双方未达拆迁协议法院直接裁判是违规

　　北京市房山区法院对一起纠纷案件,在当事人双方未达成拆迁补偿协议的情况下,竟然做出判决结果,这种行为是否违规?是否涉嫌越粗代庖枉法裁判?而且房山区法院还存在涉嫌滥用职权准许集达公司多次变更诉讼请求,甚至判决结果还超越了集达公司的诉讼请求范围,剥夺当事人答辩权利等多项违法行为。然而一中院却对此视而不见!

　　“我和集达公司(北京集达房地产公司)没有达成任何拆迁补偿协议,而北京房山法院竟然以房屋拆迁补偿合同纠纷立案受理,并且判我侵权,北京市第一中级人民法院竟然也不纠正房山法院的判决,维持原判。”刘正才说。他于1999年3月22日与北京温庄子村委会签订了《场地租赁合同》,租赁面积为4亩,土地性质为集体建设用地,并经房山区第一公证处公证。刘正才其在所租土地之上建造房屋,是涉案房屋的合法所有权人,也是涉案土地的合法承租人,后因集达公司实施房地产开发项目,集达公司作为拆迁人,对包括他在内的房屋实施拆迁工作。刘正才与集达公司多次协商,但就拆迁补偿事宜未达成一致意见,没能签订拆迁安置补偿协议。于是集达公司就向房山法院提起房屋拆迁补偿合同之诉,把刘正才告上了法庭。

　　房山法院做出(2011)房民初字第04600号民事判决书,判决如下:“被告刘正才将位于北京市房山区长阳镇温庄子村大宁山庄内刘正才建造的院落及相关地上物清除,将土地交付给原告(集达公司)使用。”刘正才不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉,二审法院于2013年9月17日做出“(2013)一中民终字第8269号”民事判决,判决驳回上诉,维持原判。

　　“二审法院存在认定基本事实缺乏证据证明及适用法律错误,本案不属于民事诉讼受案范围,二审法院不应该受理集达公司的诉求。”刘正才代理律师说。

　　此外,其代理律师还认为,他与集达公司之间的纠纷并不是普通的民事纠纷,而是由拆迁引起的拆迁补偿纠纷。

　　根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(法释〔2005〕9号)规定,“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”。即双方达不成拆迁补偿协议,应当由房屋拆迁管理部门做出行政裁决。因此在双方达不成协议的情况下,任何一方向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理。刘正才说,“原审法院在双方没有签订安置补偿协议就将该案件作为民事案件受理违反了上述法律规定。”

　　另外,根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十二条规定,　在区、县国土房管局公告的搬迁期限内,拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的,经一方或者双方当事人申请,由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的,属于征地拆迁宅基地上房屋的,由区、县国土房管局申请人民法院强制执行。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的,由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决。裁决后仍然不能就补偿达成一致的,方可由人民法院进行强拆。由于北京市政府明确规定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》,其拆迁流程和《北京市城市房屋拆迁管理办法》基本相同,都是要经过评估、裁决、申请法院执行的程序。

　　对此问题,房山法院和北京第一中级人民法院均没有给出任何说明和回复。

　　据悉,房山区建委曾就集达公司申请裁决事项做出答复,即《京房建裁受字(2011)第02号通知》单,对其裁决申请不予受理。

　　“法规及司法解释明确规定拆迁双方不能就安置补偿协议达成一致的情况下,应房屋拆迁管理部门进行裁决,在此情形下,裁决机关不予受理存在一种可能,申请裁决的条件不具备。”该案代理律师说。“如果法院认为能够不经过裁决直接提起民事诉讼的话,所有涉及房屋拆迁的法律法规将没有存在的必要性,直接由双方协商,协商不成一律申请法院拆除。这显然违背了拆迁中的基本常识。因此两级法院没有审查裁决机关不予审理的实质原因,就以此认定本案由法院管辖是缺乏法律支持的。

　　就此问题著名的房地产拆迁纠纷资深律师重庆捷讯律师事务所李建勋律师表示:“我不对谁是谁非做任何评论,我可以就这方面的律师问题谈点我自己的看法。”拆迁方和被拆迁方就拆迁安置补偿达不成协议,根据规定只能由房屋拆迁管理部门进行裁决,法院不能代替裁决部门进行裁决,如果裁决部门不裁决,拆迁和被拆迁双方任何一方均可以裁决部门不作为向法院提起行政诉讼。当然,拆迁方申请裁决时不符合《裁决规程》规定的条件另当别论。比如说,没有房屋评估报告等必备要件时,裁决部门一般要通知申请人补正材料,经通知后仍然未补证齐全的,裁决机关会作出不予受理的裁定。这符合房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请时的兜底条款,即“房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。”李建勋补充说。

　　偷换概念还是真的侵权

　　法院虽没有回复,但从判决书中,还是找到了一些他们做如此判决的依据,判决书载明“依据原被告之间签订的评估委托合同可以看出,原告作为涉案土地使用权人,已与在该土地上建有地上物的被告达成了相关协议,即对被告地上物进行评估、由原告按评估价值给付被告地上物折价款、被告腾退土地的主要内容。被告拒不履行腾退义务,构成侵权……”

　　“该认定是没有法律依据的,”刘正才律师如是认为。其理由如下:他与集达公司达成的相关协议是评估委托合同,并不是拆迁安置补偿合同。委托评估合同主要内容是对刘正才房产进行价值评估,而刘正才并不因该合同中同意评估就负有腾房的义务。即使双方达成拆迁补偿合同,也需要拆迁人将拆迁补偿款给付给被拆迁人之后,才有腾退义务,更何况本案中双方达成的仅仅是委托评估合同。

　　“从双方所负的权利义务角度来看,我既无侵权行为,也未造成损害结果,那么我如何构成侵权?”刘正才说。

　　其次,2003年至2007年之间,刘正才与集达公司曾多次就评估问题进行过协商,因双方对评估方法未达成一致意见,故没有最终做出评估报告。2003年,集达公司单方委托的评估公司做出的评估报告已超过有效期;2005年4月,刘正才与集达公司达成《评估委托合同》,后因集达公司不同意刘正才与评估公司共同核对的预算结果,评估公司未作出评估报告;2007年4月,刘正才与北京市房山区温庄子村经济联合社达成《评估委托合同》,后因集达公司举报我所建房屋属于违章建筑,评估公司遂中止评估进行,最终该评估也未实际履行。刘正才说,“这一点我们有最新的证据可以证明。因此,退一步说,即使履行评估合同,也是由于集达公司违约没有达成评估结果,谈何我不履行评估合同?”

　　再次,2005年和2007年两份《评估委托合同》内容基本一致,只是协议三方就刘正才房产及地上物评估事宜的约定,并没有提到评估金额就是拆迁补偿金额。根据有关拆迁法律规定,拆迁补偿包括地上物补偿、装修补偿、搬家补助等损失,评估结果只是下一步协商拆迁补偿金额的参考依据。“众所周知,所有拆迁项目开始后,拆迁范围内房屋均需评估,做出评估报告之后,再进行协商拆迁补偿事宜,如果按照一审法院的思路,做出评估报告之后,没有经过裁决程序就可以理所当然的强拆房屋,岂非强盗逻辑?”刘正才对此表示愤慨。

　　一审法院认为,“评估委托合同是双方当事人真实意思表示,双方应按协议履行,被告拒不履行,构成侵权”。

　　“这个说法是严重错误的。”刘正才代理律师称。“依《合同法》规定合同受害方有权要求违约一方承担违约责任或侵权责任,这一规定仅是法律赋予受害方对救济方式的选择,但也不意味着违约一方的行为性质可以是违约也可以是侵权,一审法院混淆了合同纠纷和物权纠纷的区别,认为不履行评估合同就构成侵权是严重违反法理和逻辑的。何况,二次评估未完并不是我造成的。”

　　同样,刘正才也认为,一审法院多处认定事实没有证据证明,二审法院没有查明该事实。

　　比如:一审判决认定:“评估结果,也将作为甲方补偿乙方的依据”;二审判决认定“根据集达公司与刘正才签订的《评估委托合同》,双方对地上物的价值达成了协议,”都是没有证据支持的,委托评估合同中并没有该内容,双方对地上物价值也未达成一致。

　　对此李建勋律师认为,“评估合同显然不能代替拆迁安置补偿合同。”

　　滥用职权还是情有可原

　　刘正才代理律师还指出,本案审理过程中,一审法院存在滥用职权准许集达公司多次变更诉讼请求,判决超越集达公司的诉讼请求的范围,以及剥夺他的答辩权利等多项违法行为,二审法院对该事实视而不见。

　　从一审判决可以看出:　2011年3月21日起诉案由为土地租赁合同纠纷,诉讼请求为解除被告与村委会签订的《场地租赁合同》、判令被告刘正才拆除其违法建筑、腾出土地、诉讼费被告承担。然而,　2011年4月28日,集达公司变更诉讼请求,将案由变更为房屋拆迁补偿合同纠纷,诉讼请求变更为:确认被告位于房山长阳镇温庄子村的房产及地上物的价值、判令被告腾出上述房屋及土地、判令被告负担本案诉讼费和评估费;　2012年7月23日,集达公司增加诉讼请求为解除被告刘正才与村委会签订的《场地租赁合同》,之后又将该诉讼请求撤销。最后一次,又将诉讼请求变更为排除妨碍纠纷。蹊跷的是,最后一次变更诉讼请求没有通知我,在后面的两次庭审中也没有进行答辩,房屋就被先予执行了,难道法院伪造了法律文书吗?!!

　　“集达公司几次三番无正当理由变更诉讼请求,实际上是滥用诉讼权利的行为。”刘正才说。《民事诉讼法》明确规定,起诉必须有明确的诉讼请求和事实理由。根据该规定,起诉不仅要有诉讼请求还要有与之相对的事实理由,而当事人增加或变更的诉讼请求应与先前提出的民事关系或民事行为有关联。本案中,集达公司几次变更诉讼请求所依据的民事关系先后有租赁合同纠纷、拆迁补偿安置合同纠纷以及物权保护纠纷,不仅所诉的法律关系前后性质不一,且无直接关联,属于典型的滥用诉权的行为。基于民事诉讼活动的严肃性和对法律本旨的解读,法院应依职权不予准许。而一审法院却准予其随意更改,并滥用法院职权任意变更案由,是明显的滥用职权、枉法裁判行为。

　　刘正才还提出,一审法院最后以排除妨碍纠纷为案由,以《物权法》、《侵权责任法》为法律依据,认为我侵害了集达公司的国有土地使用权属于适用法律确有错误的情形。二审法院仍然没有予以纠正。

　　“我对原集体土地拥有土地使用权,集达公司拥有的是国有土地使用权,我的权益并没有在集体土地转为国有土地时随之解除,而是由使用权转化为征地求偿权。基于此,其一,我权利在先;其二,不存在先权利与后权利相冲突,甚至是先权利侵害后权利的情形。集达公司可以要求区政府交给自己净地,但是没有理由要求地上物的使用权人腾退土地。集达公司与村委会签订的征地协议上也明确说明征地范围内的地上物补偿,集达公司另行解决。总之,我并没有侵害集达公司的权利,一二审法院依据《物权法》和《侵权责任法》判断我构成侵权的做法是错误的。”刘正才说。

　　在租赁合同解除一项上,二审法院认为诉争土地已交付集达公司使用,我与村委会之间的租赁合同因无法实现合同目的,事实上已经解除。

　　“以上说法均是没有事实与法律依据的,超出了集达公司的诉讼请求。”刘正才表示:首先他和村委会的租赁关系是否存在,不是本案集达公司诉请的范围,也不符合一案一诉的原则,原审法院也无权去判断他们双方的租赁关系情况。其次,不交租金应承担违约责任,并不必然导致合同终止。再次,合同解除与合同无效不同,前者首先取决于合同双方或一方的意思表示,经合同当事人提起,法院才有权利解除合同。本案的诉讼请求并不涉及变更之诉,而原审法院以合同事实上已解除为由,运用司法职权对此进行确认,显然超出了集达公司的诉求。“一二审法院之所以认定我与村委会租赁合同已经解除实际上是为了得出我构成对集达公司侵权的逻辑前提,从而认定需要排除我的妨害,而这样的推理方式与推理过程无疑是荒谬和缺乏法律依据的。”

　　对于刘正才的反映问题,法院既没有做何解释,也未作任何回复。

　　拆迁达不成协议应由仲裁机构裁决

　　拆迁方和被拆迁方经常达不成协议,是拆迁安置补偿是一个带有普性的老大难问题,著名的房地产拆迁纠纷资深律师重庆捷讯律师事务所李建勋律师就房屋拆迁方和被拆迁方达不成不拆迁安置补偿协议时如何解决,裁决机关不裁决又将如何维护自己的权益等问题给予了解析。

　　李建勋认为:针对北京市集体土地上的房屋拆迁,北京市政府明确规定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》,其拆迁流程和《北京市城市房屋拆迁管理办法》基本相同,都是要经过评估、裁决、申请法院执行的程序。这相对其他省份对于集体土地上的房屋拆迁,基本上都是依据《土地管理法》的相关规定,是个进步。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》规定,对于集体土地上拆迁如果拆迁方和被拆迁方达不成安置补偿协议时,只能是由政府行政部门裁决机关进行裁决,裁决后,双方仍然达不成安置补偿协议的,拆迁人会申请法院强制执行。拆迁方和被拆迁方有不服裁决的,可向法院提起行政诉讼,诉讼期间不影响法院的执行。而且如果裁决机关不裁决,在裁决申请人提交的材料完全合法的情况下,裁决申请人可向人民法院以裁决机构行政不作为提起行政诉讼。但是前提条件是裁决申请人要向裁决机关提符合裁决的必备要件。实践中很少有裁决机关不予受理的情形,因为裁决是推动拆迁的一种很有力度的法律手段。

　　此外李建勋律师还表示:如拆迁方没有向裁决机构提供评估报告,裁决机关会以材料不全要求提供材料,拆迁人拒绝提供的,裁决机关有权裁定不予受理裁决申请。

　　而且当事人对评估结果有异议,且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的,房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定,并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。如果被拆迁方对评估报告项目不认可,可以再次请专家评估委员会评估,不存在导致评估报告流产的问题。