房主能否因我提前退租为由扣留保证金和预付租金?

咨询热线内容
我姓温，在一家化妆品公司工作。2005年4月，我在某小区租了一套一居室的房子，并与房主熊某签订了房屋租赁合同。合同规定：房屋租金每月2000元，按季支付；入住时需预交3个月的房租并交纳1000元的保证金，待租赁期满后返还，租期为两年。合同签订后，我就搬进了该房。
2006年3月，公司要组织一批女职员到美国的总部进行培训，这其中也包括我。但同时有一个问题困扰我，就是我租住的房子还有一年才到期，此时为了工作，把房子退了，房主能答应吗?即便真的给退了，我的保证金以及前两天刚预付的下一季度的租金能否退给我?我试着问了一下房主熊某，结果其以我通知太晚为由，要扣除我当初支付的保证金和预付的租金，不然不给退房。
请问： 由于特殊原因要提前退租，房主有权扣我的保证金和预付租金吗?

律师专线解答
温小姐，您与房主在签订合同时只规定了租赁期限等一般条款，而没有对提前退租问题作出特别规定。虽然您是因特殊原因而提前退租，但仍然构成违约，需要承担相应的违约责任。
我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，您若提前退租，就应当在合理的期间通知出租人，以便熊某找到新的房客，补偿他的损失。合理期限是多长，法律并无明确规定，要根据具体情况和合同的约定来定。在实践中通常的做法是，如果双方当事人在合同中没有约定具体期限，则期限通常为一个月。
房屋租赁关系中的保证金，也称“押金”，是指房屋租赁关系中的承租人根据房屋租赁合同的约定，为担保承租人义务的履行而向房屋出租人交付的金钱或其他物品。保证金就是为了保证承租人履行合同。您既然违反了房屋租赁合同提前退租，其本身就是一种违反法定或约定义务的行为，出租人熊某有权按照约定扣留部分或全部保证金，但对于您多交纳的3个月的预付房租，熊某则无权扣留，必须如数返还。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对承租人提前退租后出租人能否扣留保证金和预付房租这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
承租人要提前退租，首先应当和出租人达成解除租赁合同的协议，然后和出租人约定时间检查出租房屋，如果承租人对房屋有所损坏，还需进行赔偿。如果租房时进行了房屋租赁登记备案，那么退房的时候一定要到同一机构办理注销登记备案手续。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第六十条