房产抵押登记届满，是否抵押关系自动解除？

　　戴先生在2009年因资金周转问题向朋友陈先生借款人民币100万元，双方约定借款期限为一年，到期一次性归还。因数额较大，戴先生提出将自己的一处房产抵押给陈先生。双方达成合意后，共同来到房地产登记部门进行抵押登记。登记部门的工作人员告知，根据交易中心的规定，在《抵押担保合同》中应有抵押期限的条款，抵押期限的起止时间应与借款的起止时间相同。陈先生当时也没有想太多，便与戴先生签订了《抵押担保合同》，并将100万元的借款交付了戴先生。

　　一年后，戴先生经营失败，无力偿还100万元的借款，陈先生便向其要求行使自己对于房产的抵押权，将房屋变卖后，就其变卖款优先受偿。岂料戴先生拿出一年前的《抵押担保合同》，声称合同中的抵押期间截止到还款日的最后一天，如今抵押期间已过，陈先生已经丧失了行使抵押权的权利。陈先生眼见合同中白纸黑字写清的抵押期间已过，但总觉得这样的约定显失公平，还款的期限未到，自己当然不会要求对方还款，可还款期限一到，抵押期间却就此过期，陈先生一时陷入了困境，为此他咨询了律师。

　　陈先生的遭遇有着一定的普遍性，这主要是因为，房地产登记部门出于某些原因，对于本因由双方意思自治的合同在形式和内容上给予了一定的限制。具体表现在《抵押担保合同》中，就是规定了抵押期间须与借款期间完全一致。这种操作办法可能是为了方便房地产登记机关的内部管理，但显然对于抵押权人行使抵押权是不尽合理的。

　　那么当事人在合同中约定或房地产登记部门指定的抵押担保期间是否具有法律上的效力?本案中陈先生是否已经丧失了对抵押房屋行使抵押权的权利呢?

　　根据《担保法解释》第12条之规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”及《物权法》第202条之规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。”

　　由此可见，法律已明确规定抵押权的行使期间为主债权的诉讼时效期间，这一期间为法定期间，不因当事人之间的约定而改变，唯一的决定因素只有主债权的诉讼时效期间。笔者认为，本案中陈先生只要在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，即可以抵押房屋拍卖或变卖的所得价款中优先受偿。戴先生根据《抵押担保合同》中的抵押期间的条款进行抗辩也就不能成立了。