住房抵押贷款几乎停办

住房抵押贷款几乎停办　住房抵押贷款几乎停办

“想货款，头都跑大了也没办下来!”市民赵先生在和记者谈起自己办理贷款的经过时，连呼郁闷。赵先生是有两套房子的人，但跑到银行申请房产抵押贷款去做点生意时却频频被拒。记者在采访中了解到，像赵先生这样用房子抵押贷不到款的人目前在南京还有很多。据业内人士透露，在住房抵押贷款上，南京的银行收得越来越紧，有些银行几乎都停办了。
　　
　　赵先生“寻钱记”
　　
　　赵先生告诉记者：自己原本是一家饭店的厨师，工作了几年后，觉得自己对这一行业了解得差不多了，自己烧菜又十分的内行，于是打起了自己当老板的念头。谁知道光筹个本钱都费尽周折。“当厨师这么多年，认识的都是穷朋友，自己积蓄不多，家里又都是穷亲戚，不能指望他们，只有向银行借钱一条路了。”赵先生把手上揉皱的报纸抻抻平，面色黯然地告诉记者。
　　
　　在向银行申请贷款之前，赵先生还特意上网看了很多文章，感觉自己贷款条件还是比较成熟的。“我和我爱人名下各有一套房子，我可以拿自己的房子做抵押，然后用抵押来的钱去投资饭店，这怎么都是合情合理的吧?”但一家一家的银行打过去，刘先生的申请统统遭到了回绝。
　　
　　
　　 “确实有银行让我过去咨询，但看了我的情况表示没法办，房产抵押也不行。甚至有的银行一听我是要货款开饭店，一句‘不办’就把我回绝掉了。”开不了饭店，赵先生心情十分不好，自已收入不高，妻子自从去年下岗后又一直给别人打工，收入低不说，还要整天看老板脸色行事，更重要的是由于开饭馆不成，夫妻俩为刚上小学的孩子设计的一个美好未来也无法实现了。
　　
　　为了亲身体验赵先生的这种难处，记者昨日对南京各家银行进行了暗访。记者在电话中表示：自己是司机出身，因为单位效益不好，萌生搞客运的念头。因此想去银行申请用自己的房子抵押贷款买一辆客车，多家银行一听到记者要贷款买车的时候立刻就拒绝了，都表示不愿办理。终于记者在一家股份制银行电话咨询到该银行有车贷业务，于是开始打听起详细情况，银行方面提出了首付35%的要求，记者表示也能接受。但当银行方面了解到记者贷款买的是客车时，顿时变了一副面孔，冷冷地扔下一句：“客车不做!”记者表示，因为家里有两套房子，可以拿出一套来做抵押，但银行表示无法办理。
　　
　　与此对应的是南京个体、私企户的迅速增加，而融资难、贷款难则成了限制其发展的瓶颈。根据近期发布的南京2005年一季度完成民营经济发展目标任务情况，其中第一季度新增个体户8630户、新增私企户4339户，但有个体户表示：现在用住房抵押贷款困难多了，抵押担保条件太苛刻了，而且手续繁杂。因为缺少足够的资金，即使遇到机会，也只能眼巴巴地望着其与自己擦身而过。
　　
　　房子抵押不一定能贷到款
　　
　　 “很多老百姓一直以为，只要用房子做抵押就能贷到钱，但从银行的角度来说，随着风险的增大，一套房子根本无法贷到款。”农业银行的一位业内人士这样告诉记者。
　　
　　 2005年1月1日起，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》正式实施，根据某第六条“对被执行人及其抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定，如果借款人没有其他住房，则人民法院不能对其抵押房产进行拍卖、变卖或抵债。
　　
　　根据这位业内人士的说法：新规定的出台顿时使银行方面紧张不已，也在社会上掀起了轩然大波，直接导致了南京各家银行对于仅有一套住房的市民的房产抵押业务全线停办。毕竟，当前房产抵押是银行贷款的一种重要的担保形式。这类贷款一旦到期不能按时还款也没有延缓期，银行通常的做法是申请人民法院强制执行其房产。按照新规定，如果借款人没有其他住房，法院就不能对其抵押房产进行拍卖、变卖或抵债。
　　
　　那么，对于有两套房子的市民呢?该人士表示，随着风险的进一步增大，用第二套住房货款成功的几率十分校“除了少数客户我们给予办理，大多数来申请的人我们都是一口回绝。”
　　
　　这位银行工作人员告诉记者，银行不愿办理住房抵押贷款，主要有两方面原因，一是房产价格评估时，经常出现评估价格过高的情况，这使得银行即使把房产拍卖了，仍然会有经济上的损失；二是因为抵押房产因为地段不好、房屋质量不高、年限过长等多种原因，经常存在卖不出去的情况。因此对于银行来说房产抵押风险也是十分大的。“尽管房子确实存在一定的投资价值，但银行图的又不是借贷人的房子。银行在放贷出去的时候更多考虑的是如何把钱收回来，因此各方面把关就非常的严格，轻易不做。”
　　
　　举个例子：都是拿房产抵押，新街口的新房子和江宁的旧房子肯定不一样。新街口的新房子尽管贵些，但容易变现，因此银行乐于接受；江宁的旧房子价值不高，银行变现也困难，因此银行很可能拒绝接收。
　　
　　另外，即使贷款人有超过一套的在住房，银行也可能难以执行。根据《规定》第17条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”如果贷款人恶意逃债，并打算与第三人串通，通过订立虚假转让协议，将其已抵押的住房转让给第三人，并假称已向第三人转让了抵押财产，那么这一财产将因此不能被查封、扣押、冻结，导致债务人转移财产或者串通逃债成为可能。
　　
　　因此银行在办理贷款特别是抵押贷款时，较从前更为加大了债前审查力度和贷中监督力度，“最高法院这一司法解释的出台，将导致银行出现新的金融风险”。
　　
　　相对于难以变现的房产，银行在抵押方面更愿意接受国债、人民币理财等金融衍生物。
　　
　　房产抵押用来创业?更难
　　
　　 “我们银行确实从前对一些创业者发放过助业贷款，但金额部比较校而现在这个项目已经停掉了”。某国有银行的一位相关人士告诉记者。具体什么原因，这位银行人士却不愿作过多说明，只是表示银行要考虑风险因素。而记者从银行方面了解到，由于这几年一系列贷款的放开使银行积累的呆账坏账不少，从去年起，银行对外放贷的力度明显收缩。
　　
　　 “其实关于贷款发放的松紧尺度都是掌握在银行手里的。”工行一位信贷中心的人士这样告诉记者。按照这位业内人士的说法，发放这类创业或是经营类贷款其实银行方面的底线并不是很高。根据这位业内人士的表述：发放贷款的基本标准是资金用途明确，抵押物具体产权清晰。而记者从另一家银行看到，申请个人创业贷款的借款人必须同时具备以下条件：1.具有完全民事行为能力，年龄在50岁以下；2.持有工商行政管理机关核发的工商营业执照、税务登记证及相关的行业经营许可证；3.从事正当的生产经营活动，项目具有发展潜力或市场竞争力，具备按期偿还贷款本息的能力；4.资信良好，遵纪守法，无不良信用及债务记录，且能提供银行认可的抵押、质押或保证；5.在经办机构有固定住所和经营场所；6.在我银行开立结算账户，并通过我银行账户办理日常结算；7.我银行规定的其他条件。

　　
　　银行在发放贷款前除了首先要看市民抵押的资产能不能轻松变现，另一方面看重的则是贷款人投资能否盈利，风险如何。银行在审查这类行为时采取的谨慎态度决定了某些行业一旦出现过风险，可能一两年都翻不了身。这位业内人士举了个例子，记者之所以贷款买客车频频被拒，主要是在前年受非典期的影响，整个旅游业不景气，造成不少个体客运户集体亏损，从那时候起，各家银行对于客车贷款就基本不放。“光从条款上看：项目具有发展潜力或市场竞争力，这一项就能卡住一批申请者。”该业内人士如此告诉记者。
　　
　　银行也有苦衷：呼唤社会信誉度
　　
　　 4月14日，南京一家媒体刊登了一份特殊的公告，这份以江苏汇丰恒通律师事务所名义发布的《公告催收借款人名单》，是受中国农业银行江苏省分行营业部委托，将该行34名没有按期还贷的贷款人名单、身份证信息、欠款数目登了出来。其中被公告的34人、35项贷款中，有26项是汽车贷款，5项为住房贷款，4 项为消费贷款。
　　
　　公布黑名单在南京银行业和法律界引起不小的“涟漪”，但也折射出一个问题，正是少数贷款者的不诚信问题迫使众家银行在放贷时小心翼翼。
　　
　　 “比如说前两年红红火火的车贷，不少人买车的时候压根就没想还。”一位银行人士向记者表示，一些客户的不诚信行为使得银行坏账率升高，为了稳妥起见，很多银行干脆就把车贷业务停掉了。在商业用途上银行的谨贷态度也缘于此，一位长期从事信贷工作的信贷员说，一些个体老板向银行伸手贷款要过日子时，装得像“孙子”。钱到手后，到了还款期限，银行喊他“爷爷”，个体老板都置之不理，能拖一天是一天。因此在对于像赵先生这样贷款用于商业用途的市民贷款上，银行根本不愿踩雷。“碰到这种情况，我们不能光看他的书面材料，还要详细调查他的信用状况、实际还款能力，即使这样仍要与贷款人分担经营风险和承担道德风险，因此碰到这种情况很多业务员干脆就一口回绝了，”这位信贷员这样对记者说。
　　
　　有关专家分析，企业或个人贷不到款，社会信用体系的不健全是影响其的重要因素。对于银行来说，没有信用基础的保障，谁愿意去踩良莠不齐个体企业的“雷”呢?银行在保全资产过程中，也壁垒重重。政府指定的评估机构，高估资产价值，影响了银行资产效果。法院诉讼收费较高，当银行向资信较差的个体老板追债时，不仅常常收不回债，还要垫支高额的诉讼费，形成了影响整个社会经济的信用危机。
　　
　　 “我们也知道贷款难，但银行没有义务承担高额的风险。”一位银行人士告诉记者。
　　
　　相关链接
　　
　　住房抵押贷款≠个人住房贷款
　　
　　住房抵押贷款是指借款人以其合法方式取得的住房作抵押获得的银行贷款。在抵押过程中，借款人有权继续使用该抵押的住房。一旦借款人不能偿还贷款，贷款人有权依法处分作为抵押物的住房，并优先得到偿还。但2005年1月1日起，最高人民法院又规定“对被执行人及其抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
　　
　　个人住房贷款是指银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。具体是指购房者在银行存入一定比例的资金后，以所购住房或贷款银行认可的其他资产作抵押(质押)，向银行申请其余所需资金贷款，并分期还款的一种金融服务。若购房人因购买暂不能办理抵押登记的房屋而向银行认可的具有担保资格和能力的单位为其贷款提供保证，并承担连带责任，即为个人住房保证贷款。个人住房贷款又称“供楼贷款”“按揭贷款”。

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