开发商办不了产权 购房者可退房索赔

《重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案）》新增条款 徐侨唯 制

　　在市三届人大常委会第二十四次会议上

　　开发商交房后，以各种理由推诿不给购房者申请办产权证，购房者入住几年也拿不到房产证。今后，市民遇到类似情况，便可拿起法律武器维护自己的权益。昨日上午，市三届人大常委会第二十四次会议开幕，《重庆市城镇房地产交易管理条例（修订草案）》提交会议三审。为保护购房者权益，修订草案新增一款，因预售人或房地产开发商原因，导致办不了房屋产权证的，购房者除要求赔偿外，还可解除购房合同。

　　房屋产权

　　交房后60个工作日内

　　开发商要申请产权登记

　　依据会议议程，该修订稿三审后，将提交本次会议表决。

　　原条例规定：“预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；属现售商品房的，房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内，为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，此处的“办理”实际上是“申请登记”，办理登记则是登记机关的职责。这一规定对保护购房人权益起到了积极的促进作用。

　　因此，三审草案稿将第二十六条第二款修改为：“预售商品房的，预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十个工作日内，为预购人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。”

　　也就是说，开发商将钥匙交给购买人后，预售人或开发商应当在三个月时间内，向房管局申请产权登记。

　　购房权益

　　开发商无法办产权证

　　购房者可退房并索赔

　　在前两次审议中，有常委会组成人员提出，在现实生活中，开发商不给购房者办产权证的事件时有发生。

　　三审草案稿针对该问题特地新增一款，最大限度保护购房者利益。

　　草案二十六条新增第三款规定：因预售人或者房地产开发企业的原因，导致无法办理房地产权属登记的，双方有约定的按约定处理；未约定的，预售人或房地产开发企业应当承担民事赔偿责任，购房人可要求解除商品房买卖合同。

　　依该款表述，开发商违约，购房人不仅可把房子还给开发商，还可要求赔偿经济损失。

　　资金监管

　　开发商不得挪用预售款

　　银行等监管不力将追责

　　在房地产开发中，一大乱象就是开发商在资金问题上，经常“拆东墙补西墙”，导致“半拉子”工程。擅自挪用项目资金，已成为房地产开发行业的“潜规则”。

　　为保证商品房预售资金用在该地产项目上，草案新增两条款，增设两道“防火墙”，严格了预售账户监管。

　　其一，对开发商卖房获得的房屋预售资金，草案明确规定，应当全部进入监管账户，包括按揭银行收取的按揭款项。在项目竣工验收备案前，预售人不得将预售资金挪作他用。

　　其二，预售人或开发商在使用预售资金时，应当持工程监理机构按照工程实际进度出具的项目预售资金使用计划证明，向预售资金监管银行提出划款申请。

　　一个商品房预售许可证，只能设立一个预售资金专管账户，由开户银行代为收取。

　　办理按揭贷款的银行，应当在办理抵押权预告登记之日起五日内，将预购人的按揭贷款款项直接划入该账户。

　　商品房预售资金将由预售人、监管银行、工程监理机构共同监管，三者还应当签订资金监管协议。

　　依据条款表述，没有监理机构的证明，预售资金监管银行不得划款给预售人。

　　为强化责任，修订草案稿新增一款，工程监理机构出具虚假证明，或者预售资金监管银行不当，给预购人造成损失的，由过错方与预售人承担连带责任。将由金融部门依法查处，房地产行政主管部门可依法禁止该银行从事房地产预售资金监管服务。

　　也就是说，开发商或预售人将预售款“卷走”，监管银行和监理机构都要承担责任。

　　房屋租赁

　　合同要交房管局备案

　　删除“违者不改罚款”条款

　　在前两次审议中，对租房者，草案规定应当将租房合同交到房屋主管部门备案，违者不改正，房管部门将对个人可处1000元经济处罚，对中介可处1000~10000元的罚款。

　　在此次审议中，常委会组成人员认为法律责任一款可操作性存在难度，主管部门权力过大。

　　在三审草案稿中，将原二审稿中“违者不改正，房管部门将对个人处1000元经济处罚，对中介可处1000~10000元的罚款”法律责任一款全部删掉。（记者 聂飞）