香港房屋预售有完备的风险分担机制

在香港出售未落成的楼宇被称为楼花，地产发展商出售楼花一方面可以把风险转移给楼花的购买者，另一方面，也有助于资金回笼，降低成本，房屋预售在香港非常普遍。香港的房屋预售的风险分担机制体现在一种完备的制度设计，包括严格的准入和退出制度，信息披露，严格的法律体系，其制度设计能将大多数风险予以化解，是一种良好的事先预防制度。

　　(一)知情交易者的市场

　　在香港住房预售制度的风险分担机制首先体现在预售市场是知情交易者的市场。香港的预售市场包括三种类型的交易者:开发商(developers)、投机者(speculators)和民众(general public)。开发商是预售市场上的第一手出售者，香港的房地产业遵循优胜劣汰的竞争模式，市场上的活跃的开发商大多为资金势力雄厚的大财团，而且多为上市公司，这些公司较民众拥有更好的信息渠道；第二，是那些踊跃购买并且再出售(re-sell)未竣工公寓的投机者，他们以这种方式期待从财产价格升值来获得利润。因为预售的交易成本低于现货购买，投机者更倾向于在预售市场套利。他们通常是非常有经验的物业投资者和物业代理人，他们较民众有更好的市场信息渠道(例如消费者需求)。最后，民众是指那些购买未竣工房屋用做未来消费的购房者。他们通常处于信息不对称的劣势，通常是不知情的交易者，而且交易活动只占预售总量的一小部分。民众通常参与现房市场的交易，特别是二级市场，因此香港的预售市场可以被描述为大多数人都是知情交易者的市场。由此可以看出，香港的预售市场通常主要是知情交易者(开发商和投机者)而现货市场通常主要包括了不知情的交易者(民众)。预售交易者越是知情，现货交易者会从预售市场的信息中形成他们的价格预期。这暗含了现货市场的价格发现功能(Chau et al。2003)。如果预售市场的交易活动被限制了，那么现货市场会失去从预售市场的知情交易者获取价格信息的渠道。因此，降低预售交易量会增加现货价格的波动性。

　　(二)严格的监管模式

　　香港的风险分担机制体现在对预售市场的严格监管：一是，实行严格的准入制度。从香港的法律体系可以看出，对于出售楼花者有着非常严格的规定，香港的房地产业遵循优胜劣汰的竞争模式，市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名发展商，通常由提供建筑****的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，****银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先向银行或其他方式的担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管帐户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才把款项付给发展商用以支付建筑费。二是政府对楼花炒卖的进行了严格限制。楼花买入后，落成之前，有一段时间可转手赚价，形成投机活动有机可乘，1996年初，为防止楼花炒卖活动，政府推出预售楼花同意方案禁止楼花自己转让，结果催生了以公司名义认购单位的做法，以公司名义认购单位的数目。香港政府为管制楼花投机炒卖采取了一系列的措施，值得我们借鉴。其采取的措施主要有：(1)买方在签署买卖合同时，须付5%的房价，定金为3%，如果情况有需要，政府有权规定把预付款提高10%，定金为5%(过去一般的预付款仅为楼价的1。5%)。(2)房地产商须在买方实际选楼前重新编排登记号码，此项规定意在打击那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商，照顾那些真正买楼使用的居民。(3)规定房地产商在出售楼花时限定每一买房人只需登记一次，同时买房人必须亲自登记，委托代理人的授权方式不允许受理。(4)规定每名登记的买房人只能购买一个单元住房。(5)规定房地产商在每一次卖楼花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量。此外，预留的房屋须在售房等级极选择房屋单元之前，在房屋所在地极售房处公开展示。(6)买房人必须申报所购房屋的价格，及向何人购买，以便为政府提供交易信息，作为记录、计算各项税费之用。(7)限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花。 另外还加强了对律师事务所的监管，除一般由牵头律师事务所申报利益外，规定其他涉及发展项目中的所有律师事务所，同样需要申报利益，以免出现利益冲突。

　　(三)规范的香港的房屋预售法律制度

　　在香港，不动产有法定式产业和公义式产业的划分。楼花是未完成的建筑物，属于公义式产业，不论是法定产业还是公义式产业，在香港都允许买卖，公义式产业的买卖在香港非常盛行，并称之为“楼花买卖”。尽管香港是自由放任式经济，但是香港政府对于房地产市场，特别是预售市场仍有严格的管制，由于楼花买卖中的潜在风险，政府和律师协会分别采用措施来管制楼花买卖，政府的措施，称作“田工厅许可发展计划”，为表明与政府的措施有别，律师协会的措施就称为“非田工厅许可发展计划”。 “田土厅许可发展计划”，起源于政府的批地条件。香港被英国占领后，英国的土地批租制度在香港得以适用，香港政府不出售土地业权，而只出售土地一定使用年限的使用权，使用期限为 999 年、99 年、99 年加 99年、75 年及 75 年加 75 年五种。 政府在批地时，会附加某些条件，如对建筑的高度、密度、用途、通路、汽车泊位作出规定，即使在土地使用年限届满以前转让给第三人，地契规定的条款同样有效，对于楼花的出售，除非发展商符合田土厅以通告形式公布的规定，否则，政府可以禁止出售楼花。关于出售楼花规定的条件，共有 18 条，大致可以归纳为以下几个方面：

　　1,买卖楼花的限制条件

　　①发展商投入资金已达30%以上，资金流向包括地价、建筑费和拆迁安置赔偿等费用。这一规定一方面是对发展商资质的要求，发展商应当具备一定的经济实力，对于楼花买卖中的风险是可以起到一种防范作用，另一方面，这一规定也可以防止开发商只炒地皮不开发，有效遏制房地产市场的虚假繁荣以及可能导致的和泡沫经济。

　　②地块作抵押不得超过当时价值的50%，对于以地块抵押总额的限制可能是出于对不能如期交屋或不能交屋时各方债权人利益的平衡。

　　③建筑价格超过区地块当时时价的60%，建筑价格受益人必须承诺借出100%的发展资金。

　　④倘有土地交还政府的，必须在未签订任何楼花买卖合约前另行提出合约或交还政府。

　　⑤需加入土地补充开发的，必须在未签订任何楼花买卖合约前办妥转让手续并交付完有关政府费用。

　　④、⑤两项规定应该是源于香港对房地产交易中产权界定明晰的范例，香港注册总署下设田土注册处，其主要职责是负责一切有关土地契约的登记(包括土地买卖、转让、换地和变更等)

　　房屋产权和买卖合约登记等。凡是与土地有关的文件，只有经田土注册处办理注册后，才具有法律效力。注册内容被编入有关土地记录卡，供公众查阅，在房产买卖中，买方的律师会对卖方产权的真实性进行确认，如有产权疑点，便会建议买方取消交易。

　　⑥需补交地价的，全部本金利息必须缴清。

　　⑦开发计划中物业为数幢的，可就个别每幢申请批准出售楼花，但必须办妥有关手续。　

　　上述对于出售楼花的主体的要求，体现了对产权界定的明晰化，这有利于交易的顺利进行，有利于交易安全的保障。

　　2，对于楼花交易价格、定金的要求

　　①地皮年期起码尚余十年或是肯定再续期超逾十年，本条规定是对于土地使用年限的最低规定。

　　②倘地产已购入多年，地价以时价计算，但田土厅注册官可另聘专家评估。从本条可以看出政府对地价在楼花的价格构成中的规制。

　　③发展商不能收取买家超过单位楼价百分之五的定金。

　　④付予发展商的临时定金，倘是住宅单元，不得超过每单元一万元，倘是工商单元，不得超过每单元二万元，收款时，须发给收据，注明不得视为有效合约，以正式合约为准。有关款项，将于四日内移交居中人记存于原付款人名下，除非注明该笔款项拨冲单位楼价，将全部无息退还，然后发展商须于收妥每笔订金后转交居中人代管。

　　⑤发展商之律师须为居中人负责收取一切订金及买卖合约规定的供款。所收款项总额已超过发展资金总数，超越之数可付予发展商，否则不可。

　　3，关于交易方式的要求

　　①由经办律师以宣誓书形式向田土厅注册官申请，宣誓书内容格式是由田土厅和香港律师会商定的。②买卖楼花合约须循田土厅和香港律师协会商订的格式。③全部按揭契，追加抵押和单位买卖合约草稿，必须一式两份送呈现田土厅注册官。如果发展商不受政府批地条款的限制，不须向田土厅注册官申请许可就可以出售楼花，在此种情形下，香港律师会以“执业指示”的形式通令下属律师采用一种标准买卖合约，其合约内容也大约反映了上述十八条的规定。

　　(四)香港楼花买卖的一般程序

　　香港买卖楼花的一般程序是：购买者先在发展商办事处签署临时买卖合约及交付订金，然后在指定期限内前往发展商特定的律师楼，签署正式买卖合约及订立交付楼价余额，待楼宇人伙纸发出后再签署转名契约。发展商律师代表买卖双方办理一切法律手续，即使买方另聘律师，亦须缴付发展商律师的费用。

　　由于发展商出售楼花多采取“先到先得”的方式，为使置业者(特别是真正的用家)能获得公平参与市场的机会，香港政府及香港地产建设商会于1991年2月作出规定，发展商要在楼花发售前7天宣布有售搂说明书派发，说明书必须按照指定内容编写；房屋单位的价目表亦须在开售前3天派发，田土注册处更将上述措施列为“同意方案”的新条款，以使置业者可在事前了解楼宇的详细资料，在理解其中内容后再决定购买。为抑止过热的炒卖活动，解决排队买楼所引起的秩序问题及加强对楼宇用家的保障，香港政府于1991年8月又颁布多项楼花发售的新措施，其主要内容是：

　　(1)发展商在发售楼花时限定每位买家只需登记一次及提要亲自登记，每位登记人士只可购买一个住房单位。

　　(2)发展商应在买家实际选楼前进行抽签，重新编排登记号码，使首先排队及登记的人士未必可获首先选择楼宇的权利。

　　(3)发展商在每次售楼时必须公布出售住房单位的的总数及预留给私人买家的住房单位数目，让准备购房者在事前可估计购得住房的机会。

　　(4)买方在签署临时买卖合约时，须付楼价的5%作为订金。如买方未能签署正式买卖合约，“拟订费”是楼价的3%。

　　自新措施实施以后，有意买房者均可在指定时间内向发展商登记认购，并获得同等的抽签机会，不过由于上述规定只通过田土注册处的同意方案来实行，售卖不受同意方案管制的楼花时，发展商便无须遵行同样的规定。

　　香港有意购买楼花的人士，在决定缴付订金之前，会透过广告、发展商发出的售楼书或楼价表等，了解清楚该发展项目的详细资料和买卖程序。大厦公契的重点，包括公用地方的定义、委托管理公司的条款，计算管理费的基础及管理费按金等资料，亦会载于售楼书(通常印有中文版本)内，有意购买楼花的人士亦应详细阅读。

　　(1)向发展商买楼花手续

　　买房者向发展商购买楼花，首先须签署一份临时买卖合约及交付部分首期订金(大约为楼价的20%)，然后在指定日间内到发展商特定的律师楼签署正式买卖和约，交付首期订金的余额及决定楼价的余额如何交付，通常可供选择的方式是即时付清楼价、即时按揭或建筑期付款。采用集市按揭付款，需要在规定限期内(一般是签署正式买卖合约后14天内)与银行签妥楼花按揭合约，由银行将****金额交付发展商；买家在1个月即开始按月还款给银行，到楼宇落成时买家须再办理正式按揭手续。如果选择建筑期付款，买家须在楼宇建筑期间，按买卖合约所订日期，再次缴交部分楼价。发展商在楼宇建成取得入伙纸后，会通知买方(如非采用即时按揭者)在一定限期内缴付楼价余款，签署楼宇产权转让契约和楼宇公共契约。买方须负责律师楼及政府的一切收费，还要缴交管理费及水电表的按金等。发展商于买方办妥上述手续后，把新楼的门钥交给买方，让买方查验收楼。

　　(2)楼花转让

　　买房者如不能直接从发展商处购得物业，可向一些购得“楼花”的人士要求转让。楼花的转让和现货楼宇买卖有很大分别，一般采用下列两种方式：

　　由原来的买家与发展商签署一份文件取消已订立的买卖合约，然后再由发展商与新买家另订买卖合约，以后的事情就由新买家与发展商根据新签定的买卖合约行事。

　　这里需要注意的是，发展商通常会对楼花的转让加以限制，例如根据一般发展商的售楼章程，买家在未签署正式买卖合约前，不得将名下的楼宇转让；到正式转让时，亦须获得发展商同意，有些甚至要征收转名费(一般为楼宇最初售价的0.5%至1%)才准转让。再者，取消原有买卖合约的文件及另订新约，也须经律师及收取费用。

　　② 以“转卖合约”的形式办理，即新的买家不用与发展商办理转名手续，只须以高于原来发展商所订的售楼价，买入原来买家与发展商所订立的买卖和约的一切权益。这种楼花转让方式，实质是一种权益的转让，即因为楼宇还没有落成，原来买家只是将从发展商购得的权益卖给新买家，而在签署转让合约后，原来买家的责任并未完全消失，楼宇落成后，原来的买家仍须协助新买家向发展商办理楼契手续，以中间人的身份将住房单位的业权正式转到新买家名下。

　　可以看出，完备的房地产法律和健全规范的运行机制，使香港的房地产的每个环节都有法可依，有章可循，为香港房地产业的良性发展创造了良好的外部环境，因此，香港住房预售制度的几大特征在于：

　　一是交易中产权的明晰界定。田土注册处的设立为当事人查清交易标的权属提供了场所，发展商规费交纳完结前不得签订买卖合约的规定在很大程度上保证了交易标的的合法性。

　　二是交易形式的规范化。要求律师以宣誓书形式向田土厅注册官申请，买楼合约须用指定格式，全部合约需要向田土厅注册等要求，表明了对房屋预售形式的规范，其本质是通过形式的固定化加强交易的管理，从而在更大程度上保证交易的有效性和合法性。

　　三是律师参与交易的全过程。房屋预售中涉及到的手续繁多，从签约到按揭，再到产权过户，如果不具备法律专业知识背景，一个普通人是很难从容应对的。律师的广泛参与一方面避免了交易中纠纷的产生，同时也促进了香港律师行业的发展。