土地使用权转让合同纠纷案例分析

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　　土地使用权转让合同纠纷案例分析

　　原告：N市房管局产权监理处(下称产权处)。

　　被告：深圳蛇口A公司(下称A公司)。

　　1991年12月18日，A公司与珠海市红旗华侨实业总公司签订了两份《土地使用权出让和房产开发合同》，由后者向前者出让位于珠海市红旗区湖滨大道的分别为2万平方米和1.89万平方米的两块土地的使用权。1992年3月30日，珠海市国土局、红旗区国土所向A公司颁发了该两块土地的《国有土地建设用地许可证》，A公司取得了该两块土地的使用权。1992年8月9日和22日，A公司与产权处(未经工商注册登记的独立事业法人)先后签订了《A公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》，约定由双方合作开发上述两块土地，产权处给付A公司“合作开发资金”人民币3017.5万元;A公司向产权处提供土地使用权和房地产开发合同书等资料，并负责办理单项房地产开发经营权证或者挂靠单位签署的房地产开发经营合同书，于1992年12月31日前交给产权处;产权处付清款项后，负责完成该土地的投资、开发和经营，A公司不承担任何责任。合同签订后，产权处依约定先后分3次将其应付的3017.5万元“合作开发资金”汇给A公司(为此，产权处向南京市证券公司融资2000万元，其中一半的年利率为11%，一半的年利率为34%;向上海万国证券公司、南京证券公司联合业务部融资1000万元，其中30%的年利率为11%，70%的年利率为34%)，并在1.89万平方米的一块土地上进行了“三通一平”、技术钻探、打了两根试桩，共付工程费人民币874060.69元;还向深圳市利民贸易商行支付了房地产开发咨询、劳务费共计人民币60万元。但A公司未依约在1992年12月31日前向产权处交付合同规定的权证及合同书等。1993年2月8日、3月13日，产权处先后向A公司发出《违约通知书》、《废除合同通知书》，要求A公司承担违约责任、返还全部资金并赔偿直接经济损失人民币60万元。A公司则要求继续履行合同。

　　1993年6月8日，产权处向广东省高级人民法院提起诉讼，称由于A公司未在约定时间内交付约定的权证、合同书等，致使其至今未能取得该两块土地的使用权;我处已向A公司提出废除合同的要求，现请求依法判决解除双方签订的合同，A公司返还我处已支付的3017.5万元，并承担违约造成我处的直接经济损失606万元(其中已付款的利息440.26万元、介绍费60万元、平整土地工程费1059730元)，双倍返还定金2414万元和10万元的赔偿金。

　　A公司辩称：双方合作的基础扎实，请求继续履行合同。

　　审判

　　广东省高级人民法院经审理认为：双方签订的土地使用权合作开发和房产开发合同，内容是土地使用权的转让。签订合同后，双方没有按规定到珠海市国土局办理土地使用权变更登记手续，其行为是违法的。产权处至今没有房地产开发经营权，进入广东省经营房地产，也未依据广东省的有关规定办理审批手续。因此，双方签订的合同和补充合同是无效的。产权处明知自己没有房地产开发经营权，A公司对产权处的经营权也没有审查，且双方违反了土地使用权转让须依法办理变更登记手续的规定，故双方均有过错，各自应承担相应的责任。A公司应返还产权处已支付的人民币3017.5万元和该款从支付日起的银行同期同类贷款利息，以及产权处实际支出平整土地的费用。产权处请求A公司按其与南京市证券公司等的融资利率赔偿利息和赔偿其向中介人付出的开发房地产咨询、劳务费用，并要求A公司双倍返还定金和赔偿10万元，均依据不足，不予支持。A公司请求继续履行该无效合同，不符合法律规定。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款，第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条及《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条的规定，广东省高级人民法院于1993年12月4日判决如下：

　　一、产权处与A公司签订的《A公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》无效，不予履行;

　　二、A公司返还产权处支付的人民币3017.5万元和利息(从付款之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算)，返还产权处支付的平整土地工程费人民币874060.69元，在本判决发生法律效力之日起一个月内付清。

　　三、驳回产权处和A公司的其他诉讼请求。

　　本案受理费人民币165255元由双方各承担一半。

　　A公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，称：产权处对合同无效应承担主要责任，应由其赔偿因合同无效造成的经济损失，判决上诉人承担50%的一审诉讼费有失公平。

　　最高人民法院经审理认为：双方当事人不具有房地产开发经营的主体资格，签订《A公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和房产开发合同书》和两份《合作开发房地产补充合同书》时，均未取得房地产开发经营权。上述合同内容名为合作开发，实为土地使用权的转让。至发生纠纷时，双方当事人均未依照国家规定到有关部门办理土地使用权变更登记手续。产权处进入广东省境内经营房地产，未依据该省的有关规定办理审批手续。A公司从珠海市红旗华侨实业总公司取得两块土地使用权后，没有投入开发建设总投资额的25%，就将该土地使用权转让给产权处，违反了国家的有关规定。双方当事人的上述行为是违法的，所签订的合同无效。对此，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任。A公司主张产权处应负合同无效的主要过错责任，请求赔偿因延误土地开发所造成的经济损失;产权处要求A公司赔偿其向深圳市利民贸易商行支付的土地开发咨询、劳务费人民币60万元等，均没有充分的事实根据和法律依据。原审法院判决A公司返还产权处的房地产开发资金并支付利息，给付产权处平整土地等支出的工程费是正确的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款和第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，参照《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条、第二十八条之规定，最高人民法院于1994年7月1日判决：

　　驳回上诉，维持原判。

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　　海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司与海南辽经贸实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：三亚市亚龙工贸(集团)公司，住所地：海南省三亚市河东一路24号。

　　法定代表人：吴琼，该公司总经理。

　　委托代理人：信春鹰，女，汉族，1956年10月13日出生，中国社会科学院法学研究所教授，住北京市东城区东长安街14号13号楼。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：海南辽经贸实业有限公司。住所地：海南省海口市义龙路南希花园E座201-202室。

　　法定代表人：张丹心，总经理。

　　委托代理人：朱仲明，众鑫律师事务所律师。

　　委托代理人：孙志勇，众鑫律师事务所律师。

　　上诉人海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司(以下简称亚龙公司)为与被上诉人海南辽经贸实业有限公司(以下简称辽经贸公司)土地使用权转让纠纷一案，不服海南省高级人民法院(1996)琼民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

　　经审理查明：1992年12月29日，辽经贸公司与亚龙公司签订《联合开发协议书》，约定：亚龙公司受三亚市人民政府委托修建三亚市滨海大道工程。为补偿修建滨海大道的工程费用，三亚市人民政府将该市旧城5号小区的改造工程交给亚龙公司实施。为保证工程顺利进行，采用招商融资的方式与辽经贸公司合作，合作的主要内容是：1、辽经贸公司对亚龙公司承建的项目以先期垫资的形式投入，垫资金额须能满足建设需要;2、亚龙公司愿在三亚市5号小区拆迁、平整后，拿出48.82亩土地交由辽经贸公司按规划进行开发建设，上述土地上建成的建筑物由辽经贸公司负责经营，利润由辽经贸公司取得;3、亚龙公司拿出的 48.82亩土地，以每亩180万元计，共计人民币8787.6万元，亚龙公司以该款筑路、拆迁和交纳土地费;4、辽经贸公司在经营其48.82亩土地范围内的建筑物时，亚龙公司应协助完成房产证的申领工作。该协议还对辽经贸公司的付款时间、数额及48.82亩土地的四至作了规定。签约后，辽经贸公司于 1993年1月5日至1994年8月16日，先后向亚龙公司支付人民币4682万元，其中1993年1月5日付款200万元、1993年3月8日付款 800万元、1993年4月1日付款500万元、1993年4月14日付款800万元、1993年5月4日付款708万元、1993年6月8日付款708 万元、1993年6月22日付款708万元、1993年7月27日付款150万元、1993年9月4日付款100万元、1994年4月29日付款8万元、 1994年8月12日付款5万元、1994年8月16日付款19万元。亚龙公司于1993年初开始修建滨海大道，1994年3月21日该道路经验收交付使用。1993年初，亚龙公司开始在三亚市5号小区进行开发前的准备工作。同年3月9日，三亚市人民政府以市府(1993)48号文通知5号小区的用地单位和个人，政府拟将5号小区的74.85亩土地出让给亚龙公司改造建设。同年11月6日，亚龙公司和三亚市城市规划局、三亚市拆迁安置办公室，以市规拆亚联字(1993)101号文件向三亚市人民政府请示称，5号小区改造工程的工程进展一年来，亚龙公司受政府委托，会同市拆迁安置办公室已将前期的工作基本完成，但要求停建和拆除违章建筑阻力较大，建议政府将违章楼宇限期拆除。1994年3月2日，三亚市城市规划局向亚龙公司发放了旧城成片改造5号地的建设用地规划许可证。1995年7月25日，三亚市人民政府办公室以市府办(1995)75号文件通知各有关单位，市政府原定统一改造的5号小区，1993年市政府将此地交由亚龙公司改造建设，现粮食局提出收回自主改造。鉴于承担5号小区改造建设的亚龙公司现无力进行开发，市政府原则同意将5号小区用地交由三亚市粮食局进行开发，并收回亚龙公司对5号小区的开发权，其原投资市政工程的资金可划地予以补偿。由于5号小区的开发权被三亚市人民政府收回，1996年3 月22日，市政府召集三亚市城建局、拆迁办、国土局、规划局、人防办、亚龙公司及辽经贸公司进行协调，讨论重新划地给亚龙公司并直接将地易名给辽经贸公司等有关事宜。1996年4月4日，辽经贸公司向海南省高级人民法院起诉，请求认定双方所签协议无效，判令亚龙公司返还购地款49682万元人民币并支付同期利息。1997年7月3日，辽经贸公司曾向一审法院表示同意亚龙公司以土地补偿已用于建设滨海路和5号小区拆迁的费用，不足部分可以退款或其他方式予以补偿，但该公司在同月15日又表示，鉴于滨海大道工程决算及相关的动迁安置费用新增数额巨大，尚未得到三亚市人民政府的最终确认，补偿地块也未能落实，该公司不再考虑以土地进行补偿的调解方式。

　　另查明：亚龙公司于本案一审期间已在三亚市取得总面积为22801.55平方米的国有土地使用权证和土地房屋产权证(其中月川45号地块 10240.61平方米;榕根9号地块l0009.7平方米;10一2号地块2251.87平方米)，总价款为人民币17378243.97元。本院审理期间，亚龙公司又在三亚市取得总面积为21506.488平方米的土地(其中：月11143一3号地块10666.623平方米;4-1号地块 4571.745平方米;榕根10-2号地块6268.12平方米)，总价款为人民币16020004.04元。五块土地使用权价款共计 33406170.82元。一审法院审理认为：辽经贸公司与亚龙公司签订的联合开发协议书，从内容上反映出双方确立的是土地使用权转让关系(辽经贸公司通过代亚龙公司垫资修建滨海路，以取得5号小区的48.82亩土地使用权)。双方在签订合同时，亚龙公司尚未取得5号小区的合法用地手续，该协议违反了国家土地管理的有关规定，为亚龙公司以后不能交付48.82亩土地埋下了隐患，损害了辽经贸公司的利益;在1993年后，三亚市人民政府虽下文同意将5号小区土地统一出让给亚龙公司开发，但因在拆迁红线范围内尚有其他单位主张对5号小区土地享有使用权，上述争议又未能得到及时解决，使得拆迁工作无法顺利进行，造成5号小区土地被三亚市人民政府收回，亚龙公司对辽经贸公司承诺交付5号小区48.82亩土地的义务无法履行，因此，应认定该合同无效。造成合同无效的主要过错在亚龙公司。亚龙公司收取辽经贸公司的人民币4682万元应予返还;鉴于辽经贸公司过去曾多次表示愿意接受部分土地，以抵偿亚龙公司

　　应返还的土地款，亚龙公司已按其意思办妥了3块土地的合法手续，故应直接判令亚龙公司直接将3块土地交付辽经贸公司，余款予以返还;辽经贸公司在明知亚龙公司尚未取得5号小区土地使用权的情况下，仍与其签订合同，对造成联合开发协议无效亦负有一定过错责任。辽经贸公司诉请理由成立，应予支持。亚龙公司虽反诉称双方签订的联合开发协议书有效，要求追究辽经贸公司的违约责任，但因双方当事人均认可履行的是1992年12月29日签订的联合开发协议书，故其反诉理由不充分，一审法院不予支持。据此判决：1、辽经贸公司与亚龙公司签定的联合开发协议书无效;2、亚龙公司自本判决生效后30日内返还辽经贸公司人民币4682万元及利息的80%(自收款之日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计息)。辽经贸公司自行承担20%的利息损失; 3、亚龙公司于本判决生效后30日内将三亚市河东区榕根开发小区2区9号地块(土地面积为10009.07平方米)、三亚市榕根小区10-2号地块(土地面积为2251.87平方米)、三亚市月川小区45号地块(面积为10240.61)平方米土地使用权过户至辽经贸公司名下，总计作价为人民币l730万元，以抵偿亚龙公司应

　　返还辽经贸公司购地款的一部分，办证所需费用按国家规定负担;4、驳回亚龙公司的反诉请求。一审案件受理费人民币449390元由亚龙公司负担359512元，辽经贸公司负担89878元;反诉案件受理费人民币449390元由亚龙公司负担。

　　亚龙公司不服一审判决，向本院上诉。请求撤销海南省高级人民法院(1996)琼民初字第4号民事判决，认定双方当事人1992年12月29日签订的《联合开发协议书》有效;判令辽经贸公司承担违约责任。庭审后又提出，对于因情势变迁而导致的损失应由双方共同承担。其主要理由是：第一，《联合开发协议书》明确了两个法律关系，一是亚龙公司受政府指令承建滨海大道，三亚市人民政府为此将该市旧城5号小区的改造工程交由亚龙公司进行，二是亚龙公司以招商融资的形式与辽经贸合作并达成协议，亚龙公司利用辽经贸公司先期垫资，完

　　成滨海大道的建设、小区搬迁和向国土局交纳土地费。在5号小区拆迁平整后，拿出48.82亩土地交由辽经贸公司按规划开发，形成的建筑物由辽经贸公司负责经营并获得利润。该协议不违反法律，应认定有效;第二，辽经贸公司签订合同时，对亚龙公司土地使用权的状况是十分清楚的，因而《联合开发协议书》是其真实意思表示;第三，海南省鼓励各开发公司在开发项目中采取先招商、联营、转让合作等方式，待项目完成后再到土地局办理有关用地手续的做法。第四，本案的性质是联合开发合同纠纷，而不是土地使用权转让纠纷。亚龙公司不是三亚市5号小区的土地使用权人，也没有转让5号小区的土地使用权。《联合开发协议书》中有关土地使用权和开发建设权的规定都是协议履行的结果和目的而不是前提。亚龙公司愿以一、二审期间所取得的土地使用权折价返还辽经贸公司部分款项。辽经贸公司答辩请求维持原判。

　　本院认为：双方当事人所签订的《联合开发协议书》名为联合开发，但约定亚龙公司以每亩180万元人民币，共计8787.8万元的总价拿出三亚市 5号小区的48.82亩土地交由辽经贸公司开发，该地上的建筑物由辽经贸公司经营，利润由辽经贸公司独自获得。虽然辽经贸公司为亚龙公司垫付修建滨海大道及开发5号小区的前期费用为其取得48.82亩土地使用权的条件，但协议中上述关于转让土地使用权的亩数、单价、总价和四至的约定表明，协议的性质不是联合开发，而是土地使用权转让。鉴于该协议签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前，故应以国家当时有关土地管理的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》为依据衡量其合法性。本案双方当事人签订《联合开发协议书》时，亚龙公司既未与三亚市人民政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得三亚市5号小区的土地使用权，也没有得到三亚市土地管理部门的批准，就以每亩180万元的价款向辽经贸公司转让土地使用权，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条的规定，而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续，故应认定该协议无效。亚龙公司将自己没有取得使用权的国有土地有偿转让给辽经贸公司，是导致《联合开发协议书》无效的主要原因，对此，亚龙公司应负主要责任。亚龙公司应返还从辽经贸公司取得的4286万元人民币。辽经贸公司明知亚龙公司尚未取得土地使用权却与其签订协议，对协议无效也应承担一定责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。亚龙公司上诉请求认定双方当事人签订的《联合开发协议书》有效并追究辽经贸公司的违约责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。根据《中人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。