未成年人房产抵押效力探讨

　　一、问题的提出

　　随着房地产市场的发展和人民生活水平的提供，购房置业对普通老百姓来讲不再是可望不可求的梦想。出于各种考虑，越来越多的孩子成了房屋产权证上的主人，甚至有些尚在牙牙学语的孩子就已是房东了。但是，问题也随之而来：未成年人名下的房产能不能随意处置?

　　二、法院的判决

　　1995年4月4日，张景宗及其女张瑱瑱(九周岁)与厦门市旅游总公司、诺林(厦门)房地产开发有限公司签订一份购买名仕御园别墅A20号的商品房预售合同，并在附件一上注明产权所有人为张景宗、张瑱瑱。该合同经厦门市房地产市场管理处登记。1996年11月29日，中国建设银行厦门市象屿保税区支行与厦门正丰源保税有限公司签订为期一年、300万元的借款合同。该借款合同以上述房产抵押，并办理了抵押登记手续。抵押合同上的张瑱瑱的签字系由张景宗代签。贷款到期后，银行不断地对厦门正丰源保税有限公司和张景宗、张瑱瑱进行催收。1999年11月18日，中国建设银行厦门市象屿保税区支行与中国信达资产管理公司福州办事处签订债权转让协议，转让其对厦门正丰源保税有限公司的贷款债权和对张景宗、张瑱瑱抵押担保权利。中国信达资产管理公司福州办事处因催讨无果，诉诸法院。

　　厦门市中级人民法院经审理认为，贷款合同系当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。正丰源公司未依约还款，已构成违约，应承担相应的民事责任。张景宗擅自处分未成年人财产，损害了未成年人的合法权益，且张景宗未经其妻雷珊珊同意擅自处分夫妻共有财产，故抵押合同无效，张景宗对此承担相应的民事责任。据此判决如下：(1)正丰源公司应在判决生效之日起十日内偿还全部借款及利息;(2)正丰源公司如未能按照上述规定偿还债务，则张景宗应承担不能偿还部分的二分之一的赔偿责任;(3)驳回信达公司的其它诉讼请求。

　　一审判决后，信达公司不服，以抵押合同有效为由向福建省高级人民法院提起上诉。福建省高级人民法院就本案向最高人民法院请示。2002年2月8日最高人民法院作出《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复函》〔(2001)民一他字第34号〕，该批复指出：“张景宗在购房合同的买方一栏除署上自己的名字外，还署上其未成年女儿张瑱瑱的名字，是将所购房屋的一部分权利赠与给张瑱瑱的行为。由于所购房屋尚未办理所有权证，张瑱瑱尚未取得赠与房屋的权利，故张景宗此时有权处分所购房屋。购房合同书上的买方是张景宗和张瑱瑱的名字，而张景宗是张瑱瑱的法定监护人，张瑱瑱是未成年人，无法向其征询意见，所以保税区建行有理由相信张景宗具有对该房屋的处分权，因而与其签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记，这充分表明，保税区建行尽到了注意义务，是没有过错的，因而是善意的。根据《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条的规定，应当维护保税区的合法权益，依法确认抵押合同的效力。综上所述，本案抵押合同合法有效。”根据上述批复，福建省高级人民法院依法做出二审判决，认定抵押合同有效，信达公司有权以张景宗、张瑱瑱名下的名仕御园别墅A20号优先受偿。

　　三、笔者的观点

　　对于本案的最终判决和最高人民法院的上述批复，笔者不敢苟同，提出几点看法以资商榷。

　　1、对“赠房说”的质疑

　　最高人民法院做出上述批复的理论依据是“赠房说”。笔者认为，如果采用“赠房说”，存在以下几点问题难以解释：

　　(1)如果是赠与房屋，根据税收法律的规定，不动产赠与应当征收相当于房产价值3%的契税。 但是，在现实生活中，没有一个财政机关或者税务机关会因为购房合同上写着两个购房主体而认定这是赠与房产的行为。否则，如果该两个购房主体都是成年人，是否财政机关或者税务机关应当要求双方各自出示支付购房款的凭证，如果支付房款的凭证只在一个人名下就该征收契税，如果在两个人名下就不能征收契税?

　　(2)如果是赠与房屋，根据《城市房地产管理法》的规定，赠与是房屋转让的一种形式， 赠与人必须拥有房屋产权证，否则将违反《城市房地产管理法》第37条的强制性规定而无效。 所以，如果说购房合同上有未成年人的名字就是赠与房屋，房地产管理机关怎么会在赠与人没有产权证的情况下给予登记受理呢?

　　(3)如果是赠与房屋，那么购房合同只有未成年子女一个名称的又该如何解释?因为父母都不是购房合同的主体，显然无法成为该房产的所有权人，那么又有什么依据可以认定父母将其本身不享有权利的房产赠与子女呢?

　　2、“赠与说”是否为惟一的解释依据?

　　“赠与说”，无论是“赠钱说”或者是“赠房说”，其出发点都是从权利转移的角度来解释。但是，从合同法的角度来看，未成年子女和父亲同是购房合同的买方，接收并取得房屋所有权本来就是其所享有的合同权利，不需要父亲将权利赠与未成年子女，开发商(卖方)本来就有义务将房产也交付给购房合同上的未成年子女，而不是父亲有义务将房产交付给未成年子女。因此，权利转移或许不是对该问题的惟一解释。我们可以换个角度，从义务转移为出发点来解释这个问题。

　　《合同法》第84条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”这就是债务承担的法律依据。在购房合同中，未成年子女也是买方，在取得房产权利的同时本来也应负有支付购房款的义务，但在实际上该笔购房款全部由父亲支付。这就是说，父亲承担了本应由未成年子女承担的那部分支付购房款的义务。对于该债务承担行为，开发商也以接受全额购房款的实际行为表明了其同意接受的意思表示。所以，对于房产的权利，未成年子女本来就享有了，不是其父亲转移给她的，父亲仅仅是承担了付款的义务，这也不失为对该问题的一种合理解释。

　　当然，如果否认“债务承担说”的独立性，认为债务承担仅仅是一个表像，要进一步深究承担债务代为支付购房款的行为性质。笔者认为，此时“赠钱说”也比“赠房说”来得恰当，因为将代为支付购房款的行为理解为监护人将这部分金钱赠与被监护人，更能够与现实生活相符，更加合乎常理。