关于土地使用权转让合同纠纷案

　　【裁判摘要】

　　1、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

　　2、纳税义务人在合同中约定由合同相对人或第三人缴纳税款并不违反相关法律法规的强制性规定。

　　3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。

　　【案情简介】

　　一、《协议书》。2002年3月26日，太原重型机械有限公司(下称太重公司)与和泰房地产开发有限公司(下称和泰公司)签订《协议书》约定，合作开发某市南路西一巷48号地块(下称涉案土地)，面积约64.5亩;太重公司负责办理出让手续、旧房拆迁及安置、三通一平工作，项目规划、设计、销售均由和泰公司负责;太重公司与相关部门签署《国有土地出让合同》后十日内，由和泰公司按出让合同约定的土地出让金及相关出让费用支付给太重公司，再由太重公司向政府相关部门缴纳;和泰公司向太重公司支付的土地补偿金按每亩94万元(不含土地出让金及相关税费)计算，合计6058.3万元;协议签订后两日内支付500万元，十日内支付1500万元，经相关部门批准太重公司与和泰公司签订的《国有土地转让合同》十日内，支付剩余土地补偿金;建成后的商铺和住宅，太重公司可按和泰公司确定的价格优先购买;和泰公司未依约付款的，自逾期之日起按应付款每日万分之四计息等。

　　二、《补充协议》。2002年4月2日，双方签订《补充协议》约定，94万元/亩中的流转税太重公司承担76%，和泰公司承担24%，其余《协议书》履行过程中所有各项税费(包括但不限于土地增值税、交易税等)由和泰公司承担。以上税费须以太重公司名义缴纳的，须由和泰公司如数支付给太重公司。

　　三、《转让合同》。2002年12月，太重公司与和泰公司签订《出让土地使用权转让合同书》(简称《转让合同》)约定，土地使用权转让价格为每平方米1223元，总额为5255.08万元，由太重公司交纳土地增值税、和泰公司交纳有关税费及办理变更登记手续。2003年1月15日和泰公司取得相关部门批准。

　　四、合同或协议的履行情况。2002年4月2日，和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元(该承兑汇票2002年9月到期，造成太重公司贴现损失30.3万元);2002年10月30日、2003年1月20日、2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日和泰公司向太重公司支付土地补偿金合计2580万元。

　　太重公司与相关部门签订《国有土地使用权出让合同》后，和泰公司向太重公司支付土地出让金1050万元，太重公司于2002年9月24日取得涉案土地使用权。

　　2003年1月15日，太重公司与和泰公司办理了过户手续，和泰公司取得涉案土地国有土地使用权证。

　　太重公司已缴纳契税41.25万元;申报营业税281.52万元，但实际缴纳242.52万元。

　　五、诉讼。2006年1月16日，太重公司以和泰公司仅支付土地补偿金4549.7万元为由，起诉至法院，要求判令：和泰公司向太重公司立即支付土地补偿金、相关税费合计3548.63万元及违约金756万元(截止2006年1月12日)及至全部清偿之日止的违约金;和泰公司向太重公司立即依《转让合同》的约定支付土地转让金5255.08万元。

　　和泰公司辩称：太重公司主张的“土地补偿金”与“土地转让金”是转让同一地块的不同阶段的称谓，其实质是土地转让价;《协议书》名为合作开发，实为土地使用权转让合同，《协议书》签订时，涉案土地是划拨地，太重公司无权转让，依法无效;《转让合同》是唯一有效合同，双方应按《转让合同》的约定履行，和泰公司已超额支付土地转让款，不存在欠款;《转让合同》没有约定由和泰公司负担相关税费，不欠太重公司任何税费;太重公司无权主张违约金。

　　【争议焦点】

　　1、《协议书》、《补充协议》、《转让合同》是否合法有效?

　　2、《协议书》、《补充协议》、《转让合同》相互关系?

　　3、太重公司是否有权从和泰公司付款中扣除远期汇票贴现利息?

　　4、本案违约金如何确定?

　　【法院判决】

　　1、一审判决。一审法院太原中院认为《协议书》、《补充协议》、《转让合同》均为有效合同，并不冲突，基于双方签订了两份合同，双方均有过错，不支持太重公司要求同时支付土地补偿金及转让金的主张，不支持太重公司按日万分之四计算违约金。同时，认为税费实际发生后，才能主张。

　　遂判决：1、和泰公司向太重公司支付土地补偿金1478.3万元及利息(自2005年9月23日起至判决确定的支付之日，以1478.3万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算);2、和泰公司向太重公司支付契税41.25万元。

　　2、二审判决。二审法院山西高院认为太重公司要求扣除贴现利息人民币30.3万元合法;只有在当事人请求调整及违约金过分高时，法院才能调整;已交营业税部分应按《补充协议》约定比例承担。

　　遂判决：和泰公司向太重公司支付土地补偿金1508.6万元，并从2005年9月23日起按实际迟延付款天数以日万分之四的比例计算违约金;和泰公司向太重公司支付契税41.25万元、营业税58.2万元。

　　【律师点评】

　　一、《协议书》、《补充协议》、《转让合同》效力问题。

　　(一)《协议书》的效力——效力补正合法。

　　1、《协议书》是双方真实意思表示。

　　《协议书》不仅详细约定了涉案土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。双方在《协议书》中约定，由太重公司负责办理土地出让手续，该手续办理完毕后，即与和泰公司一起办理土地使用权转让手续。可见，双方均清楚明白，涉案土地属划拨用地，不存在任何的隐瞒或欺诈行为，《协议书》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示。

　　协议签订后，和泰公司的付款行为、太重公司的办理出让手续、太重公司与和泰公司签订转让合同、协助办理过户手续等方面可知，双方均是按《协议书》的内容履行各自的义务，进一步表明《协议书》是双方真实的意思表示。

　　2、《协议书》的性质。

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”

　　《协议书》名为合作开发合同，但太重公司在该合同的约定说明仅提供符合要求的土地，且和泰公司须向其支付固定的土地补偿金，建筑物建成后太重公司仅享有在和泰公司的价格内的优先购买权。由此可见，《协议书》并非以太重公司提供土地使用权、资金等作为与和泰公司共同投资，共同经营，共享利润、共担风险合作开发为基本内容。依上述规定，《协议书》应为土地使用权转让合同。

　　3、《协议书》权利瑕疵得到补正，应认定有效。

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”

　　涉案土地属划拨地，依法不得转让，但在本案诉讼前，作为转让方的太重公司已取得土地使用权证书，权利瑕疵得到补正，依上述规定，应为有效合同。和泰公司认为《协议书》存在效力瑕疵而无效，应不予支持。

　　(二)《补充协议》的效力——税费可约定承担。

　　《协议书》约定土地转让费用由和泰公司承担、土地补偿金94万元/亩(不含土地出让金及相关税费)。而《补充协议》详细约定了税费的承担。故《补充协议》是对《协议书》转让土地使用权税费承担的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题，是双方真实的意思表示。

　　虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。而实践操作中，有权征收部门也仅向纳税义务人依税率与税种征收税费，并未考虑谁是税费的实际付款人。

　　故《补充协议》关于税费承担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，合法有效。

　　但税费具体税种及数额需由相关部门确定，只有太重公司实际交纳后，才能确定税种及数额。故，已发生部分，太重公司可在本案主张，未发生部分，待实际发生后方可主张。

　　(三)《转让合同》的效力——避税条款无效。

　　1、《转让合同》的用途。

　　涉案土地属划拨地，不能直接转让，故须由太重公司取得出让土地使用权后，再与和泰公司签订土地使用权转让合同，并由双方至相关部门办理登记备案手续，才能完成涉案土地的转让。故，《转让合同》是用于办理备案，完成土地使用权过户手续的。

　　2、《转让合同》部分条款无效。

　　《转让合同》将转让价格由6058.3万元减至5255.08万元，该价格非双方真实意思表示，故意规避国家的税法，该条款应属无效。和泰公司要求按《转让合同》的价格作为涉案土地使用权转让价格及太重公司要求按《转让合同》另行支付土地出让金的主张，没有事实依据。

　　《转让合同》其余条款是双方当事人真实意思表示，且经土地管理部门审查，并作了土地权属变更登记，双方已实际履行，为有效条款。

　　二、《协议书》、《补充协议》、《转让合同》相互关系。

　　《协议书》仅概括约定税费由和泰公司承担，《补充协议》具体约定承担的税种、支付时间、比例等，是《协议书》对税费的补充。《转让合同》仅是为办理备案及过户所需，没有约定变更或取代《协议书》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系。

　　而从双方实际履行合同的情况来看，双方均按《协议书》的约定履行各自的义务，包括和泰公司向太重公司支付土地补偿金及土地出让金、太重公司办理土地出让手续、与和泰公司签订《转让合同》并至土地管理部门登记等。

　　故，《协议书》、《转让合同》是对同一标的(涉案土地)的两份合同，但《转让合同》是双方到相关部门办理土地使用权转让手续的备案合同，《协议书》才是双方实际履行的合同，双方的权利义务应以《协议书》为准。

　　故，和泰公司认为《转让合同》是唯一有效合同的主张不能成立，而太重公司认为《协议书》、《补充协议》、《转让合同》相互独立，据此要求和泰公司分别支付土地补偿金及土地转让金的主张也不能成立。

　　三、太重公司有权扣除贴现利息。

　　和泰公司向太重公司总共支付土地补偿金人民币4580万元，其中依约应在2002年4月支付的2000万元以2002年9月到期的承兑汇票的方式支付，导致太重公司不能在约定时间实际收到该款项。

　　如要在约定时间取得上述款项，太重公司只有支付贴现利息。和泰公司该种以远期承兑汇票履行到期付款义务的行为，实际是迟延付款，属于不正当履行合同义务，应承担由此给太重公司造成的30.3万元贴现利息损失。

　　故，太重公司有权从和泰公司付款中扣除上述贴现利息。扣除后，和泰公司实际支付土地补偿金4549.7万元，尚欠1508.6万元。二审法院认定正确。

　　四、本案违约金的确定。

　　1、和泰公司应承担违约责任。

　　《协议书》合法有效，双方应依约实际履行各自义务。本案太重公司依约办理了土地出让、转让及将涉案土地实际交付和泰公司，和泰公司应按依约履行付款义务。现和泰公司未依约付款，构成违约，应承担相应违约责任。

　　2、违约金的调整问题。

　　《合同法》第114条第1、2款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

　　故，只有当事人请求调整及违约金过分高于违约行为给当事人造成的损失时，法院才能依法调整。依约，本案和泰公司逾期付款的，应按未付款金额日万分之四的比例支付违约金。和泰公司并未请求调整，也未有证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，法院的主动调整，违背当事人双方的约定，也违反了法院对民事案件的不告不理原则。故二审法院对该项的改判合法合理。