房地产抵押谨慎避险

长沙人毛女士上海打拼多年，不久前回长沙处理转让自己在东塘附近的一套房子，在长沙市房地产交易所，她被告之，该房产权证已经被其亲友抵押担保，在抵押期结束之前，不能进行交易。毛女士表示不明真相，要求撤消该项抵押，但无效。
近年来，随着房地产交易额的大幅增长，长沙市房地产抵押登记工作迅速发展，抵押幅度也大幅增长，但是，在权证抵押领域，也出现了不少暗流。怎样避免毛女士事件的再次发生，不少消费者非常关注。记者为此走访了长沙市房地产交易管理所。

消费者：预购商品房再行转让合法化

根据新的交易办法，预购商品房再行转让，只要当事人达成协议，并与开发商一起到长沙市房产局办理转移备案登记即可。另外，参照此条规定，对于目前消费者已办理按揭的商品房需再行转让的情况，则需办理转按揭，只要抵押权人（债权人）与债务人达成协议，签订债务转让协议，当事人就可一起到市房产局同时办理转按揭及预购商品房再转让的转移备案登记手续，而不必要求原抵押人（债务人）一定要先还清贷款、注销原有抵押登记才能办理预购商品房再转让的转移备案登记手续。

开发商：明确在建工程抵押及预购商品房抵押条件

《长沙市城市房地产交易管理办法》的实施，使在建工程抵押合法化。办法规定了在建工程抵押的2个条件，一是房屋土建工程必须完成50%以上，或者多层建筑封顶、高层建筑达到十层以上，二是符合建设工程承发包管理的有关规定。办法规定买受人可以预购商品房设定抵押权，只要符合有关商品房预售管理的规定。

值得一提的是，以在建工程及预购商品房设定抵押的，根据办法规定，可以是为担保建造本建设工程的贷款所设定的在建工程抵押权，也可以是按建设工程施工承包合同约定付清全部建造款的房屋建设工程期权抵押；可以是为担保购买本商品房的贷款所设定的预购商品房贷款抵押权，也可以是按商品房预售合同约定已付清了全部购房款的预购商品房期权抵押。只要是付清全部建设工程总承包合同款项或只要是付清了全部商品房购房款的，可设定为第三人或其他债权设定的抵押权。在具体办理过程中，除符合办理在建工程抵押及预购商品房贷款抵押的条件外，还需提供已付清全部建设工程总承包合同款及全部购房款的证明则可。

办法还规定房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。这样规定，既有利于在建抵押与预售管理工作的衔接与连贯性，又有利于保护消费者和抵押权人的合法权益。

如何合法、有效地设定房地产抵押权

新出台的《长沙市城市房地产交易管理办法》第三十一条规定：抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。第五条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。抵押人以其合法的房地产作为债务履行的担保方式的必须办理房地产抵押登记。凭房屋所有权证向市房产局申请办理了抵押登记的，无须再到国土部门办理国有土地使用权的抵押登记手续。房屋的价值体现不仅仅是它的建筑物成本，还应当包括它所占有范围内的土地使用权的价值。房与地是不可分的，尽管在产权登记的体制上，目前，长沙市房屋所有权登记制度与土地使用权登记制度是分开的，但是在设定房地产抵押权时，是不可能仅仅只设定建筑物的抵押权而不设定或另外再设定该建筑物所占范围内的土地抵押权的。

特别提醒：

房地产抵押登记成立
以发放房屋他项权利证书及抵押登记备案证明为准

在受理抵押登记业务后，必须经受理、核准确认符合抵押登记条件的情况下才能核发抵押登记备案证明或他项权利证书并确定该房地产抵押登记的成立。对于不符合抵押登记条件的，长沙市房地产交易管理所将在7个工作日内作出答复并作为退件业务处理。因此，金融单位应凭抵押登记备案证明或他项权利证书发放贷款。但据了解，由于客户或其他原因，还有许多单位是凭受理后的业务收据就发放了贷款，而这些已发放贷款的业务中，有一些可能会因审核不合格而不能办理抵押登记备案证明或他项权利证书的，只能作退件处理。