预购商品房能否为第三人设定抵押?

《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押，房屋期权是一种债权，能否作为抵押的标的在理论上是有一定争议的。建设部作出这一规定，主要是考虑到预购商品房贷款抵押十分普遍，且关系到全社会很大一部分购房者的切身利益。为解决这一普遍存在的实际问题，同时也避免法律上可能产生的争议，因而在登记方式上，规定了采用“过渡”的方式，即由登记机关在抵押合同上作记载，待房屋竣工以后，再由当事人重新办理房地产抵押登记。

预购商品房贷款抵押，从权利的标的物范围、设定的方式、实现的方式和标的物风险承担等方面冲击了我国抵押权理论，给司法实践带来了一定的问题。最高法院民二庭庭长奚晓明在向新闻界谈《关于适用{中华人民共和国担保法)若干问题的解释》 (载2000年12月15日《人民法院报》)时表示：我国法律对房屋期权抵押未作规定，“但司法实践中法院判例是确认其效力的，……如果司法解释不作规定，将造成法律与实践的脱节。我们在该司法解释中，根据抵押制度的法理对楼花按揭作了原则性规定”。

如果以商品房期权为第三人设定抵押，就违背了建设部立法的本意。因而，前述第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，即房屋期权只能为购买该房屋的贷款担保，而不能为其他的任何债权进行担保，也同样不能为第三人担保。