怎么炒房 如何卖出二手房

　　人一生不会卖很多次房，所以当手里有一套房子要出售时，房主都会费尽心思的想要把房子卖个好价钱。这就要学会一门知识：炒房。如何炒房，如何能让一套普普通通的房子，转手就能赚上一笔，其中窍门颇多，下面就让小编为您简单的说说最基本的炒房诀窍吧。

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　　如今二手房交易越来越普及，当你想卖掉自己的房屋时，是否考虑到先将它美化一番?也许有些人会说，都要卖了，还美化什么呀!其实不然，待售的房屋好比商店里的商品，美化的好坏往往会影响到销售的效果。实践也证明，通过给二手房美化，花去的只是一小部分时间和开支，却能使要出售的房屋无论在带看时或在成交概率上都明显占据优势。

　　那么，究竟该如何给二手房进行美化呢?

　　“第一印象”相当重要，好的“第一印象”是成功的一半。买方往往在最初的15秒内就已形成了对房屋的初步印象。在带客户看房时，如发现房屋外墙斑驳脱落，花园杂草丛生，过道上堆满杂物和垃圾，客户一定会产生一种破旧感。因此，粉白外墙、打扫走道、置换破碎的玻璃窗是要做的第一步。

　　当客户进入房屋内部，通常会想象生活在里面会是什么样的，若能创造房屋由他人主宰的感觉，一定会提升买方“感觉在家”的想像力。保持房间的整洁是至关重要的：可以在入口的玄关处放上一块干净的踏脚布;将零乱的鞋类一律请进鞋箱;擦亮地板、打上一层聚氨酯，让它光亮如新;修补墙纸的裂缝、墙漆的剥落。另外，让买方感到舒适也很重要：要检查门窗的开关是否自如，房间内的灯具是否良好;将该修的开关修好，该换的灯泡换掉。别忘了在客户看房时打开所有的照明，放上柔和的音乐，再喷一些柠檬气味的香水，这样会产生不同凡响的效果。

　　厨房是买方最为关注的区域之一。若厨房显得陈旧了，可使用家具清洁上光剂进行修光，这样看上去比较新，而且所花的成本也不高。请将工作台面上零碎的厨房用具和配件移入橱柜内，以创造整洁的外观;工作台面若有缺口或损坏，应加以修理;检查煤气灶台、抽油烟机以及水龙头的使用状况是否正常，因为这些同样都是买方的留意所在。

　　张先生最近正在寻购一套二手房。据他反映，以往上海市已购公房和经济适用房再上市主要靠买卖双方来协商成交价格。但由于买卖双方往往对价格的心理预期存在着较大差距，所以令讨价还价的过程变得漫长而艰难，大大降低了成交的效率。据业内人士介绍，这是阻碍上海市二手房市场活跃的一个重要因素。张先生表示，指导价格的出台十分有必要。它可以使人们在购房之前对市场行情有个大概的了解，使买卖双方心理预期不至差距过大，有利于提高成交的效率。

　　上海二手房交易的火爆，使得二手房交易价格指数应运而生。今年上半年，上海市房地产交易中心首次发布“上海市存量住房交易价格指数”，以便房地产市场的开发商、投资商、中介商以及消费者，政府和社会各个方面对市场的整体发展和价格走势，有更为清晰的认识和理性的分析。上海房地产业对全市GDP的贡献度逐年增加，已经成为上海经济的支柱产业之一。自1997年以来，上海房地产三级市场迅速发展。到2002年，存量房地产交易量已接近新增商品房交易量，成为上海房地产市场的半壁江山。市场形势的客观发展，要求编制和发布具有权威性的上海存量住房交易价格指数。上海市房屋土地资源管理局批准，自2003年3月起，上海市房地产交易中心正式发布上海市存量住房交易价格指数。

　　该指数的计算借用了海外特征价格法的原理，并加以上海化的改造，便变成同质价格法，这在国内属于首创。据悉，这一指数的计算样本，全部来自上海市房地产交易中心的法定登记资料，因此数据具有真实可靠性和合法性。另外，样本数量大、覆盖面广，每年样本量超过10万个，既能反映总体，又能反映局部。

　　个人怎样给二手房开价

　　二手房的交易已成为人们改善生活环境的一个重要手段。身为业主，最关心的莫过于自己的房子值多少钱了，但是，由于各种原因，目前房屋的评估价格却始终是人们进行二手房交易的一个障碍。

　　其实随着房地产二手交易市场的发展，这种例子并不少见。业内人士分析：造成这种现象有多方面原因。首先，评估是一个特殊的行业。据广东世纪人评估咨询有限公司总经理陈宗彪说，评估是一项艺术加技术的工作，虽然有一定的量化标准，同一件物品不同的公司评估出来的价格有可能是不一样的。

　　另外，评估目的不同也造成了房屋价格的偏差。有的甚至相差几十万元。

　　业内有三种评估的目的，一种是为法院拍卖而评估的，由于这种房屋是需要急于变现的，价格一般要比市价便宜30%左右。第二种情况是如果业主买房时要进行按揭，银行或其指定的评估公司便要对该房子进行评估。由于银行要适当地估量将来的风险，所以评估的价格不一定会同市场价格一样，有时甚至与成交价格相差甚远。

　　第三种是到房地产交易所交易时，交易所会视交易价格是否合理而考虑是否再次进行评估，并根据这个评估值进行缴税费。从事房地产评估行业多年的广州汇智房地产咨询有限公司评估部业务主管陈彦宁说，其实评估值前后相差5%～10%都是正常的。

　　但是，由于评估行业仍是一个新兴行业，评估公司资质参差不齐，有的小型房地产评估公司为迎合自己的客户，故意压低或提高评估价格。另外，目前一些房地产中介的犯规经营也使消费者的利益受到侵犯。一些贪图小利的中介公司有意将一些急于出售的房屋故意压低价格先买下来，然后挑准好的时机再以“甜言蜜语”将房屋卖出去，吃“转手”的差价。

　　据业内人士介绍，一套20～30万元的房屋可能转手费用就达到4～5万元。这样，放盘的业主卖得便宜，而买楼的业主又买了贵楼。

　　那么，一房多价的现象能否最终统一，从而方便买卖双方呢?有业内人士认为，从长远看，如果引入律师鉴证制度，将来的房屋估价还是有可能趋向统一。

　　编辑语：炒房，但不能虚假过分炒房，房主一定要根据房屋量身定做价位，在给房子美化和宣传时，一定要考虑房屋自身的条件，不能过分吹嘘。否则，会适得其反。