如何办理房地产抵押手续？

如何办理房地产抵押手续？购买房地产的目的一般有两种：一是为了消费，二是为了投资，并使之升值。然而由于房产是一种不动产，流动性很差，且难于变现，因而能否投资升值，往往要受到很大的制约。有时还可能造成资金积压。这样，投资房产就不能不考虑到如何将其随时进行盘活。而要盘活房产，最有效的方法之一就是要考虑到如何进行房地产抵押。因此，了解房地产抵押的有关事宜，对于以投资为目的的购房者来说，非常必要。下面就此进行必要的介绍。

(一)房地产抵押的基本条件

根据我国《担保法》的有关规定，下列房地产可以设定抵押;

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

(2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物;

(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。

同时，下列房地产不得设定抵押：

(1)土地所有权;

(2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外;

(3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产;

(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产;

(5)依法被查封、扣押、监管的房地产;

(6)其他依法不得抵押的房地产。

房地产可以重复设定抵押。根据我国法律的规定，如果房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。也就是说重复抵押是允许的，但该房地产的价值要大于(或等于)它所担保的债权的总和。

(二)银行发放抵押贷款时要对房地产进行重新估价

抵押贷款申请人买进房地产时的价格，称为房地产成交价格。但是，金融机构并不把房地产成交价格作为确定抵押房地产价值的依据，而必须由发放抵押贷款的金融机构委托房地产估价机构对该房地产重新估价。因为当债务人不履行债务时，债权人(即金融机构)需要将该房地产予以变卖来实现它的债权，所以金融机构必须了解该房地产的实际价值是多少，这样才能确定其贷款额度(按房地产价值的一定比率确定)，以确保贷款的安全。

(三)如何签订个人住房抵押贷款合同

在个人住房贷款业务中，借款人与银行需签订书面的《住房抵押借款合同》，该合同主要包括抵押合同和借款合同两部分。

借款合同应包括：

(1)贷款种类和用途。贷款的种类为住房抵押贷款，贷款只能用于购、建、修自住住房，不得挪作他用。

(2)贷款的金额和利率。贷款金额最多只能为购房款或修建住房投资额的70%，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。

(3)贷款的期限和还款方式。贷款的期限一般不得超过十年。还款方式一般有两种：月均还款法和累进还款法。月均还款法指贷款期限内每月以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息;累进还款法是指贷款期限内，逐年或每隔几年递增偿还额，但每年或某几年内各月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息。

(4)合同的变更和解除。借款合同需要变更和解除的必须借贷双方协商同意，在双方达成协议之前，原借款合同继续有效。

(5)违约责任。对于贷款方来说，其违约行为主要指贷款方不按合同的约定，按时将款项交付借款方;对于借款方来说，其可能发生的违约行为就比较多，主要有以下行为：①借款人不能按期归还本息;②借款人向贷款人提供虚假文件;⑧借款人未经贷款人同意，擅自改变贷款用途，挪用贷款的;④借款人未经贷款人同意将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或再抵押的;⑤借款人使用贷款从事违反国家政策、法律活动的;⑥在同一贷款人的两个以上(含两个)分支机构取得贷款的。

抵押合同应当包括以下内容：

(1)被担保的债权种类、数额。被担保的主债权为住房抵贷款数额即为贷款金额。

(2)债务人履行债务的期限。债务人履行债务的期限实际上就是贷款的期限。

(3)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。

(4)抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。

(5)抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下，借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。

最后想指出的是，房屋一经设定抵押权，原房屋业主仍然具有所有权和处分权，只是这种权利受到限制，所以仍然可以买卖、出租。实际上，抵押房屋的转让、出租并不影响抵押权人的权利，该房仍然是抵押权的标的物，抵押权人的任何权利都未受到侵犯。