包装修，装修的程度如何作出约定;五是应把例如空调、电视、热水器等附送设备的处置明确的写进合同。

　　三、对物业情况的进一步了解

　　部分买家对物业的了解经常停留在较为表面的情况上，譬如物业的通风，采光，格局等是否适合等，但对物业的其他的配套或结构等了解往往未够深入，从而导致错误的判断，为购买该物业埋下一定的风险，譬如：

　　(1)物业周边的配套设施，交通环境是否适合自身生活和工作实际情况的需要;周边的配套或环境短期内是否会有较大的改变，会否受市政工程规划的影响。

　　(2)对物业结构以及装修进行检查，是否存在违规改建以及违规装修的现象。违规改建的法律责任以及违规装修引起的安全隐患均不容忽视。

　　四、产权状况真实性的甄别

　　(1) 产权资料是否真实完整，其中包括国土证、共有证等其他物业权证是否齐备;如有车位，单车房等是否有独立的权证。

　　(2) 买方应对出售方的身份情况进行确认，可将其身份证明证件与产权资料对比鉴别，并对相关资料的真伪进行初步的甄别。

　　就上述两点，建议买家在签署买卖合同之前最好对物业进行查册。

　　五、交易资金风险的把控

　　(1)如打算按揭购房的买家应对按揭利率及相关的正常有初步的了解和预算，从而衡量自身经济能力是否足以长期支付，避免因错误预算导致对自身造成过大的经济压力甚至出现断供的状况。

　　(2)在资金交易过程必须小心谨慎，在每笔资金交易过程必须向对方索要具有亲笔签名以及指模印记的交易凭证。在大笔资金交易时更可以通过银行的资金托管业务以确保资金的安全。

　　六、交易过程其他不规范操作的防范

　　提供二手房产居间服务的公司众多，各公司的服务理念以及社会责任不尽相同，从业人员的职业操守以及专业程度也是良莠不齐，这使得买卖双方对交易过程的某些不规范的行为不得不多留心眼。例如：

　　(1)交易服务佣金收取的规定。根据广东省物价局给省内各地物价局的行政复函，中介佣金双方合计最高为3%。买卖双方有权利知悉并监督中介方按照相关的规定合理收取费用。

　　(2)隐瞒实际成交价格，吃取差价的行为。在签署三方合同时，避免业主、买家分开签约的状况出现，尽量实现三方面谈，清晰约定物业价格以及了解合同条款后方签署买卖合同。

来源：找法网 www.lawtime.cn