明明白白还贷清清楚楚退保

明明白白还贷清清楚楚退保　明明白白还贷清清楚楚退保


在今年1月1日执行新贷款利率前，不少人为了减少利息压力而在忙碌提前还贷、退保的事，有的投资者还转卖手头多余的物业以减轻贷款压力。但归还部分贷款后的月供、相应退多少保险费，往往是银行、保险公司算多少，消费者就认多少。这笔账算起来很专业，对不懂行的消费者来说就是笔“糊涂账”，算多算少也难判断，严女士最近到保险公司退保就遇到了多算保险费的事。所以，大家有必要了解一下银行、保险公司有关的计算公式，做到明明白白还贷，明明白白退保。另外，年关将至，很多房贷族都期望拿到年终奖后就交给银行，这笔钱怎样交才能更节省利息？怎么支配才更合理？这也是笔要搞明白的账。
　　
　　本报记者吴伟洪摄
　　
　　 1如何提前还贷才划算
　　
　　提前还贷就是为了省利息，要做到既划算又适合自己的经济能力，当然就不是件很随意的事，消费者要有笔预期的账算。
　　
　　选择哪种提前还贷方式更省利息
　　
　　记者查阅了多家银行的资料，发现对提前还款方式的名称尽管有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。
　　
　　另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。为了消费者更容易判断选择，我们以一个真实的个案做实例。
　　
　　乔先生向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月——2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。
　　
　　第一种：月供不变，将还款期限缩短。银行工作人员计算，乔先生这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。
　　
　　第二种：减少月供，还款期限不变，乔先生的月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。
　　
　　第三种：月供减少，还款期限也缩短。经银行工作人员计算，这5万元可在月供减少到2000元的同时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月可还清贷款，节省利息17783元。
　　
　　由以上实例可见，月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人的经济能力允许，选择这种方式也不错。
　　
　　不还钱如何减少利息
　　
　　假如借款人手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。
　　
　　仍然以乔先生为例，如果乔先生不提前还5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，再继续月供3年半就能把剩余贷款还清。那么，乔先生缩短贷款年限后的月供为2813.6元，节省利息6292元。
　　
　　另一种就是变更还款方式。乔先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果乔先生改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。
　　
　　提前还贷是否亏本？
　　
　　很多采用等额本息法的借款人准备提前还贷，但认为自己已经把大笔利息支付给了银行，现在又提前还银行的钱，这么做挺吃亏，干脆就先不还了。但实际上，提前还款并不吃亏，反而是越早还越能节省利息、越划算。
　　
　　记者咨询银行工作人员了解到，等额本息还款法的特点是，利息递减，本金递增，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。如果是从节省利息的角度考虑，最好是在贷款的前几年争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中，利息负担就会减校所以，提前还款并不会吃亏，反而是帮你减掉了不少利息。
　　
　　 2提前还贷计算方式
　　
　　不论采取哪种方式提前还款，消费者都想知道新的月供是怎么计算出来的，还钱也好还得明明白白。记者从银行了解到，如果采用等额本息还款方式，不论是月供变、年限变还是两个都变，或者是不还钱是缩短贷款年限，计算新的月供都参照相同的计算原理，即应根据未偿还贷款余额及剩余还款期数计算还款额，计算公式为：
　　
　　借款人可套用公式，根据自己的贷款余额和剩余还款期数就能计算出新的月供款额。
　　
　　 3提前还贷如何退保
　　
　　不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司退保，这件事可千万别忘了。但退多少，怎么退，当中还有什么诀窍？先看看严女士的经历，可能很多人就会明白点什么。
　　
　　个案
　　
　　严女士2003年9月以17.5万元在天河买了套房子，向银行申请了20年、14.5万元的贷款。相应的，严女士也到银行指定的保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。
　　
　　这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17.5万元，保险费率分别为0.6251‰和0.4‰，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，保险费为2262元。
　　
　　 2004年12月14日，严女士转卖这套房子后，便到保险公司退保。工作人员计算，这套房投保一年零三个月，应收保险费717元，该退的保险费为1545 元。严女士纳闷了，自己曾有套房子也是买来一年后就转卖，保险期限、保险费和实际保险时间都与这套房子相近，投保的保险公司是该保险公司的另一家支公司，但扣除的保费只有200多元，为什么这次就扣了717元呢？
　　
　　保险公司的工作人员给严女士打出了一张单，写明白了退保的计算公式。其中，还贷保证险应退保费＝保险金额×保险期限初还贷保证险保险基础费率×剩余退保系数剩余月数／保险期限月数×(1－5％)＝14.5万元× 0.4‰×8.5875×225／240×(1－5％)＝443.60元。
　　
　　财产损失险应退保费＝保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1－5％)＝17.5万元×0.53‰×15.1900×(1－5％)＝1334.10元。合计应退保费为1777.70元。
　　
　　经这么一折腾，保险公司又给严女士退了232元，扣除的保费降低到了484元。
　　
　　严女士还是觉得蹊跷，既然有计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元？保险公司的工作人员给出的答复是，电脑出错了。严女士心里不踏实，就把自己的经历报料给《黄金楼市》。

　　
　　求证
　　
　　记者2004年12月28日向该保险公司一位负责人了解情况，该负责人回复记者，2003年1月1日后，保险公司的保险险种、费率和条款就发生了变化，严女士不能以2003年1月1日前的退保经历与现在对比。至于具体情况，她还要具体了解。
　　
　　去年12月29日，严女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元保费。30日，记者随严女士一同前往该保险公司。该保险公司的工作人员一见到严女士就打出一份新的退费收据，退回了235元。
　　
　　应严女士要求，一位姓王的小姐解释说，因为他们公司的电脑在12月升级，所以把严女士财产损失险的基础费率搞错了，他们昨天核查出应该为0.6251‰，这是严女士保险单上注明的费率，因此最终计算出的应退保费为2013元，保险一年扣除的保费为247元。
　　
　　严女士最终又拿回了200多元，她说，这是自己较真才讨回来的，如果自己当初大意，那就被白白多扣了400多元。
　　
　　提醒
　　
　　严女士想借助本报，提醒各位已经退保或准备退保的人，退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释；还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。只有自己为自己把关，自己为自己负责，才能避免退保时出现差错。
　　
　　提醒消费者，退保前，先根据不同年限的保险费率仔细计算一下退保费用，找出退保最划算的年限。
　　
　　退保不可忽视三要素
　　
　　保险单上没注明退保计算公式
　　
　　记者找到了目前做个人抵押贷款房屋保险业务份额最大的中国人民财产保险股份有限公司2002年12月31日前后的两份不同保险条款，发现都未写明退保的计算公式。记者也向一些购买了抵押贷款房屋保险的人士了解到，他们当初购买保险时，代理律师行并未告知过退保的计算方式。如果办理退保，保险公司退多少钱他们可能就认多少钱，因为自己不清楚怎么计算，也不知道该怎么和保险公司理论。
　　
　　退保计算公式有区别
　　
　　去年12月31日，记者到中国人民保险股份有限公司一家支公司了解情况，发现该公司柜台上摆放着一份单张，注明了提前退保的办理规定：
　　
　　 (1)按照实际承保期限调整承保费率重新计算保险认应收保险费，即1－5年(含5年)按照费率1‰计算；6－10年(含10年)按照费率0.8％0计算；11－20年(含20年)按照费率0.6‰计算；21年以上按照费率0.5‰计算。
　　
　　保险人应收保费＝保险金额×实际承保年限对应的费率×实际承保期限
　　
　　 (2)除按照条款规定扣除退费金额的5％做手续费外，还需扣除退费金额的10％作为违约金。
　　
　　 (3)应退保费＝(保险单总保费－保险金额×实际承保期限对应的费率×实际承保期限)×(1－15％)
　　
　　记者向该公司的工作人员了解到，1999年－2002年12月31日前购买个人抵押贷款房屋保险的消费者退保时不收取手续费和违约金，之后的则要收龋但记者查阅该保险公司2003年1月1日后的个人贷款抵押房屋保险条款、个人贷款抵押房屋综合保险条款发现，条款中只注明提前退保要扣除5％的手续费，但并未注明还要收取违约金。另外，对于提前退保的计算公式，记者发现该保险公司的不同分公司也不一致，对于外行的消费者来说，也不明白该按照哪种方式计算。
　　
　　提前退保违约金有变化
　　
　　记者向中国人民财产保险股份有限公司的几家支公司了解到，不同支公司对收取违约金的规定并不同。有的公司不收取，有的公司则收取，而且有的公司收取违约金的比例是变动的，一般为15％，而这段时间高达30％。
　　
　　本版撰文：本报记者马羽飞
　　
　　提前退保有技巧
　　
　　记者向一位业内人士了解到，提前退保也有技巧，可根据保险年限费率的不同动点脑筋，多退点保费。例如，陈先生向银行申请了27.7万、20年的贷款， 20年的保费为2770元，他最近把贷款年限由20年缩短到10年。如果他要求退10年的保费，那么应收的保费为：27.7万元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2216元，那么应退保费为554元。如果陈先生要求退9年的保费，那么数字就有很大变化，应收保费＝27.7万元×0.6‰ (11年保险期限对应的费率)×11＝1828.2元，能退回的保费就增加到949元。由此可见，多承保一年，反而能多退近400元的保费，这是很划算的。

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