对抵押房屋的调查与审核

1、对抵押人的主体审查

　　律师接受债权人的委托办理房屋抵押法律业务时，应当审查抵押人的主体情况、资料和证明文件：

　　（1）作为抵押人的自然人必须具有完全行为能力，无行为能力和限制行为能力的，不能成为抵押人；自然人抵押的应当审查其户口证明和身份证明；

　　（2）企事业单位和其他组织则必须经合法注册存在，企事业单位和其他组织抵押的，应审查抵押人的营业执照、政府登记证明和年检合格凭证；抵押人是企事业单位的，还应审查《章程》、《法定代表人证明》、《税务登记证明》副本及其代理人的《授权委托书》；

　　（3）类似的抵押权人的有关身份证明文件。

2、抵押房屋的权属审查

　　抵押权人的律师应提示或协助债权人审查下列内容：

　　（1）房屋的房地产权证及相关文件、抵押房屋的基本资料和清单，包括：抵押房屋的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

　　（2）以共有房屋为抵押物的，应提供抵押人对共有房屋占有份额的证明，及其他共有人同意以该房屋设定抵押的证明；

　　（3）以已设定抵押权的房屋再次抵押的，注意该房屋价值与已担保债权的余额是否足以担保本次债权，并提示债权人清偿顺序居后的风险；

　　（4）以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以房产权利人可以处分和收益的份额比例为限；

　　（5）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；

　　（6）以集体所有制企业的房产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；

　　（7）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；

　　（8）以有限责任公司、股份有限公司的房产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

　　（9）有经营期限的企业以其所有的房产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限；

　　（10）以具有土地使用年限的房产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；

　　（11）预购商品房抵押的，应当取得商品房预售许可证并符合国家和当地关于商品房预售管理的其他规定；

　　（12）承包经营企业的商品房抵押，应提交发包人权力部门审议同意的书面文件；

　　（13）以已出租的房地产抵押的，审查抵押人有无将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

3、律师须审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形：

　　权属不明或者有争议的房地产；

　　用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，即学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

　　依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权；

　　被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

　　政府代管的房地产；

　　依法不得抵押的其他房地产（如违章建筑等）。

责任编辑：小平