被查封房屋不得转让 买房前查明房屋合法性

　　我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。

　　市民李小姐：

　　我有一个朋友，看中了一套二手房。签完合同之后一直没有进入交易环节，她很纳闷地一问，才发现该房屋早就被查封了。业主收了定金也不肯退，真的是进退两难。

　　记者回复：

　　在中介通常的交易环节下，都是先签买卖合同交定金，之后再开始选银行、查档、办按揭。

　　这样的交易流程通常不会出现什么问题，但是遇到房源本身存在查封等无法交易的情况时买家就会很被动。其实该情况完全可以避免。

　　比如在签三方合同之前去查该房源是否合法。如果看中某套房担心业主反悔不卖，最好把房款交给中介代管，确定产权明晰后再转给业主。

　　对于房屋合法性置业者有两种途径可以查询：一是通过中介电话咨询;二是自己亲自到地产档案中心查询，这需要业主本人持房产证原件、身份证去查询。

　　评析

　　一、被查封房屋依法不得转让

　　我国《城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。《城市房地产转让管理规定》第六条第二款也规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。

　　二、应当注销房屋产权证

　　《最高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定》第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”房管局在给张某办理房产证时，没有发现该房产处于查封状态，工作存在失误。房管局在得知错误颁发房产证后，及时予以注销是正确的。

　　三、对被查封房屋已转让的，其转让行为无效

　　根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干间题的通知》第二十一条规定：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。”

　　四、因房管局的过错导致查封房屋办理了转移登记，应承担相应的赔偿责任

　　被查封房产又进行转移登记的，应注销转移登记。由于该注销行为给善意第三人造成的损害，房管部门是否承担赔偿责任应看其是否有过错，是否已经尽到审慎的审查义务。如果房管部门的过错是导致第三人受损的唯一原因，则应承担全部赔偿责任;如果房管部门的过错是导致第三人受损的部分原因，则应承担部分赔偿责任。