二手房买卖问题多 购买请三思

　　近年来，房产市场高潮迭起，上演多少人间悲喜剧。不管是刚需的、投资的，还是炒房的，对当事人来说，不论买房还是卖房，都不是小事儿，都需要慎之又慎，小心又小心。然而，不管事前多么小心，自以为考虑得多么周全，也总免不了有意外的时候，出现一些意想不到的问题和烦恼。

　　近日记者收集到的法院最近宣判的3起房屋买卖纠纷案，就属于意想不到之列。

　　买房近十年 无奈难过户

　　陈女士在10年前从张先生处购买了一套央产房，双方约定等待政策允许时办理产权过户手续。但在央产房相关政策出台后，张先生却迟迟不配合办理过户，陈女士诉至法院，要求其履行过户义务。

　　法庭上，张先生辩称，其与陈女士的确签订了房屋买卖合同，但由于该房屋性质是标准价，原产权单位享有部分产权，其并非完全产权人，故其认为房屋买卖合同应当属于无权处分而应为无效。为此，张先生提起了反诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。

　　北京市海淀区法院在审理中查明，1994年，张先生从单位以房改房的方式购买了一套央产房。次年，张先生取得了该房屋的房产证，上面注明为“优海字第 XX号”。2004年，陈女士与张先生就该房屋签订了房屋买卖合同，并约定待国家政策允许就办理过户手续。合同签订后，陈女士依约支付了全部购房款。但至今双方未能就涉诉房屋办理产权变更手续。经查，原产权单位就该房屋享有6%的产权。购房职工如欲将该房屋上市交易，需将原产权单位享有的产权购入，并将房屋性质变更为成本价。至今，张先生未向原产权单位提出购买单位产权的申请，亦未进行相应的产权性质变更。

　　法院认为涉诉房屋的产权性质现仍为标准价，因未变更为成本价性质而暂不具备上市交易及过户条件，故无法办理产权过户手续。由于张先生可以通过向原产权单位提出申请、购入单位所持有的产权份额，从而使涉诉房屋具备上市交易条件，故该房屋不属于法律、行政法规禁止转让的房屋，相应的，该房屋买卖合同不能因此而被认定为无效。综上，法院近日判决驳回了原告的诉讼请求和被告的反诉请求。

　　【法院观点】为避免交易风险和不必要的经济损失，在订立房屋买卖合同前，当事人应充分了解房屋产权性质，并了解相关交易政策。该法官介绍，房屋的产权性质在房产证上有所体现。例如，本案中，“优海字第XX号”即表明该房屋性质系标准价。如果当事人对此无法识别，建议持房产证复印件咨询相关房屋交易部门 (包括各区县房管所、央产房交易办公室)或原产权单位。对于房改房的上市交易问题，建设部已于1999年8月13日颁布实施了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》【建住房(1999)第209号】，其中，第7条明确规定：“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。”

　　

　　卖房后拒迁出户口 买方诉求违约金

　　盛先生夫妻在购买房屋时，与原房主王女士母女约定转移房产后应迁移房屋上的户籍关系，不料王女士母女却没有按约履行。盛先生夫妇遂诉至法院，要求王女士母女支付50余万元违约金。近日，北京市昌平区法院一审判决支持了盛先生夫妻的部分诉讼请求。

　　2009年6月，盛先生夫妇购买了王女士母女位于昌平区北七家镇某小区内的房屋一套，约定房屋价格为85万元。同时，还约定，王女士母女应在房屋所有权转移之日起30日内，迁出原有房屋上的户口，否则应支付相应的违约金。

　　被告王女士母女辩称，她们的户口无法迁出属于不可抗力，并非被告自身原因导致，应当全部免除被告责任。买卖合同第三款明确约定，如因出卖人自身原因未将本房屋户口迁出的，应按约支付违约金。但被告并不是出于自身原因不愿将户口迁出，而是受户籍政策的限制才无法迁出户口，被告对此事也非常无奈，但其主观上并没有违约的故意。根据合同约定的免责款，被告不应当支付违约金。

　　【法院观点】原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方应当遵循诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。现原告已经支付全部购房款，涉案房屋亦已过户完毕，被告应当按照合同的约定，办理户口迁出手续。二被告未按合同约定迁移户口，系自身原因造成，同时考虑到原告提供的证据不足以证明其损失的大小，因此对于已经发生的违约金的数额，法院酌情予以确定。对判决生效后到户口实际迁出日止尚未发生的违约金，法院酌情调低违约金标准。被告称其无法迁移户口属不可抗力，依据不足，法院无法采信。最终，法院判决被告支付原告违约金2万元，并应于判决生效之日起将户口从涉案房屋迁出，否则应按每日100元的标准向原告继续支付违约金。

　　购房8年方知层高“缩水” 起诉开发商获赔偿

　　2003年王女士以300多万元的价格购买了一套北京建外SOHO的房屋。2011年，因其他业主诉讼才得知，自己的房屋层高“缩水”，王女士遂将开发商诉至法院索赔。近日，北京市朝阳区法院认定开发商违约，案件未超过诉讼时效，判决开发商赔偿王女士22.77万元。

　　王女士称，其购买的房屋用途为商业，合同约定房屋层高3.5米、建筑面积177.18平方米。购房8年后，其得知其他业主因层高“缩水”将开发商诉至法院，2011年11月，法院作出终审判决，确定建外SOHO三层裙楼层高短缺，至此其才得知房屋层高“缩水”一事。

　　被告开发商则主张，涉案商品房依法完成竣工备案，符合国家规定的交房条件，不存在瑕疵。层高不是交房条件，王女士以层高不够要求赔偿损失没有法律和合同依据。另外，王女士在涉案商品房中已经居住近10年，如果房屋层高不够，其早就知道或者应当知道，故现在起诉已经超过了诉讼时效和买卖合同的异议期间。

　　案件审理中，因房屋层高是否符合合同约定存在争议，法院委托专业测绘机构进行了鉴定，经鉴定，涉案房屋层高为3.33米。另外法院查明，王女士所称其他业主因相同事由起诉一案，于2011年10月作出终审判决。

　　【法院观点】王女士与开发商所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的层高，开发商有义务向王女士交付符合合同约定层高的房屋。经鉴定，涉案房屋层高低于合同约定，致房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，损害了王女士的利益，开发商应承担赔偿责任。

　　同时，法院在判决中指出，房屋层高测绘属于专业事项，层高不符合合同约定对于普通购房人属于隐蔽瑕疵;王女士称其在他人与开发7商之间诉讼的判决书中得知自己所购房屋层高不符合合同约定一事，法院对其陈述予以采信;诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，故王女士提起本案诉讼未超过诉讼时效。另外，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受法律规定的通知时间的限制。法院认为，被告作为开发商，其自始即应知道涉案房屋层高不符合合同约定一事，故对于开发商提出的质量异议期间的抗辩不予采纳。

　　最终，法院综合考虑房屋价款、房屋面积、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，确定了具体的赔偿数额，判令开发商赔偿王女士22.77万元。