父母出资为子女购房，产权证应办谁？

　　父母出资为子女购房，产权证应办谁?

　　父母出资为子女购房，房产证应办至谁名下?子女未经父母同意擅自将房产转让，是否有效?本律师在担任某某集团常年法律顾问期间，为其办理一宗房产行政案件，争议焦点就是上述问题。现将案件办理情况陈述如下：

　　一、案件简介

　　2002年7月31日，原告某某因儿子结婚，首付出资4万元，以其子作为乙方与某某集团下属单位房产开发公司(下称房产公司)作为甲方签订《商品住宅房购销合同》，合同第三条第四款也明确要求房产公司为其儿子代办房屋所有权证。同年8月6日，房产公司到被告某某县房地产管理局为原告儿子办理了房屋所有权证。2008年1月27日，原告儿子为还赌债，未与原告商量将上述房屋转卖给第三人，同年2月25日，原告儿子与第三人在被告某某县房地产管理局办理上述房屋及车库的所有权过户手续。原告知晓后，以为儿子购房交纳的4万元首付款是原告提供的为由，起诉请求法院撤销被告某某县房地产管理局为第三人颁发的房屋所有权证并要求第三人搬出，在诉状中还要求确认公司公司将产权证办至其儿子名下错误。

　　二、案件办理经过

　　本律师接手该案件后，发现原告隐含要求法院判决房产代公司办产权证错误从而试图要求巨额赔偿。为避免法律风险，当即与法律顾问单位沟通并着手调取了原告儿子与房产开发公司签订《商品住宅房购销合同》及房款交付凭据，针对原告诉状提出在首付4万元时曾要求将产权证办至自己名下之事实进行调查，后审查发现原告系出资4万元作为首付购房款项，但合同约定的购房人系明确规定为其儿子，且要求代办产权证申请人也系原告儿子，原告提出付款时要求将产权证办至自己名下无任何书面证据。针对上述情况，本律师提出答辩意见，认为房产公司依合同约定及法律规定将房产证代办至原告儿子名下，系全面履行作为商品房销售者的合同义务，无任何不当之处;原告诉称房产公司未经实际产权人同意自作主张将房产证办至原告儿子名下，于法无据，与客观事实不符;被告某某县房地局依法将房产办至原告儿子名下，系依法履行职责并在法定范围内作出合法、合理的行政行为，理应得到法律支持。

　　三、法院判决结果

　　某某县法院一审判决认为：原告出资4万元为儿子结婚购房事实存在，但原告与其子就购买房屋所有权归属并无特别约定。房产公司依据与原告儿子签订的《商品住宅房购销合同》依约将产权代办至原告儿子名下及某某县房地产管理局依据房产公司与原告儿子签订的《商品住宅房购销合同》及其它办证必需资料颁发了原告儿子的产权证是合法的。故原告与原告儿子之间存在的是民事法律关系，但无权主张诉争房屋所有权。原告儿子系具有完全民事行为能力人，有权处分自己的财产，原告儿子将房产转卖给第三人后，被告某某县房地产管理局依据双方签订的《房屋买卖协议》及相关资料将诉争房产为第三人办理产权证也是合法的。原告与被告被告某某县房地产管理局两次办证行为均无法律上的利害关系，因此原告不具有本案诉讼主体资格。同时原告要求第三人搬出诉争房屋不属于行政诉讼范围，裁定驳回原告起诉。原告不服，向衡阳市中级人民法院提起上诉。中院经过审理后裁定：驳回上诉，维持原裁定。

　　四、案件点评

　　1、原告在儿子结婚购房时出资，不能超越合同约定主张房屋所有权。

　　根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”。本案中房产公司与原告儿子签订的《商品住宅房购销合同》明确约定原告儿子系诉争房产的买受人，虽然原告交付了首付房款，那也只是代儿子履行出资义务，并不影响原告儿子取得房产所有权及作为房屋买受人的权利，同时原告出资时与其子并未就诉争房产所有权归属作出特别约定，故作为商品房开发企业房产公司只负有向合同相对方即原告儿子交付房产，而不是本案原告。其次，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”之规定及双方产权证代办约定，房产公司依约将房产证代办至原告儿子名下，完全符合法律规定。房产公司在此没任何过错，也无需承担任何法律责任。

　　2、被告某某县房地局依法将房产办至原告儿子名下，系依法履行职责并在法定范围内作出合法、合理的行政行为，应受法律保护。

　　根据《房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”及《城市房屋权属登记管理办法 》

　　第四条第二款“申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”第十一条 “

　　房屋权属登记由权利人(申请人)申请。”及第十二条 “

　　权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。”之法律规定，进行房屋权属登记系被告某某县房地局的法定职责，在本案中原告儿子作为房屋买受人，依据与房产公司签订的《商品住宅房购销合同》及其它办证必需资料，颁发了原告之子产权证是合法的，也是在法定范围内作出合法、合理的行政行为，应受法律保护。至于被告某某县房地局应原告儿子的房产转让要求再次将房产办至第三人名下，这与房产公司没有任何关系。但根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“

　　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”之规定，原告之子作为具有完全民事行为能力人，有权处分自己的财产，被告某某县房地产管理局依据双方签订的《房屋买卖协议》及相关资料将诉争房产为第三人办理产权证也是合法的。