抵押登记

据介绍，偿还贷款期间的购房人办理房屋抵押登记一般要经过以下程序：借款人首先向开发商或售房单位核实房屋产权证是否送达到银行；如果产权证已经送达到银行，借款人可与银行联系并进行核实，如果确认产权证已经送达到银行，借款人可以到产权证所在区、县国土资源和房屋管理局领取《北京城镇房地产抵押登记申请书》；借款人带《北京城镇房地产抵押登记申请书》及如下资料到银行办理房屋抵押登记：借款合同（原件）、抵押合同（原件）、评估报告（原件）、产权人身份证（复印件）、配偶身份证（复印件）、夫妻双方户口本（复印件）、结婚证（复印件）。

　　最后，借款人办理妥当抵押登记业务后，办理过寿险业务的客户可以持相关证明文件到保险公司办理退保业务。

1 抵押登记的效力

律师应当提示委托人商品房抵押合同自签订之日起 30 日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产登记处办理房地产抵押登记手续。未办理抵押登记的，不得对抗第三人。并且，根据现行法律和有关规定，抵押合同抵押登记之日起生效。

抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。

2 恶意拒绝登记的责任

律师应当合理提示委托人，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

3 登记日期与抵押顺序

律师应当合理的提示委托人，由于房地产登记处的原因，致使商品房连续抵押登记的，第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。

4 抵押登记人的申请人和需提交的材料

以商品房设定抵押申请登记的，申请人是抵押合同当事人。申请抵押登记时，应当向登记机构提交下列文件：

（ 1 ）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（ 2 ）当事人身份证明或单位营业执照（原件及复印件）；

（ 3 ）委托他人登记的，应出具委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件），商品房权利人是自然人的，委托书需公证： a 、在香港申办的公正文书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递确认； b 、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经上海市公证员协会核对，并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明； c 、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证。

（ 4 ）房地产权证书（原件）；

（ 5 ）借款合同或抵押担保的主债权合同（原件）；

（ 6 ）抵押合同（原件）

以预购商品房设定抵押权的，应当申请预告登记，除需提交上述（ 1 ） - （ 3 ）、（ 5 ）、（ 6 ）项资料外，还需提交预购商品房预告登记证明（复印件）；

设典登记上述（ 5 ）、（ 6 ）变更为房地产设典合同（原件）；

上述合同一方当事人属于下列情形之一的，合同需公证： A 、外国人； B 、华侨，包括居住在境外，持有中国护照、无国内身份证明者； C 、港澳台地区居民； D 、在外国或港澳台地区登记、注册的法人及其他组织。

5 抵押权（他项权利）转移登记

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权可以随主合同债权转让而转让，受让人享有原抵押权人的相应权利。抵押权转让合同应当向房地产登记机构办理登记。除需提交上述（ 1 ） - （ 4 ）项资料为，还需提交：

a 、 房地产他项权利的登记证明（原件）；

b 、证明他项权利转让的文件（原件）。

6 抵押权（他项权利）变更登记

除需提交上述（ 1 ） - （ 3 ）项资料外，还需提交：

a 、 房地产他项权利的登记证明（原件）；

b 、证明房地产他项权利变更的文件（原件）。

7 抵押权（他项权利）的注销登记

除需提交上述（ 1 ） - （ 3 ）项资料外，还需提交：

A 、地产他项权利的登记证明（原件）；

B 、 证明房地产他项权利终止的文件（原件）：

a 、 抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；

b 、抵押合同解除的，应当提交抵押解除合同；

c 、 发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交的有关材料。

律师应提示委托人：办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，登记机构可以受理抵押人的申请，并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的，可以依法核准抵押人的注销登记。

8 抵押权（他项权利）登记的审核

律师应提示委托人房地产登记处应自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废；不符合规定条件的，也应有书面通知单。

9 登记的费用

个人购买住房抵押登记，申请公积金贷款的，按每件 100 元缴纳；申请组合贷款或其他贷款的，按每件 200 元缴纳。由个人承担。

其他按抵押房地产的价格总额，采取差额定率分档累进的办法，由抵押人缴纳：

房地产价格总额（万元） 累进计费率（ % ）

100 以下（含 100 ） 0.1

100 —— 2000 （含） 0.04

2000 —— 5000 （含） 0.03

5000 —— 10000 （含） 0.02

超过 10000 部分 0.01

计费基数按登记的抵押物的价格总额确定，每件收费的上限为 3 万元。

上述收费标准如有变动，以房地产登记处的依据为准。

第五节 抵押的效力

5-1 商品房租赁与抵押的效力

律师应当提示委托人，抵押人对抵押物仍然享有占有、使用、收益和处分的权利。已出租的商品房可以抵押，抵押后的商品房也可出租。商品房抵押权的效力并不当然及于租金等孳息。但当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人可依法收取抵押商品房的租金等孳息。取得孳息的清偿顺序：（ 1 ）收取孳息的费用；（ 2 ）主债权的利息；（ 3 ）主债权。

已经出租的商品房抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期限内对于商品房的受让人继续有效。

已经抵押的商品房出租的，抵押权实现后，租赁合同对商品房受让人不具有约束力；抵押人未书面告之租赁人抵押事实的，造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承组人该财产已经设定抵押的，造成损失的，由承租人自己承担。

5-2 附属物、从物、从权利与抵押权的效力

除法律、法规有禁止性规定的，或抵押当事人对商品房附属物、从物、从权利的移转有特别约定的，以折价、变卖、拍卖方式实现抵押担保债权时，附属物、从物、从权利随抵押物一并转移。

抵押权的效力通常及于抵押权设定时已经存在的商品房从物，而一般不及予抵押人以后取得的从物。

抵押商品房与从物分别为两个以上的人分别所有的，抵押权的效力不及予抵押物的从物。

5-3 商品房转让与抵押效力

律师应当合理地提示委托人，并阐述商品房转让与抵押效力的法律关系。

商品房抵押已经登记的，抵押人转让商品房，未通知抵押权人、未告知受让人的，抵押权受法律保护；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，消灭抵押权，并可向抵押人追偿。

商品房抵押未经登记的，抵押权不得对抗受让人，造成抵押权人损失的，抵押人承担赔偿责任。

5-4 抵押商品房的拆迁

律师应提示委托人，商品房在抵押期间被依法列入拆迁范围的，按下列规定处理：

（ 1 ）以交换产权作为补偿的，以交换所得房屋重新设定抵押权；

（ 2 ）实行作价补偿的，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商将补偿金向约定的第三人提存作为抵押财产。

抵押人与拆迁人达成安置补偿协议后，应当与抵押权人就前款规定的事项进行协商。抵押人向拆迁人提交其与抵押权人关于该抵押权及其所担保债权处理问题的书面协议后，方可取得补偿金和安置房屋。

根据本条第一款第一项重新设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同。原抵押物上存在两个以上抵押权的，各抵押权的先后顺序应当与原抵押登记的顺序一致。

5-5 抵押物拆除改建的限制

律师应提示委托人，除城市建设需要拆迁房屋外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房屋拆除或者改建。