二手房交易流程之中介篇

　　1.买方至中介门店看房、选房、咨询

　　听懂行话 为您解读中介机构九大常用俗语

　　【地铺】经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。

　　【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.

　　【加盟地铺】因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式，目的在于规避市场风险、利用品牌效应，但上级公司但不直接参与经营管理。

　　【洗盘】中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。

　　【跑盘】通过走访和打电话了解楼盘信息。

　　【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。

　　【跳盘】同行挖走业主房源。

　　【跳客】通过同行挖走其客户资源。

　　【跳单】买卖双方通过中介搭建平台之后，两者“过河拆桥”私下交易。

　　2.交纳意向金、签订意向金协议

　　消费者“跳单”是指买卖双方通过中介搭建平台之后，直接跳过中介机构，私下进行交易的行为。建议中介公司看楼前签订《居间服务委托书》，《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。其次中介公司要与卖方签订《客户确认书》，将业主姓名、物业名称分别相应予以确认。根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。

　　为此，在宣扬房地产中介诚信服务的今天，中介方在提升自身服务规范操作的同时，也不能对买卖双方不守信的“跳单”行为听之任之。为防止“跳单”，中介方要尽量与双方签订书面协议，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。

　　3.中介联系卖方，收意向金，转定金

　　实践中中介公司处于种种考虑，一般会让买方签订《承购意向书》并且意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定："议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收"。在这样的约定下，如果中介公司能够证明其已经取得卖方的同意，那么这个诚意金已经转为定金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。这种约定是有效的。

　　防范对策：

　　A:购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据(录音)(打官司时全部同意)。

　　B:不要交纳定金，不签承诺书，直接签订三方协议。

　　C:删除委托书或者承诺书的有关条款："议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收";或者"若受托人(中介)在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。委托人与卖方的买卖合同即告成立。委托人应于 年 月日前按照上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖协议书》。若买方逾期或违反上述任一条件，则按违约处理，定金不予退回，卖方有权即时解除并另行出售上述物业。

　　D:加上下列条款："签署本委托书后30天内(即 年 月日前)买卖双方及中介方没有共同签署正式的《房屋买卖协议》的，本委托书终止，中介方同时退还定金给买方。逾期每日按照定金的1%向买方支付违约金。没有签署上述协议的，中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。本条款与其它条款不一致的，以本条款为准。"