公积金房贷下月改变 每月缴存基数影响贷款额度

公积金房贷下月改变 每月缴存基数影响贷款额度

　8月1日后，南京的公积金贷款的最高额度将升到15万/人，每人具体最高能贷多少将按公式计算确定。昨日，南京公积金管理中心正式发布了这一公式：贷款额度=每月缴存额/缴存比例×0.45×12个月×贷款年限。
　　
　　按照新公式，购房人有人能多贷，有人却连原来的12万/人都贷不到，这让很多拖延贷款、故意等待高额度的购房人感到意外。
　　
　　计算公式昨日最新发布
　　
　　昨日发布的通知明确：从8月1日起，南京市住房公积金贷款额度应同时满足以下条件后的最小值（按公式计算采取千位进位的方式，取整至万元）：
　　
　　 1、二手房最高贷款额不超过总房价的70%，其他购房种类最高贷款额不超过总房价的80%。
　　
　　 2、一方缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过15万元/人；夫妻双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过30万元。距离法定退休年龄10年及10年以内的贷款职工，最高可贷额度不再随年龄增加而递减。
　　
　　 3、贷款职工夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，可贷公式为：贷款职工月计缴住房公积金/贷款职工住房公积金缴存比例×0.45×12×实际可贷年限。
　　
　　公式中实际可贷年限最长不超过30年，同时不得超过借款人的法定退休年龄，在计算贷款职工实际退休年龄时，按实际年龄取整计算（不采取六舍七入）。
　　
　　军官等特殊人群另外确定
　　
　　与普通一般职工不同的是：主借款人配偶方在省级机关住房公积金管理分中心、铁路分中心、监狱系统公积金管理部和华东石油局公积金管理部缴存住房公积金的，在市区（县）贷款计算住房公积金贷款额度时，按照其出具的“住房公积金缴存证明”上显示的相关信息计算可贷额。
　　
　　主借款人配偶方为军官的，在主借款人配偶方出具军官证后，可视为按可贷公式计算结果为15万元。在同时满足其他可贷额度条件的情况下，取最小值作为其最终可贷额度。
　　
　　低收入职工额度不升反降
　　
　　记者了解到，由于8月份南京公积金贷款最高限额调整到15万的消息早已发布，许多购房人都刻意拖延办贷款手续，等待8月1日的来临。但按照昨日发布的公式，他们中的相当一部分人不一定能贷到15万，有的甚至比原来的12万还要低。
　　
　　公积金管理中心工作人员给记者算了这样一笔账：一个月缴存额500元的职工，如果缴存比例为24%（单位、个人各缴12%），其缴存基本也就是月收入为 2500元，如果贷10年的话，他的贷款额度为500/24%×0.45×12×10=11.25万，四舍五入取整数，只有11万。
　　
　　要多贷公积金可拉长年限
　　
　　这是因为公积金管理部门设立了0.45为还贷能力系数，也就是公积金贷款每月所还本金不能超过月收入的45%。工作人员告诉记者：两者本来不会发生冲突，但是如果职工实际收入高，但单位却按比较低的基数来交公积金，则贷款额度与贷款人的实际能力不符，贷款人只能延长贷款年限，比如上文例，只要将贷款年限变为13年以上，就可贷到15万，但那无疑就要多付利息。
　　
　　但贷款年限也不能无限延长，公积金管理要求规定：在最长贷款年限不超过贷款职工法定退休年龄的前提下，二手房贷款期限不超过20年、其他购房种类贷款期限不超过30年，同时贷款职工夫妻双方或单身职工每月还本付息额不得低于贷款时夫妻双方或单身职工月收入的15%。
　　
　　 12万/人政策还剩两天半
　　
　　因为并非所有人的贷款额度都上升，昨日公积金管理中心才决定在8月1日前提前发布该消息。
　　
　　据悉，7月29日前，各贷款承办银行按老政策已经公积金管理中心审批的贷款应全部发放完毕。7月29日下午住房公积金管理中心停止贷款审批，但各行前台贷款受理工作正常办理。8月1日起正式按照新调整政策受理、审批。各区、县调整工作同步进行。
　　
　　公积金管理中心工作人员提醒购房人：一些贷款材料早已齐备、只是在等待15万/人新政的市民，如果按照新公式连12万还贷不到，不如趁这2天，催银行放款，还可享受12万/人，而不受贷款年限长短的限制。快报记者孙洁
　　
　　公积金贷款额度调整问答
　　
　　由于公积金贷款额度计算要考虑多种因素，昨日南京住房公积金管理中心同时发布政策问答，对市民关心的问题进行详细解释。
　　
　　 1、南京市（含郊区、县）住房公积金贷款调整后的最高额度是多少？
　　
　　自2005年8月1日起，南京市（含郊区、县）住房公积金贷款最高额度提高到每人15万元。实际可贷额度要根据职工还款能力、实际缴存情况等因素计算确定，住房公积金缴存额较高、可贷年限较长的职工，可贷额度可以达到15万元，住房公积金缴存额较低、可贷年限较短的职工，可贷额度不一定能达到15万元。
　　
　　 2、为什么南京市（含郊区、县）职工住房公积金贷款可贷额度采用公式计算？
　　
　　一是体现公积金相对公平性。根据规定，职工计缴公积金的金额是根据职工个人上年工资总额来确定的，反映了职工个人稳定的实际收入状况。职工每月计缴公积金高的，相对还款能力越强，可贷款的额度就应相对提高。
　　
　　二是进一步有效防范资金风险。按照建设部下发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》的规定，“职工个人贷款具体额度的确定，要综合考虑购建住房价格、借款人还款能力及其住房公积金账户存储余额等因素”。这样可以限制部分借款人因每月还款额占家庭收入比例过高而无力偿还产生逾期贷款的风险发生。据最近的统计数据，公积金贷款非正常逾期中有40%-50%是由于借款人每月还款额占家庭收入比例过高造成的。
　　
　　 3、南京市（含郊区、县）职工住房公积金贷款可贷额度计算公式是什么？
　　
　　贷款职工夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，可贷公式为：贷款职工月计缴住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例×0.45×12个月×实际可贷年限。
　　
　　其中：贷款职工月计缴住房公积金额是每个月贷款职工汇入个人公积金账户内的单位加个人的公积金缴存总额；贷款职工住房公积金缴存比例是每个月贷款职工计缴公积金单位加个人缴存比例的合计数；0.45为还款能力系数，反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况；可贷公式中贷款职工的实际可贷年限为贷款职工实际距离法定退休的年龄，同时不超过30年，在计算贷款职工实际退休年龄时，按实际年龄取整计算（不采取六舍七入）。

　　
　　 4、南京市（含郊区、县）住房公积金可贷额度的计算中采用了哪些有利于贷款职工的措施？
　　
　　参考了其它同等城市的情况后，我们的做法：首先，根据我市的实际情况，将还款能力系数放到0.45，而且公式的计算并未考虑每月应负担的贷款利息因素；其次，最高可贷款额度不再随着退休年龄的接近而递减，在计算贷款职工实际离退休年龄时；按实际年龄取整计算（不采取六舍七入），实际提高了可贷款年限。此外，住房公积金贷款额度取最小值时采取千位进位法，即满壹千元即进而取整至万元。
　　
　　 5、职工贷款时如何查询自己的住房公积金个人缴存信息？
　　
　　职工可以向本单位财务部门查询自己的缴存情况，也可以到自己公积金缴存银行（建行）的缴存网点，通过多媒体查询机或者直接在银行柜面查询个人缴存信息，便于初步测算自己的公积金可贷额度。
　　
　　卡一刷公积金缴存额一目了然
　　
　　网络、短信查询方式8月1日同时开通
　　
　　从8月1日起，南京市民要查询自己的公积金缴存情况将多出三种办法。
　　
　　记者了解到，南京市住房公积金管理中心将委托建设银行对所有缴存人发放公积金查询卡，凭卡可在全市7家公积金承办银行查询自己的公积金缴存情况。与此同时，南京市住房公积金管理中心网站和移动、联通及小灵通短信查询系统也将开通。
　　
　　公积金查询卡一般由单位经办人为本单位缴存职工统一办理新卡开户手续，如果单位有特殊原因无法为职工办理的，职工也可凭本人身份证到建行住房公积金缴存业务承办支行办理。持卡人可在全市各住房公积金业务承办银行(也就是建设银行）营业网点凭卡查询本人的住房公积金缴存额、支取额、利息及历年节余累积额。查询的各项数据以南京市住房公积金管理中心明细账为准。住房公积金卡初始密码为本卡帐号的后六位。
　　
　　南京市住房公积金管理中心还将于2005年8月1日起正式在中心网站上开通住房公积金信息网上查询业务。同时，所有移动、联通及小灵通用户均可通过南京市住房公积金短信查询平台查询个人住房公积金信息。移动、联通用户发送GJJ或GJ到8872,小灵通用户发送GJJ或GJ到9972进行定制或点播。

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