浅谈未成年人的房产抵押问题

贵州省安顺市房屋产权监理处 赖建平

房屋坐落贵州省安顺市太平小区，房屋权利人刘某某(夫)、朱某某(妻)、刘某(子、未成年)。2009年6月，申请人持抵押借款合同、身份证、婚姻证明书、房屋所有权证、共有权证到房屋产权监理处申请抵押登记。登记审核过程中，审查意见有二种：

一种意见认为：抵押权人与抵押人所签抵押借款合同是以刘某某、朱某某夫妻为主，夫妻二人之子刘某，14岁，属未成年。可以不在担保人(共有权人)栏签字。因为其父母是法定监护人。同时无须再对借款用途进行承诺。说明和承诺该笔抵押贷款必须是用于子女刘某教育、医疗、生活所需费用；另一种意见认为，刘某与父母同为共有权人，在与银行及房屋产权登记时所有文件资料中需担保人签字的都应参与签字压印。同时父母还需承诺用该房屋设定抵押借款的用途必须用于刘某身上。如果未成年人刘某不参与签字压手印就视为资料填写不完善，不予登记办理；

笔者认为第一种意见和观点较为妥当。在通过询问、调查了解该笔抵押借款的真实性后，刘某作为未成年人，按照《房屋登记办法》释义第43条解释，“无行为能力人和限制行为能力人由其监护人代为申请登记，但必须是为被监护人的利益。”由其父母刘某某、朱某某签字压印即可，不用刘某再签字压印。刘某虽为共有权人之一，实际上是其父母从长远考虑，怕将来出现产权纷争及其过户时所缴纳税费，产生一笔开支而采取的一种规避手段。当然，按照《未成年人保护法》第十四条之规定：“父母应当根据末成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定告之其本人，并听取他们的意见。”作为刘某的父母应当将该房屋作抵押贷款一事告之刘某。事实上，刘某某、朱某某二人已将其房屋作抵押贷款在申请登记时填写了格式承诺书。保证该笔抵押贷款用作经营所赚利润是为其子女刘某的教育、医疗、生活所需费用。为此，登记审核时，才出现了不同的争议和意见。的确，在具体案件中，遍查相关法律、法规及其资料，均未见对此有专门规定和诠释。笔者认为，尊重客观事实，在无法可依、无章可循的情况下，实事求是地处理好登记审核，关系到是否“以人为本”和谐登记，逐步化解当事人与登记机构的矛盾，帮助当事人端正对登记机构的正确认识尤为重要。随着新的房屋登记办法逐步深入实施，将会不断地出现很多的新问题，在法律法规尚未规定到的地方有待于不断补充和完善。但作为房屋登记机构，应当在实践工作中不断摸索、不断总结、不断解决新问题，真正将“服务于民，以人为本”落到实处，在不违反法律法规的前提下，不教条、不生搬硬套，采取灵活变通的方法方式去解决实际问题，更好地服务于人民大众。