抵押率和抵押物双控政策 刘明康支招房产贷款

　　“目前银行业有两个风险值得关注,一是地方投资平台公司的贷款;另一个是房地产贷款。”4月1日,于重庆召开的全国城市商业银行第十次论坛上,银监会主席刘明康说。

　　2009年,各银行的房产贷款均有不同程度的增加,比如工行(601398,股吧)房地产贷款余额达4371亿元,比上年增加951亿元,占整个贷款总额的比重为11%。

　　刘明康认为,由于贷款余额大,一旦出现几个点的不良率,都可能使银行多年来的拨备和利润留存付之东去。

　　刘明康对土地储备贷款、开发贷款、个人按揭贷款的风险控制逐一“支招”。比如,他希望银行要求开发商以在建工程为抵押,尽量减少土地抵押的数量。

　　重庆一家地产公司总经理认为,这将使土地的融资功能丧失,开发商从银行获得资金减少,而银行的风险将降到最低。

　　土地抵押物低成数控制

　　“土地储备贷款余额不大,但是风险却不小。”刘明康说。

　　一般而言,土地储备中心的主要职责就是将生地变为熟地,其并无其他资产,也缺乏其他还款来源。

　　土地储备机构多为事业单位,虽然土地储备中心作为贷款主体没有问题,但土地储备中心能否将储备土地使用权作为抵押,在法律上则没有明确规定。

　　这是因为,目前的土地储备办法没有明确授予土地储备机构可任意处分土地的权利,其仅代表国家收回并注销原有的土地使用权,因此在法律意义上,并没有获得将储备土地以抵押方式作为融资手段的权利,存在一定法律风险。

　　但目前,土地储备中心依然是很多银行的“座上宾”。

　　仅以3月份的重庆为例,19日,重庆北部土地储备(土地拍卖)中心就以一块土地为抵押,向建行观音桥支行贷款;17日,重庆市地产集团以一土地为抵押向重庆农商行南岸支行贷款;9日,重庆市渝中区土地整治储备中心以土地为抵押向兴业银行(601166,股吧)重庆分行贷款10亿元。

　　刘明康认为,商业银行应该采取三个办法防范风险。

　　首先是对不同的土地储备中心区别对待。刘明康认为,土地储备中心的实质依然是政府投资平台公司,银行应根据政府的相关信息对其进行评级,据此给予不同的授信。

　　其次,在土地储备中心以土地为抵押物时,应该低成数控制。

　　再者,要跟踪土地本身的性质、规划的变化。比如,贷款时一块土地可能是计划用于招拍挂,也可能变为划拨用地。这种用途的变化将直接导致土地评估价值的减少,最终导致银行贷款风险难以覆盖。

　　抵押物:在建工程换土地

　　开发商的融资渠道或将收窄。

　　针对房地产开发贷款,刘明康希望银行可以对开发商进行“名单式”管理。按此方法,银行的分行和总行将保持一致,也就是说,总行的客户名单和信息将被传递给分行使用。名单动态评议,比如,每个开发商的经营、资产质量变化将影响在银行的评议结果。

　　最为直接的是,开发商贷款的抵押品,尽量变为在建工程。目前超过8成开发商贷款都以土地作为抵押向银行贷款,在建工程不到两成。

　　刘明康希望经过一段时间后这一比例可以“倒过来”。

　　据重庆国土局的不完全统计,3月份开发商以土地为抵押向银行贷款53笔,略高于去年同期。3月30日,重庆中泓房地产开发有限公司就以土地向建设银行(601939,股吧)巴南支行贷款。

　　开发商为何更钟情与土地抵押?原因在于土地抵押给银行,不开发对开发商损失也不大。“有的开发商拿了土地后不开发,但却以土地向银行抵押贷款获得资金,甚至获得比已支付的地价还多的贷款,土地成为一个融资工具。”重庆一家大型开发商的总经理说。

　　“假如在建工程被抵押给银行,我们在取得预售许可证后要想卖房子,就必须先把银行的钱还了,这样银行的风险自然就没有了,我们会很主动去银行还款。”这位开发商说。

　　同时,开发商的贷款抵押物成数也将大为下降。原则上低于5成,刘明康说。

　　此前,开发商通过土地抵押一般可以获得6到7成的贷款,在降低抵押率后,开发商获得的资金也大为减少。同样一块土地,同样的评估价值,开发商从银行获得的资金减少,银行风险相应减低。

　　此外,开发商的现金流也将更被关注,“个贷放在零售部,开发贷放在公司部,公司部和零售部要协同。”刘明康说。

　　警惕假按揭

　　个人按揭贷款依然疯狂。

　　人民银行重庆营管部的数据显示,今年2月以个人住房贷款为主的个人中长期消费贷款增加43.3亿元,同比多增31.1亿元,余额达1577.2亿元,同比增长59.5%,比上月和上年末分别提高2.4和2.8个百分点。

　　快速增长同时风险也有所暴露。

　　刘明康介绍,本来个人按揭贷款的风险是不可能高于土地储备贷款和开发贷款的,但由于没有严格执行面签等制度,导致假按揭出现。重庆银行业监管人士也曾向记者表示,重庆的个人住房贷款不良贷款超过1%,并处于上升趋势。

　　不过,对按揭贷款管理也将更严格。

　　刘明康提出,首先,首付比例要动态管理。不能将二套房首付死板地固定一个比例,应根据实际情况做调整。在北京,有的银行针对二套房的首付款已经高达到5成。

　　其次,对于个人贷款监管层提倡银行实行风险定价,该上浮的则要上浮。

　　这已经得到一定的体现。以重庆为例,2月,个人住房浮动利率贷款加权平均利率5.07%,较上月上升0.65个百分点。在2009年6月,个人贷款平均利率仅仅为4.8%。

　　第三,需要银行合规经营。

　　某股份制银行重庆分行的零售部经理就表示,“以前政策执行太松了,符合条件的给优惠,不符合条件的也给优惠。最近严格很多。”而银行严格执行房贷政策,也是导致个人贷款基准利率升高的一个因素。

　　就在3月27日,福建各主要银行共同签署了《福建省银行业执行“贷款新规”承诺》,主要要求银行不得发放无指定用途的个人贷款,且必须建立并严格执行贷款面谈制度,确保贷款用途的真实性。这个手段将能有效的遏止假按揭的发生。