有关房产纠纷问题及解答

　　楼下住户在我家阳台下搭建雨棚影响我家晾晒衣服,可否要求拆除?

　　答：你和楼下住户之间形成相邻法律关系。依《民法通则》对相邻关系的规定，相邻关系的处理，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神解决，相邻一方给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　楼下住户有权利用外墙面搭建雨棚，然而，他行使这一权利的同时给你的生活带来不便，已经构成了对相邻方的妨碍。因此，楼下住户应当排除妨碍，下移自家的雨棚。你的请求是能够得到法律支持的。

　　噪音扰民

　　我所在的小区，沿街有一家歌厅。每到周末，歌厅的歌声很吵。请问作为小区居民，我该怎么办?

　　答：根据我国有关法律规定，新建营业性文化娱乐场所的边界噪声，必须符合国家规定的环境噪声标准。违反规定，造成环境噪声污染的，由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门责令改正，可以并处罚款。受到环境噪声污染危害的单位和个人，有权要求加害人排除危害;造成损失的，依法赔偿损失。

　　据此，你可向歌厅提出降低音量，排除妨害的要求。如歌厅拒不接受，你可请求环保局依法对歌厅进行查处，也可向以相邻关系向人民法院提起诉讼。

　　房屋预购后被他人使用

　　我与开发商签订了一份预售合同并经过登记备案，合同约定4月中旬交房。交房前，我去查看时，发现房屋里面住了好多施工人员,说是开发商让他们住的。请问，我能否让这些施工人员搬出去?能否追究开发商的责任?

　　答：预购人为该期房的期权人，享有的是“要求开发商按合同约定在将来某个特定时间交付房屋”的权利。在房屋产权过户前，预购人并非该房屋(或建设工程)的所有人。因此，直接要求施工人员搬出该房屋缺乏法律依据。

　　但如果施工人员使用该房，但并非对该房在作正常施工，则可以要求开发商让施工人员搬出去。否则将在交房时以房屋已被实际居住使用，造成房屋内部装修、设施的损坏或损耗为由,追究开发商的违约责任。

　　房产商可否将小区公用部分出售?

　　答:不可以,公用部分产权属于全体业主,即建筑物区分所有人,物业公司无权出售他人财产.

　　房屋户主本来是父亲的,父亲过世后,户主应变更如何变更?

　　我家近期购买了一套新建住宅，入住一段时间后却发现房屋有些质量问题，不知向哪个部门投诉?听说在保修期内或保修期外分别由不同的部门受理，是否有这回事?

　　答：购买的新建住宅，如果在保修期内发生了住宅工程质量问题，根据《新建住宅质量保证书》的明文规定，应向新建住宅所在地区的建筑业管理部门和建设工程质量监督机构反映，并由质监机构督促房产开发企业处理解决。据了解，上海市建设工程质量监督总站地址宛平路75号20楼，联系电话63777788;如果超过了保修期，发生住宅质量问题应该向住宅的物业管理部门反映，由其负责进行维修，上级主管单位是市房屋土地资源管理局;此外，作为市住宅发展局，是住宅质量投诉的归口管理部门，负责处理跨地区、综合性且性质较为严重的住宅质量投诉。

　　房屋产权归谁

　　我家的房子是售后公房.当时是分给我和父母的,户主办的是我的名字.去年我已经把房子买下来了.产权证上是我的名字.买房子的钱是我问父亲借的,写了借条,请问房子的所有权全归我吗?

　　答:房屋所有权以产证为准，借钱不影响产权，是两个法律关系。

　　二手房交易生效

　　甲将房子卖给了乙，但因故未签合同未过户，只写了一张收到10万元的收条，乙住了4年。现房屋涨价，甲要收回房屋，可否要回?

　　答：房屋所有权因登记过户而转移。已签合同未过户的，合同生效，可依合同要求过户。既无合同又未过户，又无法证明当初达成过房屋买卖的协议的，甲可以将房屋收回。

　　二手房买卖纠纷

　　下家与中介就佣金发生纠纷，中介拒绝提供收件收据，致使不能领取产证并办理放贷，作为上家拿不到尾款，该怎么办?

　　答：追究下家的违约责任，下家延迟付款的原因不必理会，即使是中介的过错，下家仍然要承担违约责任，下家承担后可向中介追偿。

　　交房时无验收备案是否算延期?

　　交房验收时，发现房屋存在质量问题，要求发展商出示房屋质量合格证，但发展商拿不出。经了解得知，有关部门因质量问题拒绝接收发展商房屋工程竣工验收备案。由于合同中未约定交房条件应包括“房屋应经竣工验收备案”，若发展商不能于交房日备案，是否构成延期交房?

　　答：从“2000版”预售合同的示范条款来看，发展商如果不能于交房日期交付符合约定条件的房屋，或者在房屋验收交接时，不出示、不提供符合交付条件的证明文件、新建商品房质量保证书、新建商品房使用说明书或实测面积文件等有关资料，就构成了延期交房。同时，相关法规规定，申请新建商品房初始登记取得大产证或申请交付使用审核，取得交付使用许可证时，应提交竣工验收合格文件。由此可见，房屋符合交付条件，包含取得竣工验收合格、可交付使用这一条件。

　　本市自去年开始对2001年4月1日以后竣工的住宅建筑工程，改为由竣工验收备案替代质量验收合格制度，即由发展商自行组织验收，于验收合格后十五日内报本市质监部门备案，备案机关在收到发展商报送的竣工验收文件，验证文件齐全后，在备案表上签署文件收讫。发展商报送备案的文件中，如果不具备工程竣工验收报告或规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件等主要材料，则备案机关将不在备案表上签署文件收讫。发展商未通过备案，不得使用工程，如擅自使用的，将承担行政责任和民事责任。由此可见，房屋可交付使用的必须经竣工验收备案。因此，发展商不作竣工备案或备案未被有关部门确认，就不能交付使用。可见，如果发展商不能于交房日完成备案，将构成延期交房。

　　面积误差处理

　　认购商铺后，实际面积比合同约定面积大很多,如何处理?

　　答:商品房销售管理办法规定:

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房

　　地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给

　　买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约

　　定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出

　　3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合

　　同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产

　　开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还

　　买受人。

　　营业税问题

　　我有一套刚继承2个月的房产，现想出售。不知所的税、营业税如何征收?是否可以减免?

　　答:根据目前政策法律规定,城市个人房产交易(买卖、赠与、继承、调换、更名等)需要征收以下多项或全部税费：

　　住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房产地评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等(见附表)。

　　买完房后，应该留有何种文件合同?

　　答：应有售房合同、前期物业合同、管理公约、贷款合同、付款凭证，交房后应有使用说明书和保修书，另外办理产证。

　　产权如何查询?

　　答:到房屋所在地交易中心查询.

　　我父母出资购买了一套房屋，在办理产权证时以我的名义登记，请问这是否归我所有?

　　答:这类情况客观上有一定的复杂性。我们通常分以下几种情况来考虑：

　　(1)父母购置房屋，产权登记子女名下，如父母在登记前或登记时明确表示赠与的，如在房产证上或房管部门的档案中有赠与的明确记载，或者有其他足以证明赠与事实成立的情形，该争议的房产权就应归登记人所有;

　　(2)登记在子女名下，没有充分确凿的证据否定登记的，产权应该属于登记人所有。

　　(3)登记在部分子女名下，父母去世后，子女之间引起房产纠纷，进行房产诉讼时，除了应考虑上述两种情况外，还有一种情况，那就是登记人仅作为产权人的代表进行了登记。例如房屋产权虽然登记在部分子女名下，但房屋产权一直由父母亲掌管使用，在这种情况下，应认定争议的房产权仍应归原购置、建造房屋的父母所有，作为父母的遗产，根据继承法的有关规定和原则，由全部法定继承人继承。

　　进行这类诉讼的当事人应该注意的是：如果未登记的一方主张产权，则应负责举证责任，否则，打这类房产

　　共有房屋一方在房屋上增建房屋的，增建的部分产权归谁?

　　答：对增建部分有登记的按照登记记载确定，未登记的，有约定的依照约定，无约定的，以实际出资建造的人为产权人。