乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序

　　(十)乡(镇)建设用地供应审批内容及基本程序(了解)

　　乡(镇)建设用地必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。

　　1.乡(镇)建设用地使用原则

　　(1)应当符合乡(镇)土地利用总体规划

　　一切乡村建设都必须服从乡(镇)土地利用总体规划。按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区外土地的，应当符合规划确定的土地用途要求。

　　(2)符合土地利用年度计划

　　国家每年下达土地利用年度计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建住宅也不能突破土地利用年度计划确定的控制指标。

　　(3)符合村庄和集镇规划

　　根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居往和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意方可申请用地。

　　(4)坚持合理布局，综合开发，配套建设

　　乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。

　　合理布局是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。

　　综合开发是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。

　　配套建设是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。

　　(5)涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

　　乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。

　　例题：下列属于乡(镇)建设用地使用原则的是(　　)。

　　A.应当符合乡(镇)土地利用总体规划

　　B.符合土地利用年度计划

　　C.坚持合理布局，综合开发，配套建设

　　D.涉及农用地的，可以不办理农用地转用和用地审批

　　E.涉及农用地的，必须办理农用地转用和用地审批

　　答案：ABCE

　　解析：涉及农用地的，必须办理农用地转用和用地审批。

　　2.乡镇企业用地的管理

　　乡镇企业用地包括乡(镇)、村(或村民小组)两级农业集体经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业以及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有土地，农民集体组织应当向县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出申请，国土资源行政主管部门根据有关规定审查后，按各省、自治区、直辖市规定的批准权限报批。涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批手续。

　　3.乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的管理

　　乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地包括：乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业、乡村道路、水利设施、防洪设施等用地。由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡(镇)人民政府审核后，向县级以上人民政府国土资源行政主管部门申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。

　　涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批。使用其他集体所有土地的，应当给予补偿或调换土地。使用农民承包经营土地的，农民集体经济组织应当给予安置。涉及到收回土地使用权的还应当给予补偿。

　　4.农村村民宅基地的管理

　　农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》指出，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

　　农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)指出，要严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等相关标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。

　　《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)指出，一是加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。二是改革和完善农村宅基地审批管理办法。适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县(市)可根据省(区、市)下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省(区、市)或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市)按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。 三是严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。四是规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。五是健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。 六是加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

　　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　目前，各地在制定的申请宅基地条件中，主要包括以下几方面：

　　(1)农村村民户无宅基地。

　　(2)农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。

　　(3)经县级以上人民政府批准，回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。

　　(4)原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而无宅基地的。

　　(5)因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

　　(6)原有宅基地被依法征收的;

　　(7)县级以上人民政府规定的其他条件

　　例题1：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住收取租金，2001年田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应( )。 (2002年土地管理基础试题)

　　A.没收田某出租房屋所得

　　B.对田某予以罚款

　　C在批准时核减用地数量

　　D.对田某的申请不予批准

　　答案：D

　　解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。

　　例题2：农民宅基地应经村委会审查，由乡(镇)人民政府审批。( ) (2000年土地管理基础试题)

　　答案：×

　　解析：农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡(镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。

　　例题3：农村居民建住宅申请用地时，对( )的，政府不予批准。(2000年土地管理基础试题)

　　A.使用原有宅基地

　　B.使用村内空闲地

　　C.使用村内废弃地 D.出租住宅后再申请宅基地

　　答案：D

　　解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。

　　例题4：农村村民申请宅基地，且不涉及占用农用地的，应取得( )的批准。(2006年《土地管理基础与法规》试题)

　　A.乡镇人民政府

　　B.县级人民政府

　　C.地市级人民政府

　　D.省级人民政府

　　答案：B

　　解析：基础、法规考核点。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　5.乡(镇)建设用地供应审批的基本程序

　　(1)建设用地预申请。

　　(2)申请用地。建设单位应向土地所在地的市县人民政府国土资源行政主管部门提出用地申请，建设单位提出申请时，应填写建设用地申请表，并附具有关资料。市、县国土资源行政主管部门对符合用地条件的申请应当受理，并在规定的期限内拟订有关方案。

　　(3)选址定点。国土资源行政主管部门根据建设部门的选址意见书，依据上级下达的年度用地计划指标，农用地转用指标，本着统筹兼顾、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，会同有关部门确定项目的合理地点。

　　(4)落实补偿安置方案，签订用地协议。建设单位与被用地单位在国土资源行政主管部门的参与下，根据有关规定，就用地的各项补偿安置、补助方案进行协商，经双方协商达成一致意见后，签订用地协议。

　　(5)批准用地。建设项目选址定点后，建设单位就进入建设项目的初步设计和总平面布置图阶段。建设项目的初步设计和总平面布置图，经有关部门批准后，建设单位持有关批准文件材料向市、县人民政府的国土资源行政主管部门正式申报用地，并按规定的审批权限逐级报批。

　　(6)划拨用地。项目用地经有关单位批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门发给建设单位《建设用地批准书》。在建设单位落实了各项安置补偿方案和协议后，会同有关部门，依据有关规定，按照批准的位置、面积到现场划拨用地。

　　(7)登记发证。建设单位取得用地以后，建设单位向县级以上人民政府建设行政主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门审查批准后方可开工。项目竣工验收合格后，按国家有关规定办理土地使用权登记，颁发土地使用权证书。