物业产权纠纷应该如何预防

　　(一)识别产权陷阱

　　房屋的产权也即房屋的所有权，取得了房屋的产权便对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一般的商品房买卖都要约定产权归买方所有，但在实践中由于约定不明，或法律手续不全，而使产权不明，或发生产权归属争议，或长期无法办理产权凭证的事时有发生。如有的购房合同中对产权的归属表为“房屋归买方永久使用”，买方认为永久使用权与产权没有什么区别，签了合同后当得知使用权只是产权的四项权能之一，并要求办理产权证遭拒绝后，便常会和卖方发生纠纷。另外，预售房屋有着严格的法律要求，如必须取得土地使用权证书，交付全部土地使用权出让金，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已取得预售许可证等。不具备上述条件，预售行为则属非法，双方所签的购房合同无效，购房者便不可能取得合法的产权。还有，在国家划拨土地上或在集体所有的土地上建房，而以商品房对外出售，也是非法的，买这样的房子也不可能取得合法的产权。

　　(二)处理产权纠纷的办法

　　出现了上述问题后，购房者可以采取的对策有：

　　1协商或等待。直接与售房单位、开发商、物业管理单位进行交涉，求得问题的合理解决。如果问题不仅体现在自己身上，而是很多购房者都遇到的共同问题，则由其他购房者、开发商或有关部门采取必要的措施，自己的问题也得到解决。

　　2调解。由第三方或有关部门出面，对双方在购房中发生的争议进行调解，从而使问题得以解决，出面进行调解的单位可以是代理商、律师、行政部门、消费者协会或人民法院。

　　3行政裁定。根据问题的性质，提交相应的行政管理部门作裁定，还可以对行政裁定申请行政复议，即通过行政的手段使问题得以解决。

　　4仲裁。在双方签订的合同中订立发生争议时的仲裁条款，也可在问题出现后订立仲裁协议，把争议提交仲裁委员会裁决。

　　5诉讼。问题出现后，协商、等待、调解、行政裁定都没有使问题得到解决，又未达到仲裁协议，就应向人民法院提起民事诉讼，求得法院的公正判决，如对方触犯了刑法，还应由检察院提起公诉，追究其刑事责任。

　　通过上述手段总会把问题解决，但这毕竟是事后的补救手段，最好的解决办法是预防，也就是按购房的基本程序，逐步地、严格地行使自己的权利，承担应尽的义务。为了更好地行使自己权利，应当事先充实房地产专业知识和法律知识，也可以聘请值得信赖的专业人士做参谋或代理。

　　对于房地产买卖产权纠纷中无效产权的处理原则，一般可以概括为：

　　1当事人不具备主体资格，或出卖的房地产属于以下情况之一的，买卖合同应无效，由过错一方承担责任：

　　(1)未依法登记取得房地产权证书的;

　　(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

　　(4)司法机关或者行政机关依裁定、决定查处或者以其他形式限制房地产权利;

　　(5)依法收回土地使用权的;

　　(6)法律、法规、规章规定不得买卖的其他情形。例如，集体土地未经征用为国有土地。

　　2当事人买卖侵害了政府或共有人或承租人的优先购买权，优先购买权人提出异议的，可以依法撤销已签订的买卖合同。

　　3未经产权登记的买卖合同，虽然房地产权尚未转移，但合同自当事人签约之日起已生效的，自公证之日生效。

　　4房地产权的转移日期，应自登记机关核准确权的登记申请日为准。

　　5房地产的风险责任，如当事人未另作约定，自产权转移之日起转移给买卖人。

　　6不得一房二卖，否则卖方要承担相应民事责任。

　　7卖方应将相关情况告知买方，包括如实告知抵押、租赁、相邻关系的义务，否则造成他人损失应承担相应民事责任。

　　8告知租赁合同在买卖成交后继续履行，除非双方另有约定或租赁未经登记备案。

　　9卖方广告与实际交付不一致，又未在变动前征得买方同意的，应承担相应民事责任。

　　10房地产出卖时，其附属设施同时转移。按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。

　　11新建房出售后的保修责任由出售人承担，其期限在买卖合同中约定，一般不少于一年，但当地政府规定不少于二年的，应不少于二年(如上海市)。保修期内的再出售，不免除原出售人的保修责任。

　　12违约金不低于人民银行规定的罚息率，现已提为每日万分之五。

　　13相关税费的承担双方无约定的，按法定各自承担。