卖方市场下 需要警惕开发商“合同圈套”

随着房地产市场的火热，层出不穷的“合同圈套”也让购房者屡屡中招、防不胜防。近日，合肥市对64家房地产开发企业进行的专项检查发现，一些房地产企业正在利用售房合同，侵害着购房者利益，值得警惕。

圈套之一：霸王条款转嫁风险

根据《安徽省合同监管条例》的规定，商品房买卖合同中出现的任何一种“格式条款”均应到工商管理部门办理备案手续。然而，实际上，屡见不鲜的“霸王条款”、“格式条款”几乎都没有经过备案。一些开发企业在制式合同文本中加入权利义务不平等的“格式条款”内容，或是通过所谓的“补充条款”转嫁合同风险。

如在制式合同的第八条第一款，有关于交付标准的约定。在这里，多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条约是直接违反了行政法规的强制性规定。然而对于购房者而言，这一合同表述实质上是为开发商单方降低交房标准披上了一层“合法”的外衣。一项简简单单的条款在不经意间就将合同风险转嫁到了购房者头上。

另外，合同第八条有一款关于开发企业延期交付免责条款的约定。许多开发企业自行填制了许多延期交付的免责条款，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”、“因政府规划设计变更造成的工期顺延”、“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等，这些“免责条款”更是明目张胆地把出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任做出处理约定。这时，一些开发企业避重就轻，要么笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，要么干脆空白不填，总之就是不明确填写自己应当承担的违约责任。如此含糊其辞为购房者日后可能的维权埋下了隐患，大大增加了诉讼成本和风险。

圈套之二：合同违规推卸责任

国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。而建设部《商品房销售管理办法》则进一步将“90日”细化为两个阶段：第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续。但此次合肥市在检查中发现，绝大多数企业承诺的是“交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，悄无声息地就将分阶段后第一阶段的时限延长，属于典型的“偷梁换柱”。更有甚者，少数企业还将这一约定延长到150日、180日、210日甚至更长时间。严格地说，这些约定都违背了行政法规、部门规章的强制性规定，擅自为自己降低出卖人应该承担的合同责任。

圈套之三：权利义务不对等

尽管合肥市已普遍使用建设部和工商总局制定的制式合同文本，但事实上，由于购房者处于弱势地位，对合同的熟悉程度和警惕性往往不高，自身的合法权利往往在合同中就被“聪明”的开发企业一点点地“蚕食”掉了。

房屋买卖合同中关于面积确认及面积差异处理的强制性条款已写明，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。在建设部《商品房销售管理办法》中，也对面积差异处理作出了“有约定从约定，没有约定从法律”的原则性规定。但检查人员却发现，某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”等。这样等于直接剥夺了购房者选择适用法定“3%处理规则”的可能。

在对买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任进行合同约定时，本来买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，以合同的平等性来看，逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任自然也就对等，遵循日期一致、金额一致。但一些开发企业在合同中标明的出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任。有的开发企业竟单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”，“出卖人逾期交房的付3%违约金，买受人逾期付款的付5%违约金”等等，双方权义不对等的严重程度可见一斑。

当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有。房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。诸如“双方没有约定且法律法规没有规定属于买受人的相关权益均属于出卖人”的“合约”表明一些开发企业仍旧是霸气十足。