延期交房、物业纠纷成房产纠纷热点

　　房产纠纷主要是涉及延期交房、违约金赔付及物业管理纠纷等。本报记者选取部分典型投诉进行了调查，并邀请东方地产律师团成员、河南见地律师事务所樊东辉律师帮助读者支招维权。

　　【读者投诉】

　　读者吴女士住在郑州市文化路某小区，是中国银行的家属院。3月2日早上，吴女士出门时发现自己停在小区院内的轿车右前门玻璃被砸，一部车载DVD丢失。吴女士立即报警，警察赶到现场后要求查看小区监控录像，小区物业公司(郑州润田物业管理有限公司)却称监控设备是坏的，没有案发时的录像。吴女士称，该物业公司自2008年入驻该小区(全是多层住宅)之后，物业管理费就一直按照每月每平方米0.81元的标准收取，却没能提供相应的服务，因此应当对砸车负有责任，应当赔偿吴女士的损失共计4000余元。

　　【记者调查】

　　3月22日，记者电话采访了该物业公司负责人倪女士。倪女士称，物业公司没有收取业主的停车费，该小区的业主可以在院内随意停放汽车，这是属于业主的私有财产，不属于物业公司的服务范围，因此对砸车事件物业公司没有责任。至于监控设备，是由甲方中国银行提供的设备，物业公司只是负责维护，电子产品的老化属于正常现象。收费标准则是该公司和甲方在合同中约定的，属于市场价格，该公司拥有二级物业资质。不过，出于道义上的同情，物业公司同意免去吴女士两个月的物业管理费用。吴女士表示不能接受，求助本报律师团支招。

　　【律师支招】

　　本案中，物业服务企业是否应当承担责任的问题，要根据其对损失的发生有没有过错来确定。

　　首先，小区内停车是否收费的问题，《郑州市物业管理条例》规定由业主大会或者业主委员会决定，是否收取停车费不影响其按照法律法规的规定和物业协议的约定承担物业服务职责。

　　其次，根据郑州市住宅物业管理服务等级标准的规定，二级物业服务应保障住宅区主出入口24小时值勤，其中16小时站岗;住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次;对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

　　再次，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业有义务对包括电子监控在内的共用设施设备进行日常管理和维修养护，要保证设备正常运行，即使电子监控老化需要全部更换，物业公司也可以通过法定程序申请使用维修资金或者通知全体业主共同承担该项费用。

　　也许物业服务企业不能完全避免出现盗窃事件，但如果保安巡逻及时、电子监控设施完好，至少能够有效减少刑事案件的发生，或有利于尽快确定犯罪嫌疑人并侦破案件，挽回业主的损失。所以，本案中物业服务企业应当按照在案件发生时过错的大小来承担责任。

　　达不到交房条件便强制交房

　　【读者投诉】

　　读者姚先生2008年在新郑市安联11公里小区购买一套商品房，合同约定2009年9月交房。去年9月，姚先生接到开发商通知，推迟到12月交房。去年年底开发商通知业主收房，姚先生发现小区道路、供水均不通，甚至连楼梯扶手还没有安装，完全达不到交房条件，便拒绝签字收房。姚先生说，小区至今仍然没有达到交房条件，开发商也拒绝向业主支付延期交房的违约金，他想咨询律师自己该怎样进行维权。

　　【记者调查】

　　3月22日下午，记者拨通该小区开发商的办公电话，一位工作人员称负责此事的辛经理在开封出差，无法联系。记者随后留下自己的联系方式让其转告，可是截至记者发稿前，一直没有收到对方的回复。

　　【律师支招】

　　根据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋交付使用之前，应当通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位和监理单位的联合验收，并通过规划、人防、环保和消防等主管部门的审核，报备案机关备案。且开发商在办理房屋交付之前，应当出示竣工验收报告、消防验收审核意见表、商品房质量保证书和使用说明书等，如果不符合上述要求，那么肯定没有达到交房条件，业主有权拒绝接收，由此引起的逾期交房违约责任，应当由开发商承担。姚先生可以根据法律规定和合同约定，选择解除合同、退房、赔偿损失或者要求继续履行合同、支付违约金。

　　违约金迟迟不退，怎么办?

　　【读者投诉】

　　读者肖女士2008年在开封市荣勋花园小区购买一套商品房，合同约定面积是274.21平方米，并约定当年10月交房。可是直到2009年10月，房子才交付使用，并且面积变成267.33平方米，比合同约定少了近7平方米。此后，开发商向肖女士出具了结算表，同意向其支付面积误差及延期交房违约金共计4.2万余元，但是并未约定支付时间。肖女士称，她多次要求开发商退钱，可是开发商却总是称“没钱”而一拖再拖。

　　【记者调查】

　　3月23日，记者联系到该开发商，一位刘姓负责人称，他们对业主的赔付要求没有异议，只是现在小区工程正在收尾阶段，公司资金比较紧张，所以才延迟赔付。这位负责人表示，公司的融资很快就会到位，估计五一之前业主就能拿到赔付款项。

　　【律师支招】

　　一般来说，为了便于确定逾期交房违约金数额，逾期交房违约金往往在房屋交付时一并支付，面积误差款则应当是在双方明确面积误差以及应当结算的金额后支付，如果开发商拒绝支付，则应当向业主支付利息。如果开发商迟延支付，业主可以向人民法院提起诉讼。

　　封不封阳台，谁说了算?

　　【读者投诉】

　　读者张女士去年在郑东新区绿城百合小区购买一套多层住宅，去年12月交房后，张女士准备进行装修，被物业公司告知为了小区的整体美观，阳台不能做封闭。张女士对此表示异议，郑州的风沙这么大，如果阳台不封闭起来，日常生活起居就会受到影响。因为双方达不成一致意见，张女士迟迟没有进行装修，她想咨询律师遇到这种情况该怎么办。

　　【记者调查】

　　记者近日在多个新交房的小区调查采访时发现，这一现象比较普遍。很多物业公司基于楼宇外立面的美观统一和小区整体视觉风格的协调，不允许业主自行封闭阳台，有些物业公司则承诺统一为业主封闭阳台，或者规定统一的装修标准。

　　【律师支招】

　　从物权上来讲，业主封闭阳台是基于对房屋的所有权而依法享有的权利，在法律没有明确禁止的情况下，物业服务企业不应禁止。但鉴于项目销售过程较长，各业主购买房屋或入住的时间不一，装修方案不同，为了维护小区的整体形象和全体业主的共同利益，很多开发商会在临时管理规约中明确规定“阳台不得封闭”，而各业主在购买物业时对此明知并已表示接受，则物业服务企业正确的做法应当是从小区的整体形象考虑，规范装修方案，统一阳台封闭使用的材料和装修风格。另外，阳台是否应当封闭的问题，应当由业主大会或业主委员会决定，在业主大会或业主委员会成立之前，物业公司应征询全体业主的意见。

　　如果张女士签认的临时管理规约中确有相关约定，那么张女士对此可以联合其他业主，就此问题要求物业公司征询全体业主意见，确定最终方案，协商解决。