二手房贷款须注意哪些问题

　　一、银行如何判决二手房贷款的标准?

　　标准一

　　看是否有过贷款的行为，对于以前曾全款买房或者向亲朋好友借钱买房的借款人，向银行申请贷款购房就被视为第一套住房贷款，对于曾经用房子第一过的，现在再次申请贷款，那就被视为第二套房。

　　标准二

　　以家庭为单位，即需要查询你本人、配偶及未成年子女在个人征信系统的贷款购房情况，其中家庭里有任何一个人用房产申请过贷款的，那也会被视为第二套房。

　　标准三

　　包括用公积金贷款和商业性个人住房贷款在内的。如果以前申请的是公积金贷款或者商业性个人住房贷款，现在再次申请贷款购房的将视为第二套房。若是以前申请过个人商用房贷款、个人综合消费贷款等其他商业性个人贷款品种的，这种申请购买住房将视为第一套住房贷款政策申请。

　　标准四

　　已结清和未结清贷款在内，对于购置过的房产，不管是不是结清贷款的，想再次申请购房贷款，都将被视为第二套房。

　　二、二手房商业贷款需要什么手续?

　　网友提问：如果买二手房想办理商业贷款，都需要什么手续?

　　律师回答：贷款人在申请贷款时，需要向银行提供该套房屋的房屋所有权证、土地使用证、本人有效身份证、收入证明。如果贷款人已婚则应提供夫妻双方的结婚证，未婚的应提供民政部门出具的单身证明，单身离异的应提供离婚证和民政部门出具的单身证明。

　　律师回答：如果想在购买房屋时申请商业贷款，双方签定房屋买卖合同之后，可以向银行提出申请——银行指定评估机构对房屋进行评估——银行指定律师事务所核实贷款人资格——银行审核贷款人资格后完成审批贷款——买卖双方在房屋交易部门办理房屋产权过户手续——产权过户完毕后办理买方房屋的抵押登记——办理抵押登记完毕后银行放款——贷款人按月还款，还清贷款后解除抵押登记。

　　三、二手房如何申请住房公积金贷款?

　　(一)二手房住房公积金贷款要求

　　1、具有本地城镇常住户口或有效居留身份;

　　2、具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力;

　　3、在本地所属区县内购买自住住房;

　　4、具备购买住房的合同或相关证明文件;

　　5、在申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上(离退休职工除外)。

　　(二)二手房住房公积金贷款手续

　　在办理二手房申请公积金贷款方面，借款人应在过户交易完成并取得新房产证一个月内向住房公积金管理中心提出贷款申请，以《房屋所有权证》的办理日期为准。申请者具体需要准备以下材料：

　　1、《××市住房公积金贷款申请审批表》一式三份，借款申请人及配偶基本情况填写应真实、完整;

　　2、委托贷款银行出具的借款申请人及配偶的个人征信报告各一份;

　　3、身份与婚姻证明。单身的必须提供户籍所在地民政部门(县、区级婚姻登记处)出具的证明原件+复印件两份，并在住房公积金管理中心签署单身声明;

　　4、房屋买卖证明;

　　5、已付房款证明;

　　6、具体房屋交易材料。

　　四、二手房贷款须注意哪些问题？

　　1、要注意评估价与最高贷款额。

　　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

　　2、要注意竣工年代与贷款年限。

　　房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。

　　3、要注意还款方式的选择。

　　现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定 的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工 资的借款人。此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。

　　4、要注意贷款成数和利率。

　　以北京为例，北京各区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之 前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公 积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。

　　5、要注意贷款银行的选择。

　　现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

　　6、要注意收入证明与还款能力。

　　银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已 婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、 债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。