二手房交易业主“实收” 税费怎么算

　　春节过后东莞二手房市场暖意不减，不少业主主动到中介行询价放盘，年初四便有客户联系咨询意向物业。二手交易的税费优惠于2010年元旦正式取消，名目庞杂的收费项目总是让购房者一头雾水，近日就有网友咨询，二手房交易中业主“实收”时，费用应该怎么计算?记者找到一位近期通过中介行成交的网友，为您现身说法详解税费构成。

　　业主大都“实收” 买家负担重

　　在东莞，放盘出售二手房的业主大都挂出“实收”的牌子，注明所售的交易价就是业主要一分不少拿到的，在二手买卖交易过程中所产生的所有费用，均由买家承担。尤其是在房地产市场好，二手笋盘供不应求时，这种“实收”的现象尤为普遍。“卖房子给我，明明是业主赚了钱，却让我为他交个人所得税。”面对这一不合理的“霸王条款”产生的影响，尽管不少购房者非常郁闷，但是由于二手房买卖属个体交易，变动性大，为了能够买下自己中意的房子，也只能“忍”了。

　　二手房交易过程中，究竟会产生哪些费用呢?据记者统计，大大小小的费用就有十多项，包括房地产交易费、登记费、交易评估费、房产证查档费、契税、营业税及附加、所得税、土地增值税(普通住宅免收)，如果是委托中介行办理，还需要加上委托公证费、加快服务费、买卖居间服务费等项目。如果业主的房产证没有出来，还会产生办理一手《房地产权证》的费用。

　　在这些项目中，给买家压力最大的便是营业税、所得税、契税这三个大项目。而这几个项目大都与房屋评估价密切相关，评估价越低，产生的费用便越少。由于营业税优惠取消，只要所售房屋交契税不足5年，都要按照5.5%征收营业税。个人所得税是按评估价的2%或者评估价与原合同价的差额的20%征收，评估价低于原合同价时免收。“如果原业主卖给你时狠狠赚了一笔，那你背负的个人所得税也将非常沉重，这笔钱也是交得最窝囊的。”对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，暂执行1%的契税税率;建筑面积在144/㎡(含本数)以下，且套内建筑面积在120/㎡ (含本数)以下，且成交单价低于6000元/㎡(各镇区标准有所差异)，且小区容积率在1.0(含本数)以上，符合以上全部条件的按评估价的1.5%，有任何一条件不符则评估价的3%。

　　“实收”案例：房屋总价约50万费用近5万

　　购房人：Jaccy

　　转让价：49.2万元(按评估价约39.32万计算)

　　原业主购入价：28.36万元(如能提供装修及还款利息证明，在计算税费时可以除去这部分支出。)

　　建筑面积：98.3平方米

　　交易时间：2009年底(若今年交易，营业税及附加这一项会多支出1万几千元。)

　　房产交易过户费用如下(原业主一手房产证已办出)：

　　收费项目 计算单位 收费标准 计费金额(元)

　　交易费 建筑面积 3元/平方米 295

　　登记费 宗 80元/宗 80

　　交易评估费 按评估价 0.5% 1966

　　房产证查档费 建筑面积 50元/宗(150平方米以下) 50

　　300元/宗(150-800平方米)

　　400元/宗(800平方米以上)

　　契税 按评估价 1%(详见备注1) 3932

　　1.5%

　　3%

　　营业税及附加 按评估价 5.5%(详见备注2) 6028

　　所得税 按评估价 2%或20%(评估价低于或等于原合同价免收)17038

　　委托公证费 宗 300

　　加快服务费 宗 3000(详见备注3)

　　买卖居间服务费 按成交价 买卖双方各1.5%(详见备注4) 14760

　　合计：44149元

　　备注1：个人购买普通住宅，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，暂执行1%的契税税率;建筑面积在144/㎡(含本数)以下，且套内建筑面积在120/㎡ (含本数)以下，且成交单价低于6000元/㎡(各镇区标准有所差异)，且小区容积率在1.0(含本数)以上，符合以上全部条件的按评估价的1.5%，有任何一条件不符则评估价的3%。

　　普通住宅划分 一类标准：莞城、东城、南城、万江区及虎门、长安、厚街、寮步、塘厦、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000元/平方米以下(含6000元/平方米);二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山，实际成交价格低于5300元/平方米以下(含5300元/平方米);三类标准：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗，实际成交价格低于4500元/平方米以下(含4500元/平方米)。以上费用供您参考，具体费用以政府部门最终收费为准。

　　备注2：2010年1月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额(5.5%)征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。

　　由于该套住宅赶在2009年年底前签约，所以仍能按照评估价减去购房价款后的余额征收营业税及附加。如果换作今年交易，营业税及附加税收费为393200*5.5%=21626元，比去年要多支出1万几千元。

　　备注3：3000元的加快服务费，一般委托中介交易时都会被游说缴纳，“做了加快的话，整个二手交易只要1个月可以全部搞定，如果不加快，至少也要三个月。”事实上，记者咨询当地房管所获悉，此项收费并无根据，房管所会对办理二手交易的业主一视同仁，严格按照接收递件30个工作日之内完成手续。因此，网友们可根据实际情况斟酌这笔费用是否要支出。Jaccy的费用中则不含此项支出。

　　备注4：居间服务费，也就是委托中介交易时的中介服务费，本来是买卖双方各1.5%，但是在“实收”的情况下，则需要由买家来承担这3%的支出。不过网友在交易时，可以适当向中介行争取折扣，据说每一层级的工作人员都会有一定的折扣权限。

　　更多咨询

　　买卖私人住宅要注意什么呢?

　　阳光网友：你好!我想资询下我想购买一套东莞本地人私人住宅区房，八十平方，没有房产证只有土地使用证，我们交易要办理什么手续呢?要注意什么事项呢?

　　广东赋诚律师事务所李锡国律师：如果你不属于该村集体成员是无法办理土地使用权变更登记的，就更无法办理你名下的房屋所有权证，但对于你们交易的私人住宅建议你在当地村委及律师事务所办理相关转让合同见证手续。

　　阳光网友：二手房过户需要什么手续?

　　专家解答： 二手交易办理程序：1、一手业主办理《房地产权证》;2、评估公司对所交易的房屋进行评估;3、到房屋所在地房管所办理过户手续; 4、一手业主到房屋所在地地税交纳营业税、所得税，二手业主到房屋所在地财政局交纳契税，到房管所交纳办理《房地产权证》的费用;5、等待出证。